上诉人（原审原告）陈某（崇）敏。

上诉人（原审原告）陈某。

被上诉人（原审被告）罗山县供销社零售公司破产管理人罗山县丰华破产清算事务所。

住所地：罗山县X镇X路原罗山县财政局院内。

法定代表人刘某，该所（略）。

被上诉人（原审被告）罗山县企业养老保险中心。

住所地：罗山县城新区。

法定代表人丁某，该中心主任。

原审第三人黄某乙。

上诉人陈某敏、陈某因与被上诉人罗山县供销社零售公司破产管理人罗山县丰华破产清算事务所（以下简称丰华清算所）、罗山县企业养老保险中心（以下简称养老保险中心）、原审第三人黄某乙承租人优先购买权纠纷一案，不服罗山县人民法院（2010）罗民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈某敏、陈某的委托代理人、第三人黄某乙、被上诉人养老保险中心及黄某乙的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，原告陈某敏系零售公司下岗职工，1999年4月26日零售公司（甲方）与原告陈某敏（乙方）签订《承包经营合同书》一份，约定：乙方承包经营甲方所属北街商城一楼自南至北第八间营业房，承包期限10年（自1999年6月1日至2009年6月1日），乙方必须一次性交清10年的承包费8万元。原告陈某系罗山县化肥厂下岗职工，其（乙方）于2004年3月3日与零售公司职工朱国安（甲方）签订《协议书》一份，约定乙方自愿租赁甲方门面房一间，租赁期5年（自2004年11月1日至2009年10月30日），乙方一次性付清5年租赁费3.5万元。2001年1月3日零售公司（乙方）因无力缴纳职工养老保险金，根据有关会议精神，与罗山县社会劳动保险事业管理所（甲方，养老保险中心前身）签订《协议》一份，将乙方座落在县X街X街商城一楼北单元的三间营业用房（含二原告使用的二间房屋）作价40.56万元（评估价50.7万元×80％）抵给甲方，抵缴职工养老保险金。2006年8月28日罗山县社会劳动保险事业管理所与第三人黄某乙签订《房地产买卖协议》一份，将上述房地产以40.56万元的价格出售给第三人黄某乙，黄某乙于同日付清了全部房款，并已取得罗山县房权证城关镇字第x号房屋所有权证。现因第三人要求二原告交付房屋，二原告遂以养老所出售该房屋给第三人，侵犯其优先购买权且被告与第三人恶意串通，损害其合法权益为由提起诉讼，要求确认养老所与第三人关于其承租的二间房屋转让条款无效并确认其优先购买权。另查明，罗山县人民法院2009年3月23日依法立案受理了零售公司的破产申请，7月10日依法宣告该公司破产。诉讼中，二原告没能提供被告与第三人恶意串通的证据。

原审法院认为，承租人优先购买权属债权的性质，出租人出售租赁房屋系出租人行使物权的行为，是对物权的依法处理，根据物权优先于债权的原则和最高人民法院有关司法解释规定，即承租人认为其优先购买权受到侵害时，有权请求出租人承担赔偿责任，但无权主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效，且原告未提供证据证明被告与第三人恶意串通，损害其优先购买权，故二原告的诉讼请求应依法不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告陈某敏、陈某的诉讼请求。案件受理费5200元，由原告陈某敏、陈某负担。

陈某敏、陈某不服原审判决，向本院提出上诉称：1、被上诉人罗山县企业养老保险中心在没有告知二上诉人的情况下，将二上诉人租赁的二间房屋出售给第三人，侵犯了二上诉人的优先购买权。2、被上诉人罗山县企业养老保险中心与第三人在转让房屋的过程中存在明显恶意串通行为，第三人黄某乙不是本案诉争房屋的善意第三人。请求二审法院依法改判被上诉人与第三人房屋买卖协议无效。

罗山县企业养老保险中心答辩称：1、陈某敏与陈某均不是诉争房屋的承租人，无权向答辩人主张优先购买权；2、答辩人为了执行国家养老保险法律法规的要求，将此前已经抵缴养老保险费的房产进行变现，完全是按照房地产转让的法律法规规定进行操作，充实了单位的养老保险基金，不存在恶意串通。黄某乙与答辩人之间的《房地产买卖协议》是双方的真实意思表示，黄某乙已支付全部房款并办理了过户手续，善意取得诉争房屋的所有权，其合法利益应予以保护。故请求二审维持原判。

第三人黄某乙答辩理由与罗山县企业养老保险中心答辩理由一致。

根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，合议庭归纳该案的争议焦点是：1、二上诉人是否有主张优先购买权的主体资格；2、被上诉人罗山县企业养老保险中心将诉争房屋转让给第三人是否侵犯了上诉人的优先购买权。

二审查明的主要事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为，公民的合法权益受法律保护。上诉人陈某敏与罗山县供销社零售公司签订的《承包经营合同书》表明，其与零售公司之间是承包经营关系，不是该公司营业房的承租人；上诉人陈某转租的房屋系罗山县供销社零售公司职工朱国安以《承包经营合同书》取得的经营用房，陈某与零售公司也不存在房屋租赁合同关系。法律规定的优先购买权是房屋承租人依法享有的权利，承租人与出租人之间必须有房屋租赁合同的法律关系，除此之外，对房屋不论采用何种形式的利用，法律均没有规定房屋利用人在房屋发生转让时享有优先购买权。并且，双方诉争的房屋系罗山县供销社零售公司于2001年因无力缴纳职工养老保险金，以40.56万元抵给罗山县劳动保险事业管理所（罗山县企业养老保险中心前身），第三人黄某乙2006年8月28日与被上诉人罗山县企业养老保险中心签订《房地产买卖协议》，支付了全部价款，办理了诉争房屋的过户登记手续，取得了诉争房屋的合法产权。上诉人陈某敏、陈某在其与罗山县供销社零售公司签订的《承包经营合同书》到期后，又以罗山县企业养老保险中心与黄某乙签订的《房地产买卖协议》侵犯了其优先购买权为由向法院诉请该《协议》无效，本院不予支持。原审认定事实清楚，证据充分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费5200元，由上诉人陈某敏、陈某承担。

本判决为终审判决。

审判长徐宏

审判员郭毅勇

审判员门长庚

二O一O年十月十一日

书记员李锋（兼）