原告莆田市广播电视中心，住所地：莆田市荔城区X街X路X号。

法定代表人戴某某。

委托代理人朱某、朱某某，福建普阳（略）事务所（略）。

被告方文坤，男，居民。

原告莆田市广播电视中心与被告方文坤房屋租赁合同纠纷一案，本院依照简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱某到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称，其与被告签订房屋租赁合同，约定其把座落在荔城区X路X、X号两个店面以月租金人民币x元出租给被告；被告支付人民币x元作为履约保证金；被告未依约交纳租金达2个月，原告有权取消履约保证金，并立即解除合同，收回出租房；租赁期限自2007年2月1日至2011年3月15日。合同签订后，双方依约履行，但自2008年11月底起，被告未依约支付租金。2009年2月2日，被告以车站搬迁、生意受损为由，擅自搬离租赁店面，并拒不支付2008年12月和2009年1月的租金。因此请求判令被告立即支付拖欠的两个月的租金并由被告承担履约保证金人民币x元。

现查明，原、被告于2007年1月25日签订《房屋租赁协议书》一份，约定原告把其座落在荔城区X路X号、X号二坎店面出租给被告经营；租赁期限为自2007年2月1日至2011年3月15日；每月租金人民币x元，被告应于每月29日前交清下个月的租金；被告应支付给原告人民币x元作为履约保证金；被告未能交清月租金达二个月，原告有权取消履约保证金，并立即解除合同，收回出租房；被告若在租赁期未满，提前解除租赁合同时，原告有权取消被告的履约保证金，解除合同、收回房屋等。合同签订后双方均能依约履行。但自2008年11月底起，被告未再支付房租。2009年2月2日，被告搬离出租屋并在房屋租赁合同书上签注：“因车站搬迁，生意亏损，无法经营，租期至2009年1月31日止”，致引起诉讼。诉讼期间，原告增加诉讼请求，要求法院依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议书》。

上述事实，有原告提供的《房屋租赁协议书》一份及本案的庭审笔录为据，本院予以认定。

本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均必须严格遵守并全面履行合同约定的义务。因被告拒不支付两个月的租金，已构成违约，因此原告有权依照合同约定解除双方签订的租赁协议书；被告拖欠的租金也应依约及时支付；原告要求被告承担违约金x元，符合双方约定和相关法律规定，本院也予以支持，该违约金可以被告交纳的x元履约保证金抵付。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为对自己诉讼权利的放弃，本院依法缺席审理和判决。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百四十八条之规定，判决如下：

一、解除原告莆田市广播电视中心与被告方文坤于2007年1月25日签订的《房屋租赁协议书》。

二、被告方文坤应于判决生效之日起十日内支付给原告莆田市广播电视中心拖欠的租金人民币x元。

三、被告方文坤应于判决生效之日起十日内支付给原告莆田市广播电视中心拖欠的违约金人民币x元（该款可用被告原交纳给原告的履约保证金x元抵付）。

本案受理费人民币1575元，减半收取787.5元，由被告负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

申请执行的期限为二年。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。

审判员方新福

二00九年六月十二日

书记员陈清霞

附本案所适用的法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”。

《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。

第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。

第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。

第二百四十八条：“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物”。