原告（反诉被告）林某。
委托代理人陈某（系林某朋友）。
委托代理人吴甲，某律师事务所律师。
被告（反诉原告）夏某。
委托代理人吴乙，某律师事务所律师。
原告（反诉被告）林某与被告（反诉原告）夏某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年5月22日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。林某及其委托代理人陈某、吴甲、夏某的委托代理人吴乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）林某诉称，2006年12月23日，林某与夏某签订《租赁协议》，林某承租夏某位于某号四幢厂房及二幢彩钢板大棚，租期为5年。2007年上半年起，林某因办厂经营所需，先后投入人民币137,770元对厂房进行了隔墙、粉刷等处理，并要求夏某提供涉租厂房房地产权证以便办理工商登记，但夏某未提供，致林某计划办厂的1,260平方米厂房闲置近两年。2008年1月，雪灾造成涉租厂房漏雨，林某多次要求夏某进行赔偿或修复，但夏某一直拖延，故林某在支付2008年10月至2009年1月的租金时，只支付了10万元，余下一半租金要求夏某修复好房顶并提交合法产权证明时才支付，但夏某违反约定单方终止租赁合同，将涉租厂房收回另租他人。故林某起诉要求夏某支付闲置厂房的租金损失32万元、房屋装修费102,270元、房屋修复费83,009元、代为垫付的赔偿款8,000元、归还押金5万元，共计563,279元。
被告（反诉原告）夏某反诉并辩称，因林某逾期支付租金，故夏某按合同约定解除了双方间的租赁关系。夏某已将厂房出租给林某，林某是否实际使用与夏某无关；关于房屋修复费，林某在2007年承诺书中承诺，由夏某承担3,000元，两年内再发生漏水的费用均由林某自行承担；关于房屋装修费，林某对系争厂房从未进行过装修，不存在装修损失；关于代为赔偿款，没有相应依据，不予认可；关于押金5万元确实由夏某收取，因林某也收取了次承租人的押金，已相互冲抵，无需再返还，故不同意林某的全部诉讼请求。现反诉要求林某支付拖欠的租金108,333元（自2008年10月1日至2009年1月31日止）。
原告（反诉被告）林某针对反诉辩称，夏某于2008年10月24日实际收回租赁厂房，林某已付10万元，无需再支付租金，故不同意夏某的反诉请求。
经审理查明，2006年12月23日，夏某（甲方）与林某（乙方）签订《租赁协议》，约定，甲方现有坐落在某号1、2、3、X号四幢厂房，共计面积3,656平方米，13、X号二幢彩钢板大棚厂房，共计面积800平方米，现将上述厂房出租给乙方作生产经营用，部分可以转租；租赁期限为五年，即从2007年2月1日起至2012年1月31日止；乙方所租房屋头五年每年租费为625,000元（此价格为不含税价格），以先付后用为原则，支付方式：一次性付清4个月的房租费，另外支付一个月的房租费作押金，现金或打入信用卡中，支付日期为第一个月的10日之前。如乙方逾期15天未付清房租费，甲方有权终止协议，并追缴乙方所欠租费，同时有追究乙方违约责任的权利，由此造成乙方的所有经济损失，甲方不作赔偿，乙方自负。期满甲方主动归还乙方的押金；租赁期内，乙方可在不损坏甲方原有建筑结构的前提下，对所借厂房隔离依据生产需要进行改造，所有费用由乙方自行承担。租赁期间房屋自然损坏由甲方负责修理，生产经营性和机械损坏应由乙方自行修理，费用乙方自理；甲方保证乙方所出租的房屋能正常使用，不漏水、排水排污畅通；双方不得随意终止本协议，如在租赁期内，有一方要求终止协议，必须提前30天书面通知对方，双方进行协商，如协商未果，应继续履行本协议。2007年1月17日，夏某的工作人员周某与林某签订《承诺书》，内容为，某号仓库有漏雨现象，现经双方协商一致，由林某自行修理，夏某承担维修费3,000元，2年之内如再发生漏雨现象，夏某一概不负责。如遇台风双方协商解决。2007年1月22日，林某支付夏某押金5万元。2008年10月14日，夏某公司的苏某出具《收条》，内容为，“今收到陈某付08年四季度预付房租壹拾万元正，余款壹拾万捌仟叁佰叁拾叁元（房屋维修队进工地柒天内付清）”。