原告杜某

原告洪某某

上列两原告共同委托代理人洪某某

上列两原告共同委托代理人黄某某

被告朱某

原告杜某、洪某某与被告朱某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法由代理审判员常彩玲独任审判,公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人黄某某到庭参加诉讼，被告朱某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告杜某、洪某某诉称，2009年10月2日，原告与被告签订了房屋租赁协议，约定将上海市X路X弄X号楼X室（某大厦）的房屋租赁给被告使用，并约定每月支付租赁费人民币（以下币种均为人民币）4500元，原告收取押金4500元。被告于2009年10月2日向原告支付人民币x元，包括押金4500元和第一期租金x元（三个月为一期，自2009年10月5日起至2010年1月4日止），但自2010年1月5日开始，被告停止支付房租。原告多次请求被告支付房租均遭拒绝，因此，诉至法院，请求法院判令：1、判令原、被告间的租赁合同于2010年6月4日解除；2、判令被告支付拖欠的自2010年1月5日起至2010年6月4日止的房屋租金x元，3、判令被告支付违约金4500元；4、判令被告支付原告垫付的水电费56.6元、燃气费141.1元、换锁费150元、有线电视维护费117元。

原告杜某、洪某某提供下列证据：

1、房地产权证；2、租赁合同；3、水费、电费、燃气费、配锁费、有线电视费等相关发票；4、告知书及国内挂号信函收据。

被告朱某没有答辩。

被告朱某没有提供证据。

经审理查明，上海市X路X弄X号X室房屋权利人为两原告。2009年10月2日，原告洪某某和被告朱某签订《租赁合同》，约定由被告租赁原告所有的位于上海市X路X弄X号某大厦X室房屋，租金为4500元/月；租赁期限为12个月，从2009年10月5日至2010年10月4日止，免租期3天，从2009年10月2日至2009年10月5日止，保证金（押金）4500元；租金每三个月为一期，每期租金均应先付后住，支付日期为每个应付月的X号；物业管理费由原告承担，水、电、煤、通讯等由承租人实际使用所产生的费用，自该房地产交付之日起由承租方自行承担并按单如期缴纳；原、被告任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金人民币4500元，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告支付了自2009年10月5日起至2010年1月4日止的租金x元和保证金4500元。

2010年3月25日，两原告向被告寄出《告知书》，内容主要为：因被告从2010年1月起未支付租金，希望被告能在2010年4月15日前付清所欠租金，若届时未付清，原告将终止合同并保留进一步索赔的权利。被告未答复。

原告称其于2010年6月25日进入系争房屋，该房屋现由原告家人居住使用。同日，原告调换了系争房屋的门锁，为此支付了配锁费150元；2010年7月4日，原告支付了系争房屋2010年2月水费9.2元和2010年6月水费13.8元；2010年7月5日，原告支付了2009年12月燃气费（含滞纳金）58.20元和2010年2月燃气费（含滞纳金）82.90元；2010年7月5日，原告支付了2010年上半年有线电视收视维护费78元。

2010年7月16日，原告诉至法院，请求判如所请。

本院认为，原、被告之间订有《租赁合同》，双方理应信守该合同约定，现被告在合同履行期间拒不履行付租义务，其行为已经构成违约。此后虽经原告书面催告仍不履行合同义务，原告主张解除合同，于法有据，本院予以支持。关于合同解除的日期，原告要求判令合同于2010年6月4日解除，无据可依，应以原告实际占有系争房屋之日为合同解除之日。原告要求被告支付自2010年1月5日起至2010年6月4日止的租金x元并支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。违约金的金额，依照“有约定从约定”的原则处理。关于原告主张被告支付其垫付的水、电、煤、有线电视收视维护等费用，根据合同约定“水、电、煤、通讯等由承租人实际使用所产生的费用，自该房地产交付之日起由承租方自行承担并按单如期缴纳”，故被告应该承担其使用房屋期间的上述费用；原告提供了垫付水费、燃气费、有线电视收视维护费的发票，故原告对于该部分费用的诉讼请求，本院予以支持；但原告未能提供其已支付电费的凭证，该项诉请本院不予支持，今后如原告持有支付该笔电费的凭证，可凭支付凭证另行向被告主张。对于原告要求被告支付换锁费150元的诉请，合同已经约定了违约金，违约金的数额足以弥补该损失，故该诉请不予支持。由于双方租赁合同已经解除，故保证金问题应一并处理。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭的行为，不影响本院依据查明的事实依法作出判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：

一、原告洪某某与被告朱某之间的《租赁合同》于2010年6月25日解除；

二、被告朱某应于判决生效后十日内支付原告杜某、洪某某自2010年1月5日起至2010年6月4日止的租金人民币x元；

三、被告朱某应于判决生效后十日内支付原告杜某、洪某某违约金人民币4500元；

四、被告朱某应于判决生效后十日内支付原告杜某、洪某某垫付的水费人民币23元；

五、被告朱某应于判决生效后十日内支付原告杜某、洪某某垫付的燃气费人民币141.10元；

六、被告朱某应于判决生效后十日内支付原告杜某、洪某某垫付的有线电视收视维护费人民币78元；

七、原告杜某、洪某某应于判决生效后十日内返还被告朱某保证金人民币4500元；

八、原告杜某、洪某某要求被告朱某支付垫付的电费人民币33.60元的诉讼请求，不予支持；

九、原告杜某、洪某某要求被告朱某支付换锁费人民币150元的诉讼请求，不予支持；

十、原告杜某、洪某某要求被告朱某支付超出发票部分的有线电视收视维护费人民币39元的诉讼请求，不予支持。

负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币486.60元（原告已预缴），本案适用简易程序，减半收取，计人民币243.30元，由被告朱某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员常彩玲

书记员周琪