申请再审人（一审被告、二审上诉人）闫某某。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）赵某

申请再审人闫某某因与被申请人赵某租赁合同纠纷一案，不服本院（2009）南民二终字第X号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2010年8月24日作出（2010）豫法民申字第x号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人闫某某，被申请人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2008年6月2日，一审原告赵某起诉至南阳市卧龙区人民法院称，2007年10月1日其租赁闫某某的房屋经营饭店，承租后向原承租人卢金召支付转让费x元，租赁中与闫某某发生矛盾，经法院调解双方于2008年3月27日达成新的租赁协议，约定租期至2009年9月30日，月租金1500元，租金已交至2008年9月30日。因闫某某不履行合同，阻挠、干扰转租，要求依法解除合同并退还租金6000元，承担违约金3600元，赔偿装修费用x元。一审被告闫某某辩称，赵某所起诉案件已得到解决，属重复起诉，且我并未违约，要求驳回赵某的诉讼请求。

南阳市卧龙区人民法院一审查明，闫某某位于彭营村自建的一楼门面房2间及相邻小屋1间原由卢金召租赁使用，2007年10月1日租赁到期后，经赵某与闫某某协商，由赵某接手租赁。租赁期间，因双方产生矛盾，赵某于2007年12月7日以闫某某违约为由要求闫某某退还租赁费并赔偿损失，经人民法院主持调解，双方达成协议：一、赵某继续租赁闫某某一楼的房屋，每月租金1500元，房租已交至2008年9月30日；二、赵某不再租赁闫某某二楼的房屋，闫某某退还赵某已支付二楼的房租400元，双方今后互无纠纷。该调解协议达成后第二天即2008年3月27日赵某与闫某某又签订了一份租赁协议，约定闫某某将自有的一楼门面房空房2间和相邻小屋1间及小屋门前的空地出租给赵某使用（即调解协议书中的房屋），期限自2007年10月1日至2009年9月30日。若违约，违约金为3600元，赵某在承租期内可以转租等。2008年5月底，赵某向他人转租房屋，并收取转让费x元，承租人征询闫某某意见，闫某某不同意赵某转租。承租人向赵某说明了情况，双方随后解除合同，赵某退还了承租人转让费x元。同年6月1日，赵某爱人高玉珍出具凭条，将租赁房屋交付闫某某，闫某某于6月3日签名接收房屋。另查明，赵某接手租赁闫某某房屋时，支付原承租人卢金召转让费x元。

南阳市卧龙区人民法院审理认为，赵某与闫某某签订的租赁协议，合法有效。在租赁期间，经双方协商一致解除租赁协议，符合法律规定，应予尊重。赵某依照合同约定向闫某某支付租赁费至2008年9月30日，赵某使用房屋至2008年6月份，已交费未使用租赁物4个月计租赁费6000元，该费用应当返还赵某。依照合同约定，赵某在租赁期内有转租租赁物的权利，而闫某某在赵某转租时，阻止赵某转租，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，向赵某支付违约金。关于转让费，非属有形财产费用，赵某要求闫某某赔偿，无法律依据，不予支持。赵某诉讼中提出含有装修费用，但没有提出装修方面的依据，闫某某又不同意，故不予支持，赵某可待获取证据后另行主张。关于闫某某辩称属重复起诉的问题，赵某原起诉闫某某租赁合同一案，经调解双方同意继续履行租赁合同，后又经双方协商，重新订立租赁合同，新租赁合同代替了原租赁合同，建立了新的租赁关系，因新租赁合同产生的纠纷，属于新发生的纠纷，原裁判对此已无溯及力，赵某可以另行主张权利，本案不属重复诉讼。关于违约问题，赵某提供的录音证据证实了受让人在征求闫某某意见时，闫某某明确表态不同意赵某转租租赁物，为此受让人与赵某的转让终止，闫某某的行为阻止了赵某的转租，违反了合同约定，属违约行为，闫某某辩称无违约行为无事实依据，不予采纳。南阳市卧龙区人民法院于2008年12月8日作出（2008）宛龙靳民初字第X号民事判决：一、自判决生效之日起五日内由闫某某返还赵某租赁费6000元。二、自判决生效之日起五日内由闫某某支付赵某违约金3600元。三、驳回赵某其他诉讼请求。案件受理费540元，由赵某负担240元，闫某某负担300元。