2008年10月17日，夏某发《律师函》给林某，主要内容为，截止2008年10月17日，已累计拖欠租金108,333元，经多次催讨仍未支付所欠租金，要求林某在收到本函后三日内支付所欠租金108,333元，否则夏某将按合同约定终止《租赁协议》。2008年10月24日，夏某发《律师函》给林某，主要内容为，林某收到《律师函》至今，既未付款又未提出异议，再次表明已不再履行租赁协议，据此，双方租赁关系已解除。2008年11月7日，林某向夏某发《律师函》，主要内容为，以拖欠租金为由单方告知解除租赁关系的行为有悖情理，也不符合法律规定；夏某所提供的房屋由于漏水而不能正常使用，违约在先，故林某暂时不能支付2008年10月以后的房租。必须妥善处理好房子漏水等问题，林某才愿意支付租金。2008年12月2日，林某向夏某发《律师函》，主要内容为，因双方协商提前解除房屋租赁合同、并补偿林某经济损失一事至今无法达成协议，又因夏某已对今年雪灾破坏的瓦房进行了全面的基本维修，林某决定维持双方间的房屋租赁合同关系至租赁期满为止。林某租赁的瓦房遭今年雪灾破坏，致多处漏雨、水管爆裂及雨棚压塌致他人货损等严重事故而无法正常使用，为此林某垫付58,100元。扣除垫款，林某2008年第四季度房租只需交纳50,230元，现林某愿意支付该笔房租。2008年12月8日，夏某发《律师函》给林某，称2008年10月17日、10月24日的《律师函》继续有效，双方租赁关系已经解除。审理中，林某提供甲公司出具的《证明》，主要内容为，2008年4月23日，因雪灾压坏甲公司的空调1台、电脑2台，由林某支付了代为赔偿款8,000元。夏某申请乙公司的法定代表人盛甲到庭作证。盛甲证实，2008年，因雪灾将该公司门口走廊大棚压坏，乙公司进行维修花费7,500元，该款由林某垫付。
另查明，西南第二间仓库内小房间下面的围墙体、北面彩钢棚北面上半部分未粉刷过的墙体、西南第二间和第四间的卷帘门、西面第四间仓库外面的一块地坪均为林某所做。且林某在南面彩钢板大棚内建造了五间小房间。东面的二间小房间，其中靠东一间长5.4米，宽3.1米，高2.8米；靠西一间长6米，宽2.6米，高2.8米；西面的三间小房间共长16.7米，一边宽4.5米，一边宽2.3米，高2.7米。厂房内的隔墙长24米，高2.3米。林某表示，大门口彩钢棚有一半是林某搭建的，门口的大铁门由林某修理花费了900元。西南面第二间仓库靠西面的隔墙，第三间仓库中东面整面隔墙、西面一小块墙，西面第四间仓库中的东面隔墙均是林某所做。其建造三堵半隔墙和五间小房间共花费6万元多；夏某表示隔墙中有两堵是之前租赁系争厂房的沙发厂所建造，门口的大铁门是否由林某维修不清楚，林某在系争租赁仓库内的装修搭建费用应在1.5万元左右。林某又表示，沙发厂只造过一堵隔墙，案外人盛乙承租仓库的卷帘门也系林某所做，另外林某对整个租赁仓库（包括搭建的五间小房间）进行了粉刷，林某所搭建的隔墙，上半部分材料是石膏板、下半部分材料是青砖；夏某表示，关于林某所做卷帘门数量以现场调查时林某所述为准，另外林某仅对隔墙和五间小房间进行了粉刷，不存在对整个租赁仓库粉刷，关于林某所搭建隔墙，上半部分材料是石膏板、下半部分材料是旧砖。
再查明，2008年10月27日，夏某向某号1、2、3、X幢各次承租户发《通知》，主要内容为，林某未按《租赁协议》约定支付租金，并经催讨仍未支付，故与林某之间的租赁关系已于2008年10月24日解除。如果仍需租赁上述房屋，可与夏某签订《租赁合同》。据此，建议如下：1、向夏某提供与林某之间的租赁合同和已支付租金的凭证；2、由夏某协助向林某发出终止转租关系函件；3、在收到本函后，不再向林某支付任何费用；4、可以就租金、支付期限等进行磋商并签订《租赁合同》；5、如果不再需要租赁上述房屋，也可向夏某书面提出。林某表示，2008年10月24日，夏某收回了系争租赁仓库，直至2009年3月仍有部分次承租人将租金支付给林某；夏某表示，解除合同后并未实际收回过系争租赁仓库，根据次承租人支付林某租金的情况，夏某于2009年2-4月分别与次承租人另行签订了租赁合同。
还查明，2001年9月1日，某村村民委员会、丙公司（以下简称甲方）、夏某（以下简称乙方）签订《合作协议》，约定甲方以某号土地使用权作投入。后夏某在该场地上建造了系争租赁厂房。夏某表示，系争厂房建造时未经过行政审批，亦未取得相应的建设规划许可证，林某对此表示认可，并认为系争厂房是违章建筑，故租赁合同应为无效。
