原告（反诉被告）某某置业有限公司。

法定代表人罗某，职务董事长。

委托代理人李某，某某置业有限公司员工。

委托代理人邓某。

被告（反诉原告）丁某，男。

委托代理人周某，某某律师事务所律师。

委托代理人张某，某某律师事务所律师。

原告（反诉被告）某某置业有限公司诉被告（反诉原告）丁某房屋租赁合同纠纷一案，于2010年5月26日向本院提起诉讼。本院受理后依法适用简易程序，由审判员朱爱东独任审判，被告（反诉原告）丁某提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，并于2010年6月22日、2010年8月6日两次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告，以下简称原告）某某置业有限公司委托代理人邓某，被告（反诉原告，以下简称被告）丁某及其委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）某某置业有限公司诉称：原、被告签有房屋租赁合同，原告将位于天山路X号BX层X室房屋（以下简称‘涉讼房屋’）出租给被告使用，月租金为人民币17,501.75元。按照合同约定，被告应于每月5日前缴纳下两个月租金，但被告未按约支付租金，原告依据租赁合同约定行使合同解除权，并由被告承担相应的违约责任。原告请求法院判令：1、确认原告与被告之间的租赁合同于2010年3月5日解除；2、判令被告支付所拖欠的租金人民币107,887.60元（2009年9月1日至2010年3月5日，按每月17,501.75元计）及滞纳金66,506.57元（按每日千分之五，从2009年9月1日至2010年3月5日止）；3、判令被告支付原告3个月租金标准的违约金人民币52,505.25元；4、判令被告支付房屋占用费126,012元（15元/天/平方米×150%×38.36平方米×2010年3月6日至2010年7月27日共计146天）。

被告（反诉原告）丁某辩称及反诉诉称：依据原告2010年2月4日的通知函，2009年3月1日前为免租期，2009年3月1日至6月30日是原租金标准的1折租金，2009年7月1日起至2010年6月30日止是2元每平方米每天的租金标准，双方已对原租金标准予以变更，按新标准，被告预付的租金直至原告提起诉讼时仍有结余，不存在欠付租金的事实，原告无权解除合同，被告也未收到过解除函。现基于目前的状况，被告同意解除合同，对其余诉讼请求不同意。

被告认为，2008年原告就其开发经营的泓鑫时尚广场B1-B2美食街进行了对外招商。被告在衡量了泓鑫时尚广场美食街对其经营食品行业的特殊优势后，与原告签订了租赁合同，支付了押金人民币35,003.50元，预付了租金人民币35,036.60元，并投入了大量的人力物力进行装修及运营。但是，原告对泓鑫时尚广场的运营管理混乱、美食街过道的灯光照明昏暗、入口极少又无通道指示牌，导致了美食街的客流极其稀少。同时，原告擅自招租了美容院、棋牌室等商户入住美食街，改变了B1-B2为美食街的业态。就此，包括被告在内的B1-B2美食街的租户们反应强烈，多次发函至原告要求解决。2010年2月4日，原告出具了至B1-B2美食街租户们的函，承诺免租期延长至2009年3月1日，2009年3月1日至6月30日为1折租金，2009年7月1日至2010年6月30日的日租金为2元每平方米每天。虽然被告早已预付租金人民币35,036.6元，足以支付至2010年底有余，但在原告拉电等的威胁下，被告不得不于2009年9月10日及24日又支付了2009年3月1日至6月30日的租金人民币7,000元。之后原告却迟迟未恢复B1-B2美食街的业态，美容院、棋牌室等仍继续运营，此外原告于2010年3月7日及8日指示自己的保安对被告进行了殴打。因此被告反诉请求判令：1、确认原、被告之间的租赁合同于2010年7月27日解除；2、判令原告退还多支付的租金人民币4,700.32元；3、判令原告退还押金人民币35,003.40元。3、判令原告支付违约金人民币52,505.25元。4、判令原告赔偿装修费人民币42,624元。

