商品房预售合同纠纷——二审007
商品房预售合同纠纷——二审007
预售房屋合同效力的认定与处理
——兰州安泰阁房地产开发有限责任公司与兰州雅尔佳商贸实业有限总公司商品房预售合同纠纷上诉案
裁判主旨：
房地产开发公司在未取得土地使用权、未办理审批手续领取商品房预售许可证明的情况下，与他人签订的房屋预售合同无效。双方应当根据各自过错程度承担相应责任。
关键词：房屋预售合同；合同效力；过错程度
上诉人(原审被告)：兰州安泰阁房地产开发有限责任公司，住所地：甘肃省兰州市中山路398号。
法定代表人：张普，经理。
委托代理人：郑培泗，兰州方舟律师事务所律师。
委托代理人：张新华，兰州方舟律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：兰州雅尔佳商贸实业有限总公司，住所地：甘肃省兰州市城关区陇西路48号。
法定代表人：艾贵平，总经理。
委托代理人：端木芳，北京市华泰律师事务所律师。
委托代理人：赵泽民，北京市华泰律师事务所律师。
一、案件基本事实
1996年5月6日，兰州安泰阁房地产开发有限责任公司(以下简称安泰阁公司)与兰州雅尔佳商贸实业有限总公司(以下简称雅尔佳公司)签订《售购房屋合同》，约定：雅尔佳公司预购华侨大厦(现安泰大厦)地下1层、地上1~4层商业用房，共5550平方米(其中地下1层、地上1层各930平方米，地上2~4层各1230平方米)，竣工后按实际面积计算，公用面积按规定比例分担。每平方米售价4008元，总价款计2224万元；付款方式：第一次在合同生效3日内付300万元；第二次付款在地下1层、地面以上4层主体完工时，安泰阁公司保证水、电接通，保证雅尔佳公司进入装修时付400万元；第三次在雅尔佳公司装修完2层时付300万元；第四次在18层主体封顶后交付300万元；第五次在整体内外粉刷完工后交付300万元；第六次在整体竣工后交付300万元；第七次在办完产权过户手续后，按实际建筑面积计算尾款全部结清。对交付房屋的时间、违约责任等均作了约定。同日，该合同经公证机关进行了公证。1996年5月14日，雅尔佳公司向安泰阁公司交付第一笔购房款300万元。第二笔款计400万元，分别于1996年9月23日付50万元、同年9月28日付20万元、同年10月14日付30万元、同年11月8日付70万元、同月18日付50万元、1997年3月26日付180万元。嗣后，雅尔佳公司以安泰阁公司没有完成合同约定的保证进入装修、营业条件，拒付剩余的购房款，遂诉至甘肃省高级人民法院，请求安泰阁公司按合同约定的条件交付房屋，并承担逾期交房的滞纳金；赔偿装修预付定金、设计费等损失。
另查明，1996年9月10日，安泰阁公司与案外人签订《土地使用权转让合同书》，但至今未取得安泰大厦占用土地的使用权，也未补办一切审批手续。1996年9月29日的“商品房预售许可证”的复印件，经兰州房地产交易中心确认为伪造的假证，并对其作出相应的处理。
又查明，1996年4月22日，安泰阁公司与案外人温福荣签订《售购房屋合同》，将安泰大厦地上1~2层254.1平方米的商业用房，以每平方米5300元的价格出售给温福荣。事后，安泰阁公司又将安泰大厦地下1层、地上1~4层全部售给雅尔佳公司，致使部分房屋重复出售，难以交付房屋。
再查明，雅尔佳公司向安泰阁公司交付的购房款人民币700万元，均属民间借贷，约定的利息按月利率5%计算。其借贷的部分利息已陆续归还，有借款的借据和还款的收据为证。
二、甘肃省高级人民法院一审认定与判决
甘肃省高级人民法院一审认定与判决，雅尔佳公司与安泰阁公司签订的《售购房屋合同》违反《城市房地产管理法》和建设部颁发的《城市商品房预售管理办法》关于出售商品房“应向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”及“投入开发建设资金达工程建设总投资的25%以上”的规定，属无效合同。安泰阁公司以欺骗手段和伪造证件来诱骗雅尔佳公司签订并履行无效合同，重复出售1~2层的部分商品房。雅尔佳公司按约支付购房款700万元，实际上是为安泰阁公司垫付的开发建房的启动资金，因合同无效造成雅尔佳公司已签订的装修合同违约，已委托设计的装修图纸，装修预算作废，商场营运计划落空，预购并能增值的商场无法取得等经济损失。安泰阁公司应负主要过错责任，雅尔佳公司盲目签订合同亦有一定责任。据此，判决：(1)雅尔佳公司与安泰阁公司签订的《售购房屋合同》无效。(2)安泰阁公司返还雅尔佳公司700万元购房款。(3)安泰大厦地下1层、地上1~4层商场5550平方米，现行价为34，571，948.70元，减去双方签订合同时的房价2224万元，差价12，331，948.70元的90%即11，098，753.83元，由安泰阁公司偿付雅尔佳公司作为损失赔偿。以上款项于判决生效后15日内付清。
三、当事人上诉请求与答辩理由