以上事实，有林某提供的《租赁协议》、收据、2008年10月14日收条、2007年1月22日收条、2008年10月27日通知、2008年11月7日律师函、2008年12月2日律师函、证明等；夏某提供的《合作协议》、《承诺书》、2008年10月17日律师函、2008年10月24日律师函、2008年12月8日律师函、租金情况表、证人证言等；2009年9月10日及10月29日法院调查笔录、法院拍摄的现场照片及当事人有关陈某为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，林某与夏某间租赁协议所涉厂房，建造时未经行政审批，至今未取得相应的建设工程规划许可证等批准文件，故该租赁协议依法应为无效。林某在租赁系争厂房时应对系争厂房是否具有合法产权进行核实，现林某以租赁厂房无合法产权证书，致其无法办理工商登记造成厂房闲置的理由，本院难以采信。夏某将系争厂房交付给林某后，林某无论是否实际使用，均应向夏某支付租金，现林某要求夏某返还闲置厂房租金的诉讼请求，没有法律依据，本院难以准许。关于林某主张的厂房装修费，考虑到实际装修的情况、折旧程度、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则予以衡量，酌情判令夏某支付林某补偿款3.5万元。关于林某主张的支付甲公司的走廊大棚维修费7,500元，该公司法人盛甲出庭予以证实，故对该项主张本院可予准许。关于林某主张的厂房维修费，由于双方对漏雨情形下的维修费用承担已做过约定，故对该部分请求本院不予准许；至于林某主张的其他维修费用，林某未提供相应的证据予以佐证，本院亦难以准许；关于林某主张的代为赔偿款8,000元，其已提供上海广洪物流有限公司的证明，且现场确有相关损坏物品，故本院予以准许；关于押金5万元，既然双方签订的租赁协议已确认为无效，故夏某应将收取的押金5万元返还林某。由于林某、夏某间的租赁关系与林某、次承租人间的租赁关系系两个法律关系，且林某不同意押金相互冲抵，故夏某关于已将收取林某的押金和林某收取次承租人的押金相互冲抵，而不愿返还林某押金的抗辩意见，本院不予采纳。关于2008年10月至2009年1月的租金，夏某虽于2008年10月24日发出《律师函》与林某解除合同，但结合《租金情况表》上陈某的记载及林某在庭审中的自认，直至2009年3月林某仍在收取次承租人租金，故租赁合同被确认无效后，应按实结算支付使用费，2008年10月至2009年1月林某应支付使用费208,333元，现林某已支付10万元，夏某要求林某支付余下的使用费108,333元的反诉请求，合法有据，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）林某与被告（反诉原告）夏某于2006年12月23日签订的《租赁协议》无效；
二、被告（反诉原告）夏某于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）林某装修补偿款35,000元；
三、被告（反诉原告）夏某于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）林某代为垫付的彩钢大棚维修费7,500元及代为垫付的赔偿款8,000元；
四、被告（反诉原告）夏某于本判决生效之日起十日内，返还原告（反诉被告）林某押金50,000元；
五、原告（反诉被告）林某的其他诉讼请求，不予支持；
六、原告（反诉被告）林某于本判决生效之日起十日内，支付被告（反诉原告）夏某使用费108,333元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9,433元，由原告（反诉被告）林某负担7,123元，被告（反诉原告）夏某负担2,310元；反诉案件受理费1,233元，由原告（反诉被告）林某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长金敏浩
审判员朱湘莲
代理审判员龚秋慧
书记员戴聪