闫某某不服一审判决，向本院提起上诉称，1、一审法院违反一事不二理的诉讼原则。我与赵某的租赁合同纠纷，已经南阳市卧龙区人民法院主持达成和解协议，赵某又以租赁合同纠纷起诉，南阳市卧龙区人民法院不应再受理。2、一审判决认定闫某某违约与客观事实不符。租赁合同约定了可以转租房屋，即使我确定向他说了不同意转租的话，不影响赵某对房屋进行转租。3、我不应向赵某退还租金。赵某将所租房屋交付给我时，并没有改变以前约定的租赁期限，只是将租赁房屋暂交给我，未约定退回未使用期限的租赁费，在这期间，我也未将房屋再次对外出租。赵某辩称，原租赁合同纠纷，经南阳市卧龙区人民法院调解，又签订了一个协议，闫某某又一次违约，不属于重复起诉，租赁协议约定承租方有转租房屋的权利，当我把房屋转租时，闫某某不供水、电，致使我转租不成，造成损失扩大。我把钥匙交给闫某某家属是为了通过诉讼来保护自己权利，我房租交了1年，实租6个月，闫某某应该退房租并承担违约金。

本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。

本院二审认为，闫某某与赵某所签的租赁协议是在双方平等自愿基础上签订的，系双方真实意思表示，双方当事人应严格按协议履行。依照合同约定，赵某在租赁期内有转让租赁物的权利，而在承租人转让该房屋时，闫某某明确拒绝，并且不供水、电，闫某某的行为违反了租赁协议的约定，已构成违约。赵某已将承租房和钥匙交给闫某某，闫某某出据了收到条。经一、二审审理查明赵某预付闫某某的房租还有4个月未使用，闫某某应当返还，并依据合同约定承担违约金。闫某某上诉称，其没有违约，也不应退还租金，但未提交任何证据予以证实，不予支持。关于闫某某辩称，此案属于重复诉讼问题，原审法院对原租赁合同已调解解决，此租赁合同是双方重新订立的新合同，虽然两次纠纷都是因租赁合同产生的，但并非同一诉讼，不属于重复诉讼。本院于2009年8月9日作出（2009）南民二终字第X号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费350元由闫某某负担。

申请再审人闫某某申请再审称，闫某某违约不让赵某转租房子的事实不存在，赵某将房子钥匙交给闫某某是让其看管，并没有说以后不再租用房屋，闫某某也未将房子租给其他人，闫某某不构成违约，请求驳回赵某的诉讼请求。被申请人赵某辩称，闫某某是想赶赵某走，让他干不成。赵某交房屋钥匙是2008年6月3日。赵某在报纸上登转租公告，并已经同承租人协商，闫某某同承租人说别租，等赵某租赁期满后再租便宜，闫某某是想让赵某亏本。

本院再审查明的事实同本院二审查明的事实。

本院再审认为，闫某某与赵某于2008年3月27日所签的租赁协议是双方真实意思表示，双方当事人应按照租赁协议的约定行使权利，履行义务。依照租赁协议第八条的约定，赵某在合同约定的租赁期内对所承租的房屋的剩余租期有转租的权利，赵某在转租该房屋时，闫某某明确拒绝，并且不供水、电，闫某某的行为违反了租赁协议的约定，构成违约，应承担违约责任。2008年6月3日，赵某虽然将承租房屋交付闫某某占有，但并没有告知闫某某其将解除2008年3月27日双方签订的租赁协议，这一点由本院二审时赵某的陈述“我交回钥匙并非为了解除合同，而是为了起诉”、再审时赵某的陈述“交钥匙时我已经起诉了，没有解除协议”所证实。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人在行使合同解除权时，除双方协商解除外，必须先向对方发出解除通知，通知到达对方始生解除的效力。2008年6月2日赵某的起诉状第一条要求“依法解除赵某、闫某某之间的租赁协议”，南阳市卧龙区人民法院2008年7月5日向闫某某送达了该起诉状，闫某某也未提起确认解除合同效力的诉讼，合同解除应以2008年7月5日为准，故闫某某应退还赵某3个月的房租，共计4500元。综上，原判决认定事实清楚，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销本院（2009）南民二终字第X号民事判决和南阳市卧龙区人民法院（2008）宛龙靳民初字第X号民事判决第一项，即：自判决生效之日起五日内由闫某某返还赵某租赁费6000元。

二、维持南阳市卧龙区人民法院（2008）宛龙靳民初字第X号民事判决第二项、第三项，即：自判决生效之日起五日内由闫某某支付赵某违约金3600元；驳回赵某其他诉讼请求。

三、自判决生效后五日内由闫某某返还赵某租赁费4500元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费540元，二审案件受理费350元，共计890元，由赵某负担300元，闫某某负担590元。

本判决为终审判决。

审判长王中强

审判员王浩

审判员王勇

二0一一年四月一日

书记员马静