原告（反诉被告）某某置业有限公司就反诉辩称：被告享受免租、减租的前提是被告按原告函件的要求在五天内支付租金，不支付就不能适用减免。被告应按原租金标准履行，原告因此解除合同，被告应承担违约责任，原告没有任何违约行为不应承担违约金，并在返还时将涉讼房屋恢复原状，被告现在涉讼房屋内注册的企业未变更登记或注销，原告在履行该义务后，才能返还押金，至于保安与被告的纠纷已另案在处理，故不同意被告的反诉请求。

经审理查明，原告（甲方）作为出租方与作为承租方的被告（乙方）签有泓鑫时尚广场房屋租赁合同，合同约定：甲方将位于天山路X号泓鑫时尚广场BX层X室建筑面积38.36平方米房屋出租给乙方；该房屋交付日为2008年3月28日之前；该房屋计租日、租赁期限自免租金装修期满之次日起计算，即计租日为2008年4月28日，租期从2008年4月28日起至2011年4月27日止；若免租金装修期满，而该广场仍未开业的，则甲方同意免收该房屋自计租日起至该广场开业日止的租金，已付租金自动顺延，但租赁期不延长；该房屋按照面积计算租金，日租金为15元/平方米/天，月租金为17,501.75元，自第三租赁年度起每一年为一期依次递增4%；；履行保证金总额为35,003.50元；租金支付采用先付后用的形式，两个月为一个支付期，乙方需在下个支付期来临前五个工作日内支付下一期租金；任何一方构成根本违约，需向守约方支付违约金相当于三个月租金，造成守约方损失还需赔偿实际损失；若乙方未按约定履行交还房屋义务的，则从合同解除或终止日的第二日起直至双方签署验收交接单之日为止，甲方有权按日向乙方收取房屋占用费，房屋占用费标准为本合同日租金上浮150%；若乙方未能在约定期限内将该房屋内经营注册的工商营业执照迁移或注销的，则甲方有权留置履约保证金；乙方每逾期一日支付租金，应按欠费总额的千分之五向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方面终止本合同。

合同签订后，被告按合同约定向原告支付了履约保证金（即被告诉请的押金）人民币35,003.40元，及预付租金人民币35,036.60元。

被告对涉讼房屋进行了装修。

2009年9月10日、24日，被告向原告支付了2009年3月1日至6月30日的租金，共计人民币7,000元。

2008年至2009年期间，被告及其他案外人因泓鑫时尚广场营业条件不佳向原告运营部领导致函，要求改善广场营业条件。2010年2月4日，原告向被告及其他相关案外人复函，称：“至我司收讫你们联合发予信函后，倍感无奈，在给予你们长达数月免租（2009年3月1日前为免租期）和4个月（2009年3月1日至2009年6月30日）1折租金的优惠后，你们认为市场还需长远培养……我司领导为顾全商场大局，市场稳定，特发送此函于你。……2009年7月1日至2010年6月30日的日租金为2元/平方米/天。2010年7月1日至2011年6月30日的日租金为2.20元/平方米/天……”。原告同时在上述函中称：“本函一项中提及租金在你方保证以下条件后生效，如违反本项中任一条件，我司有权决定本函效力终止，溯及既往，至始不曾生效，并依租赁合同中租金及违约责任的约定追究你方责任。1、你方应在收到本函之日5日内将拖欠的2009年7月1日至2009年12月31日的租金一次性缴清……。”

2010年3月4日原告向被告发函，称被告已拖欠原告租金达8个月，故通知双方于2010年3月5日正式解除双方签订的租赁合同。

庭审中，被告就涉讼房屋的装修费用申请鉴定。本院经上海市高级人民法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对涉讼房屋的装修进行了审价，审价结论为42,624元，其中装饰工程费用为30,652元，安装工程费用为11,972元。鉴定费1,500元，由被告预付。

