原告潘某某，男，

委托代理人雷震，罗山县司法局潘某法律服务所（略）。

被告冯某甲，男，

被告冯某乙（别名冯X），男，

委托代理人胡开乔，河南正晟（略）事务所（略）。

原告潘某某与被告冯某甲、冯某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘某某及其委托代理人雷震、被告冯某甲、被告冯某乙及其委托代理人胡开乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告潘某某诉称，其与被告冯某甲在平等互利，协商一致的原则下签订售房协议，原告按协议支付了全部购房款26万元，但被告没按约定期间履行交房义务，现要求二被告全面履行售房合同义务，并承担案件诉讼费用。

被告冯某甲辩称，自己愿意履行合同，但儿子冯某乙占住该房，并持房产证，自己没法继续履行。

被告冯某乙辩称，父亲冯某甲与原告潘某某所订售房协议没经自己同意，由于其所订售房协议中的房屋有自己的份额，自己不同意售房。故请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2009年8月11日，原告潘某某与被告冯某甲签订售房协议，被告冯某甲将位于潘某镇鱼行对面西大街X街交界处住宅楼房二间二层买给原告潘某某，房屋价款26万元，合同签订时一次性付清。被告于2009年9月1日前交付房屋及相关手续。协议签订后，原告潘某某依约定交付了房款26万元，但被告冯某甲在履行期届满后没有向原告交付房屋及相关手续。该诉争房屋现由被告冯某乙占住。相关手续由其持有，被告冯某乙以诉争房屋有自己的份额，原告潘某某与被告冯某甲签订协议没经自己同意，售房协议无效为由不予交付。

另查明，该诉争房屋房产权证颁发时间为1992年11月14日，持证人为被告冯某甲。被告冯某甲妻子李义琼2003去世，被告冯某甲、李义琼共生育子女四人，被告冯某乙系被告冯某甲长子，在被告冯某甲妻子李义琼去世后，诉争房产没有分割。

上述事实，有售房协议书、房产证复印件、罗山县X街道居民委员会、罗山县潘某派出所证明、当事人陈述笔录等证据在卷佐证，并经本院开庭质证与审查，可以采信。

本院认为，原告潘某某与被告冯某甲所订售房协议中的房屋，持证人虽为被告冯某甲、但该房屋所有权人应为被告冯某甲及其妻子李义琼，其妻子李义琼去世后，该房屋权属待定，被告冯某甲签订售房协议，没有经过其余共有人的同意，事后也没得到其余共有人的追认，故原告潘某某与冯某甲所订售房协议无效，现原告潘某某要求履行合同，被告冯某乙主张合同无效。原告要求履行合同的诉讼请求，本院不予支持。被告冯某甲在没征得共有人同意的情况下与原告潘某某签订售房协议且收取价款，给原告潘某某造成损失，其存在过错，应负返还价款赔偿损失的民事责任。依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，判决如下：

一、原告潘某某与被告冯某甲所订售房协议无效；

二、被告冯某甲退还依协议收取原告潘某某购房款x元并于2009年8月12日始至退款之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息。款于判决生效后5日内履行完毕。

三、驳回原告潘某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5300元，由被告冯某甲负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

审判长祁怀志

审判员任大贵

审判员杨前国

二0一0年九月六日

书记员高控（兼）