上诉人（原审被告）李某某，男，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人王东亮，河南团结律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）张某某，男，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人马某，女，汉族，X年X月X日出生，系张某某之妻，住址同张某某。

上诉人李某某因与被上诉人张某某房屋租赁纠纷一案，不服川汇区人民法院(2008)川民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李某某及其委托代理人王东亮、被上诉人张某某的委托代理人马某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，张某某、李某某于2007年5月1日达成口头租赁协议，李某某承租张某某位于川汇区X街X排四号门面房一间，租期一年，自2007年6月9日至2008年6月9日，年租金x元，李某某于2007年5月1日向张某某交纳租金x元。2008年6月9日合同期满后，李某某在张某某告知不再续租情况下仍占用该租赁房屋。李某某在举证期限届满之前提起反诉，但未交纳反诉费。张某某在本案审理期间，申请先予执行，要求李某某从张某某房屋内搬出，交还房屋。因李某某认为双方合同未到期，虽经多次劝说仍不搬出。原审法院于2008年9月5日作出(2008)川民初字第679—X号先予执行民事裁定书，责令李某某从占用张某某房屋内搬出，交回房屋。李某某于2008年9月10日履行了裁定书义务。

原审法院认为，张某某、李某某达成的口头租赁协议合法有效，双方也均按合同履行。合同期限届满后，张某某已不同意李某某续租房屋，李某某应从张某某房屋内搬出所属物品，交还租赁物。李某某拒不搬出租赁房屋内物品，交还租赁物，已构成侵权，应承担停止侵权、赔偿损失的民事责任。李某某辩称房屋租赁合同未到期，李某某不应从租赁房屋内搬出的抗辩理由缺乏事实依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条的规定，判决：一、李某某将其存放在张某某位于川汇区X街X排四号房屋内物品搬出，并交还张某某房屋(已于2008年9月10日履行)；二、李某某于判决生效之日起十日内赔偿张某某房租损失x元(自2008年6月10日起至2008年9月10日止，按年租金x元计付)，逾期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由李某某承担。

李某某不服原审判决上诉称，一审中，张某某之妻马某承认是2008年6月9日锁了租赁房屋的大门。至使李某某进20万元的季节性服装、鞋被锁在屋内不能开门销售，2008年7月27日，在原审法院承办法官的监督下，马某才将该房锁打开。因此原审法院认定李某某自2008年6月10日至9月10日对张某某构成侵权是错误的。原审法院判决李某某承担自2008年6月10日至9月10日张某某的损失x元是错误的。请求二审法院撤销(2008)川民初字第X号民事判决书，发回重审或查清事实后改判驳回张某某的诉讼请求。

被上诉人张某某辩称，原判正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审开庭审理查明事实与原审查明事实相同。

本院认为，房屋租赁期满后，张某某不同意李某某继续租赁，李某某应当将租赁房屋退还给张某某，李某某拒绝退还房屋，构成侵权。在李某某拒不搬出租赁房屋侵犯自己合法权利情况下，张某某的妻子马某将门锁住，属于维护自己合法权益的正当行为。由于李某某拒不搬出租赁房屋，致使张某某无法使用房屋经营，直至2008年9月10日李某某才将租赁房屋内的物品搬出，对这段时间房屋租赁费的损失，应由李某某承担。原审判决李某某赔偿张某某2008年6月10日至2008年9月10日的房租损失并无不当。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，上诉人李某某上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由李某某负担。

本判决为终审判决。

审判长孙永义

审判员张群阳

审判员曹春萍

二○○九年四月二十日

书记员张子亚