商品房预售合同纠纷——二审009
商品房预售合同纠纷——二审009
如何认定按揭合同的效力
——广东省中振投资有限公司与中国银行湖北宝丰支行楼花按揭纠纷上诉案
裁判主旨：
期房抵押登记行为可视为合同内容在有关部门的备案，而不是严格意义上的物权抵押登记。
就形式而言，期房买卖抵押登记行为，类似于法国的契据登记，但有所不同的是作为标的物的房屋尚不存在。契据登记是指登记机关依据当事人订立合同所载明的内容进行径直登记，值此始产生抵押效力的制度。我国未承认亦未采用契据登记制度，而实行不动产登记、发证制度，故此期房抵押登记行为可视为合同内容在有关部门的备案，而不是严格意义上的物权抵押登记。
关键词：按揭合同效力；期房抵押登记；契据登记
上诉人(原审被告)：广东省中振投资有限公司，住所地：广东省广州市天河北路189号市长大厦19楼。
法定代表人：李铭锋，董事长。
委托代理人：龙翼飞，北京市地石律师事务所律师。
委托代理人：林嘉，北京市地石律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：中国银行湖北宝丰支行，住所地：湖北省武汉市江汉区青年路76号。
法定代表人：邹建风，行长。
委托代理人：李贵方，德恒律师事务所律师。
委托代理人：王丽，德恒律师事务所律师。
一、案件基本事实
1994年12月2日，中振公司与案外人武汉泰合房地产开发有限公司(以下简称泰合公司)签订《武汉泰合广场商品房买卖合同》，约定泰合公司将泰合广场大楼的商业中心部分的第1~4层等预售给中振公司，总价款为人民币9844?72万元，付款方式为银行按揭。当日，案外人泰合公司、中振公司与宝丰支行签订《楼宇按揭(抵押)贷款合同》，约定中振公司向宝丰支行申请楼宇按揭(抵押)贷款，中振公司自愿将其同泰合公司签订的泰合广场房地产买卖合同之全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供按揭贷款人民币8438万元。贷款期限为7年，自1994年12月28日至2001年12月28日止，贷款月利率为12?87‰。如遇国家利率调整，利率随之作相应调整。中振公司以分期付款方式还本付息，即中振公司必须于每季度最后一个月的28日前向宝丰支行归还310万元贷款本金，利息按合同约定，逐期递减分付。首期还款日为1995年3月28日，余款分27期付清。案外人泰合公司承担担保责任。在贷款期内，若中振公司未按合同约定时间偿还贷款本息逾期超过一个月或一年内发生两次以上逾期的，宝丰支行有权按逾期天数按逾期额日万分之三收取罚息，若中振公司仍不按期归还本息超过一个月，担保人泰合公司又未履行代还款义务时，中振公司和泰合公司自然确认宝丰支行既有对抵押物业的一切权益和继续向担保人追偿抵押人所欠全部债务的权利，并有权从担保人的售楼款专户中直接扣收，直至接受人民法院强制执行令，立即占有、处分抵押物。合同签订后，宝丰支行于1994年12月28日至1995年6月间向泰合公司支付人民币8438万元。1995年2月，泰合公司向中振公司出具了收到全部购楼款的收条。至1996年9月16日止，中振公司偿付宝丰支行贷款本息共计人民币19，957，911元(其中还1~4期本金947万元，利息10，486，390元)，尚欠宝丰支行本金人民币7491万元以及相应的同期本金利息。由于宝丰支行向中振公司追索剩余到期欠款未果，宝丰支行诉至法院，请求解除按揭贷款合同，判令中振公司以泰合广场大楼附楼1~4层房屋权益偿还所欠贷款本息及违约金。
二、湖北省高级人民法院一审认定与判决