诉讼期间，原、被告均同意解除租赁合同，被告于2010年7月27日返还了涉讼房屋。

被告在涉讼房屋内注册有上海明欣食品有限公司，至第二次庭审时，被告仍未注销或迁移该企业工商登记，被告表示将在两个月内办理迁移或注销手续。

上述事实有租赁合同、鉴定报告、租金及押金发票与收据、双方交涉函件以及双方当事人的陈述等证据为证，上述证据经庭审审核无误，予以确认。原、被告提供的其余证据，因与本案争议的事实不具有关联性，不予采信。

由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方当事人就涉讼房屋签订《泓鑫时尚广场商铺租赁合同》系原、被告的真实意思表示，应属有效。

本案双方争议的焦点是应按何租金标准履行。

原告认为，因被告未按约补齐租金，原告免、减租金的函件不生效，仍应按租赁合同约定的租金标准履行。

被告认为，被告预付的租金，按新标准，并无欠费事实，无须补交。

本院认为，从双方往来的信函表明，因泓鑫时尚广场经营状况不理想，双方进行过多次协商，原告的2009年3月1日至6月30日的租金发票也表明，在原告免、减租金的函件发出前，双方已实际按该标准执行，该函只是对双方协商结果的再次确认。由于被告之前预付的租金按新租金标准计算并无欠费事实存在，原告认为免、减租金函未生效的抗辩意见不予采纳。原告按租赁合同标准计收租金，并由此认为被告违约解除合同无事实依据，不产生合同解除的法律后果。基于，原、被告在庭审中均同意解除合同，并于2010年7月27日交接涉讼房屋，本院确认该日合同解除。

被告租金应支付至解除日，多余租金原告应当返还。

由于原告主张被告违约导致合同解除的主张不能成立，原告基于该法律基础提出的诉讼请求不予支持。

原告在被告足额支付租金的情况下要求解除合同，导致合同最终无法履行，构成违约，应承担相应的违约责任，双方合同约定违约金数额相当于三个月租金，由于双方对租金标准进行了变更，被告按原标准主张显然不符合合同约定，应按新标准计算数额。

原、被告约定了返还租赁保证金前提须将注册在涉讼房屋内的企业工商登记迁移或注销，现被告未履行该义务，原告提出至被告迁移或注销在涉讼房屋内的工商登记后再返还保证金的抗辩意见予以采纳，至该条件成就后原告再返还保证金。

被告在涉讼房屋内投入的装修、装饰费用，因原告的违约导致无法利用至租期届满，原告应对该损失予以赔偿，考虑到被告已使用的期限，本院在鉴定结论范围内酌情确定赔偿数额。

据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）某某置业有限公司与被告（反诉原告）丁某就上海市长宁区X路X号BX层X室房屋签订的租赁合同于2010年7月27日解除；

二、原告（反诉被告）某某置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）丁某租金人民币4,700.32元；

三、原告（反诉被告）某某置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）丁某违约金人民币7,595.28元；

四、原告（反诉被告）某某置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）丁某装修费人民币21,312元；

五、原告（反诉被告）某某置业有限公司应于被告（反诉原告）丁某将注册在上海市X路X号BX层X室房屋内的工商营业执照迁移或注销之日起十日内返还被告（反诉原告）丁某保证金人民币35,003.40元；

六、驳回原告（反诉被告）某某置业有限公司的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

鉴定费人民币1,500元，由原告（反诉被告）某某置业有限公司负担。

本诉案件受理费人民币5,264.63元，因本案适用简易程序审理，减半收取计人民币2,632.32元，由原告（反诉被告）某某置业有限公司负担。

反诉案件受理费人民币1,522.09元（已减半收取），由原告（反诉被告）某某置业有限公司负担人民币620.09元，由被告（反诉原告）丁某负担人民币902元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员朱爱东

书记员张艨