安泰阁公司不服一审判决，向本院上诉称：安泰阁公司未取得商品房预售许可证明，双方签订的购房合同无效，其应承担过错责任，雅尔佳公司明知安泰阁公司未领取商品房预售许可证，盲目签订购房合同亦有责任，双方均有过错，各自损失各自承担；雅尔佳公司预购的是安泰大厦地下1层、地上1~4层的商业用房，总面积为5550平方米，而其预售给温福荣的是地上1~2层增加的面积，根本不存在重复出售的问题；雅尔佳公司向其支付的购房款为700万元，占总约定价款2224万元不足1/3，一审判决其向雅尔佳公司赔偿总面积5550平方米商品房增值部分的90%的损失人民币11，098，753.83元缺乏依据，请求二审法院查清事实，依法改判。雅尔佳公司答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
四、最高人民法院认定与判决
最高人民法院经审理认为，安泰阁公司在未取得争议房屋的土地使用权、未办理合法审批手续领取商品房预售许可证明的情况下，与雅尔佳公司签订《售购房屋合同》，违反有关商品房买卖的法律、法规的规定，合同应为无效。安泰阁公司隐瞒事先将安泰大厦地上1~2层部分商业用房已出售给案外人温福荣的事实，又将该大厦地下1层、地上1~4层全部预售给雅尔佳公司，重复买卖，收取购房款，并采取伪造“商品房预售许可证”复印件的不正当手段，欺骗雅尔佳公司履行无效合同，致使雅尔佳公司通过民间借贷方式融资700万元作为购房款，支付了高额借款利息，造成经济损失，安泰阁公司对此应承担主要过错责任，雅尔佳公司未作认真考察，盲目签订合同，亦应承担一定过错责任。一审判决合同无效，由安泰阁公司返还雅尔佳公司购房款700万元正确，应予以维持。但依据兰州房地产评估事务所对安泰大厦的评估报告判决安泰阁公司赔偿雅尔佳公司总面积5550平方米商品房升值部分的90%的损失，有失公正，应予改判。雅尔佳公司按借款协议中约定的5%月利率支付利息，超过法律关于民间借贷最高利率的规定，超出部分不予保护。雅尔佳公司的利息损失，应按法定贷款利率的4倍予以计算。根据双方的过错大小，应由安泰阁公司赔偿雅尔佳公司利息损失的90%。安泰阁公司关于合同无效，双方均有过错，各自损失各自承担的主张，不能成立。据此，依据《民事诉讼法》第153条第1款第2项之规定，最高人民法院于1999年9月11日以(1999)民终字第2号民事判决书，判决如下：
(1)维持甘肃省高级人民法院(1998)甘民初字第19号民事判决第1项、第2项；
(2)变更甘肃省高级人民法院(1998)甘民初字第19号民事判决第3项为：兰州安泰阁房地产开发有限责任公司赔偿兰州雅尔佳商贸实业有限总公司700万元的利息损失的90%(利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率4倍，从每笔付款之日起计算至给付之日止)。
以上款项于判决生效后15日内付清。
一审、二审案件受理费共308，420元由兰州安泰阁房地产开发有限责任公司负担277，578元，兰州雅尔佳商贸实业有限总公司负担30，842元；鉴定费5500元，由双方各负担2750元。
本判决为终审判决。
五、对本案的解析
(一)关于合同的效力
安泰阁公司与雅尔佳公司签订《售购房屋合同》的时间为1996年5月6日，故应适用《城市房地产管理法》的有关规定认定购房合同的效力。根据该法第44条的规定，商品房预售，应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。本案安泰阁公司在未取得争议房屋的土地使用权、未办理合法登记领取商品房预售许可证明的情况下，与雅尔佳公司签订《售购房屋合同》的预售行为不符合《城市房地产管理法》的规定，根据最高人民法院有关司法解释精神，房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件，应当严格按照房地产管理法的规定处理。故最高人民法院认定双方签订的《售购房屋合同》无效。
(二)关于合同无效后的处理问题
根据《经济合同法》的规定，合同无效后，当事人依据该无效合同所取得的财产，应返还对方。有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错，各自负担相应责任。本案导致合同无效的主要责任者应为安泰阁公司，因为安泰阁公司是房屋开发商，但雅尔佳公司也负有审查安泰阁公司预售商品房的手续是否齐全的责任，因此，雅尔佳公司在本案中负有审查不严的责任，对合同无效，也应承担一定责任。由于安泰阁公司隐瞒事先将安泰大厦地上1~2层部分商业用房已出售给案外人温福荣的事实，又将该大厦地下1层、地上1~4层全部预售给雅尔佳公司，重复买卖，收取购房款，并采取伪造“商品房预售许可证”复印件的不正当手段，欺骗雅尔佳公司履行无效合同，致使雅尔佳公司通过民间借贷方式融资700万元作为购房款，并支付了高额借款利息，造成经济损失。雅尔佳公司的利息损失，应按照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的有关规定，“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”，予以处理。最高人民法院对甘肃省高级人民法院的判决作了部分变更。