湖北省高级人民法院审理认为，中振公司和宝丰支行签订的《楼宇按揭(抵押)贷款合同》是双方自愿签订，符合国家有关法律规定，且已实际履行，虽然没有按武汉市的有关规定办理抵押登记手续，但合同关于抵押的约定对有关各方是有约束力的。按揭合同所附的预售商品房合同虽与经过公证的预售商品房合同有不同之处，但相差不大，且均是双方盖章认可的同一份合同，不应因此影响抵押贷款合同的效力。故该合同为有效合同。由于中振公司没有偿付能力，根据合同约定及法律规定，《楼宇按揭(抵押)贷款合同》应当解除。如中振公司在法定期间内不能清偿债务，应将抵押物拍卖，宝丰支行有第一受偿权。中振公司没有缴纳反诉费，故对其反诉请求不予审理。据此判决如下：（1）解除双方签订的《楼宇按揭(抵押)贷款合同》。（2）中振公司给付宝丰支行人民币7491万元；从1996年4月1日至执行完毕之日止的利息，按中国人民银行公布的同期一年期固定资产贷款利率计息。上述义务于本判决生效之日起30日内履行。（3）宝丰支行在《楼宇按揭(抵押)贷款合同》解除后，就该笔债务未清偿部分，对担保人仍享有追偿权。（4）中振公司到期不能还款，人民法院按有关拍卖程序将泰合广场附楼1~4层(7042平方米)拍卖，所得款项宝丰支行享有第一受偿权。（5）驳回宝丰支行其他诉讼请求。案件受理费人民币46万元，保全费人民币45万元，宝丰支行负担15万元，中振公司负担76万元。
三、当事人上诉请求与答辩理由
中振公司不服一审判决，向本院提起上诉称，《楼宇按揭(抵押)贷款合同》签订后，没有办理抵押登记，违反武汉市政府1992年发布实施的《武汉市房地产抵押管理办法》的规定，抵押应为无效，且中振公司已于1995年10月将泰合广场附楼1—4层抵押给案外人广州国际信托投资公司(以下简称广州国投)，并办理了抵押登记。一审认定该合同有效，侵犯了案外人广州国投享有的抵押权益。宝丰支行答辩认为一审判决正确，应予维持。
四、最高人民法院认定与判决
最高人民法院审理认为，中振公司与宝丰支行、案外人泰合公司签订的《楼宇按揭(抵押)贷款合同》，不违反国家法律、法规规定，并已实际履行，是有效合同。由于楼宇按揭不同于抵押，中振公司依据《武汉市房地产抵押管理办法》的规定，主张该合同无效，本院不予支持。中振公司将尚未取得的所购争议房屋抵押给案外人广州国投是另一法律关系，且该抵押关系设立在本案按揭合同之后，中振公司以此否定本案按揭合同的效力，理由不成立。一审法院根据中振公司未按合同约定履行分期还款义务的实际情况，判决解除该合同，由中振公司一次性归还所欠宝丰支行贷款本金及相应利息，逾期以抵押物的拍卖价款优先受偿并无不当。宝丰支行没有起诉担保人泰合公司，一审判决第3项涉及担保人的责任不妥，应予撤销。依照《民事诉讼法》第153条第1款第2项之规定，最高人民法院于1999年10月14日以(1998)民终字第21号民事判决书判决如下：
（1）维持湖北省高级人民法院(1997)鄂民初字第12号民事判决第1、2、4、5项。
（2）撤销湖北省高级人民法院(1997)鄂民初字第12号民事判决第3项。
一审案件受理费人民币46万元、保全费人民币45万元由中振公司负担76万元，宝丰支行负担15万元。二审案件受理费人民币46万元由中振公司负担。
五、对本案的解析
在商品房买卖中，购房人以银行按揭贷款的方式支付部分购房款的情况已普遍存在，因此而发生纠纷，诉讼至法院的案件也越来越多，但由于我国目前立法上没有对银行按揭贷款问题作出规定，故对此类案件的处理存在一定难度。对本案的处理，主要考虑以下几点：
（1）本案《楼宇按揭(抵押)贷款合同》是当事人在平等自愿的基础上签订的，内容不违法，也不损害国家、集体和他人的合法权益。虽然武汉市人民政府1992年发布实施的《武汉市房地产抵押管理办法》中规定“未经抵押登记，抵押无效”，但当时国家有关法律、法规并没有规定抵押未经登记而无效，且按揭不同于一般的财产抵押，仅仅因为没有办理抵押登记就认定为无效，没有法律依据。因此，一、二审法院对中振公司主张合同无效的请求没有支持。
（2）关于广州国投对本案争议房屋主张他项权利问题。广州国投虽然在1995年10月10日对本案所涉房屋在武汉市有关部门作了他项权利登记，但由于当时该房屋尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，且该抵押所依据的1995年10月5日的抵押贷款合同也没实际履行，因此该抵押登记没有效力，不因此而影响本案按揭银行对中振公司所购房屋享有的权利。
（3）中振公司按揭贷款数额较大，在履行偿还贷款义务时，没能按合同约定期限还款，其应偿还的贷款数额和实际还款数额相差较大，也没有继续按期还款的能力，为保证银行贷款不流失，故对宝丰支行要求解除《楼宇按揭(抵押)贷款合同》的请求予以支持。
