商品房预售合同纠纷——二审005
商品房预售合同纠纷——二审005
商品房预售合同中免责事由的认定及处理
——广东省中振投资有限公司与武汉泰合房地产开发有限公司、中国银行湖北宝丰支行预售商品房纠纷上诉案
裁判主旨：
商品房预售合同履行过程中逾期交房责任的界定是实践中经常遇到的问题。在处理相关争议时，应注意合同约定的免责事由与当事人提供证据之间的因果关系。本案二审的改判正是遵循了证据甄别与认定的相关原则作出的。
关键词：逾期交房责任；免责事由；证据甄别与认定
上诉人(原审原告)：广东省中振投资有限公司，住所地：广东省广州市天河北路189号市长大厦19楼。
法定代表人：李铭锋，董事长。
委托代理人：龙翼飞，北京市地石律师事务所律师。
委托代理人：林嘉，北京市地石律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：武汉泰合房地产开发有限公司，住所地：湖北省武汉市武胜路泰合广场42层。
法定代表人：王春江，总经理。
委托代理人：赵烽，该公司职员。
委托代理人：李贵方，德恒律师事务所律师。
原审第三人：中国银行湖北宝丰支行，住所地：湖北省武汉市江汉区青年路24号。
法定代表人：邹建风，行长。
委托代理人：郑磊，该行干部。
委托代理人：王丽，德恒律师事务所律师。
一、案件基本事实
经审理查明：武汉泰合房地产开发有限公司(以下简称泰合公司)在办理了泰合广场房地产开发地块的土地使用权证和预售商品房许可证等相关手续的情况下，于1994年12月2日与广东省中振投资有限公司(以下简称中振公司)，签订一份武泰1994《泰合广场》售字第24号《武汉泰合广场商品房买卖合同》，约定泰合公司将泰合广场大楼的商业中心部分第1~4层、面积7042平方米预售给中振公司，总价款为人民币98，447，200元，如面积误差超过国家规定范围，则按单位面积价格13，980元多退少补。付款方式为银行按揭。按揭金额计8438万元。其余房款由中振公司支付。该楼宇预定于1995年12月31日交付使用，如遇人力不可抗拒的因素、施工中新出现的基坑支撑方面重大技术问题不能及时解决，以及国家建筑规范发生变化，致使不能正常施工的，凭有关部门出具的证明材料，可延期交付使用。泰合公司没有除前述的免责情况，又不能在预定期限交付房屋的，每延期一日按中振公司已付房款为单位，按月利率15‰计付利息赔偿金，并按延期时间每月支付给中振公司，中振公司如不能按合同约定的时间付款，泰合公司有权向中振公司追索违约利息，从应付款之日起至实际付款之日止按月利率15‰计付滞纳金。如泰合公司延期交房超过180天，中振公司延期付款超过15天，则当违约论，泰合公司、中振公司均有权单方面通知对方解除合同，并同时要求对方承担违约赔偿责任或将房屋转售他人。合同还约定了建筑施工、材料设备、房屋保修、公证仲裁等条款。同日，泰合公司、中振公司与宝丰支行以另一份商品房买卖合同(该合同除总售楼价款、房屋建筑面积、付款方式、方法等内容外，其他条款同上述《武汉泰合广场商品房买卖合同》内容一致)为附件，签订《楼宇按揭(抵押)贷款合同》，约定中振公司自愿将其同泰合公司签订的房地产买卖合同之全部权益抵押给中国银行湖北宝丰支行(以下简称宝丰支行)，由宝丰支行提供人民币8438万元作为购置房地产买卖合同项下之楼花或现楼之部分楼款。该款以转存方式划入购房合同或协议指定的开发商在宝丰支行处开立的售楼款专户。贷款期限自1994年12月28日至2001年12月28日止，贷款月利率为12?87‰。中振公司以分期付款方式归还本金及利息。泰合公司作为担保人承担担保责任。12月15日，中振公司和泰合公司对《武汉泰合广场商品房买卖合同》进行了公证。上述两份合同签订后，宝丰支行于1994年12月28日至1995年6月间向泰合公司支付人民币8438万元。其余购房款由中振公司按合同约定向泰合公司支付。1995年2月，泰合公司向中振公司出具了收到全部购楼款人民币98，447，200元的收条。1995年6月28日，泰合公司和中振公司签订《补充协议》，约定将原楼地面大理石改为花岗石，总费用为人民币391，431元。中振公司已付117，000元，余款尚未支付。1995年12月22日，宝丰支行书面通知泰合公司，要求泰合公司在中振公司归还宝丰支行贷款问题未解决、宝丰支行未予认可前，不得向中振公司交楼，以确保宝丰支行作为抵押权人的利益。为解决归还银行贷款问题，泰合公司和中振公司于1996年9月18日签订《协议书》，约定中振公司全权授权泰合公司对中振公司所购上述楼宇对外招商及出租，招商及出租的全部收入用于归还中振公司拖欠宝丰支行的贷款。协议签订后，中振公司向泰合公司出具了该楼招商招租的书面《授权委托书》。
另查明，1995年3月20日，泰合公司向武汉市城乡建设管理委员会提交《关于泰合广场工期延误的报告》，提出由于泰合广场前期地下工程多次遭受力不能及的原因而使工期拖延，泰合广场工程不能按原计划时间完成，工期将延期至1996年年底。武汉市城乡建设管理委员会在该报告上批示“该工程延误工期所反映情况基本属实”。1996年12月25日，泰合广场大楼进行了整体竣工验收。由于中振公司与宝丰支行因按揭贷款合同发生纠纷诉至武汉市中级人民法院，该院于1996年11月13日对中振公司所购上述楼宇采取了财产保全措施。在本院二审审理期间，泰合公司向本院提交了1995年9月13日泰合公司给武汉市城市综合开发管理办公室《关于泰合广场工期延误的报告》和武汉建工集团工程总承包公司出具的《关于泰合广场延误工期的情况说明》，武汉市城市综合开发管理办公室和武汉市城乡建设管理委员会分别在上述两份材料上作了“情况属实”的批示。泰合公司在1995年7月20日给中振公司的函件中明确该楼“年底即将交付使用”。
二、湖北省高级人民法院一审认定与判决
湖北省高级人民法院经审理认为，泰合公司办理了争议房屋的土地使用权证和预售商品房许可证及相关手续，故其与中振公司签订的预售商品房合同合法有效。本案中虽然出现两份预售商品房合同，但经过公证的预售商品房合同是双方当时签订的合同。鉴于本案除中振公司因修改设计所欠20余万元外，其余购房款已付清。泰合公司虽然没有按时交房，但有政府主管部门批准，符合合同约定的延期交房的免责条件，且双方后来为还宝丰支行贷款，中振公司委托泰合公司出租房屋时已放弃对泰合公司违约的追究，故其不应当承担民事责任。据此判决：驳回中振公司诉讼请求。案件受理费17万元由中振公司负担。
三、当事人上诉请求及答辩理由
中振公司不服一审判决，向本院提起上诉，认为一审判决泰合公司延期交房应免责和中振公司放弃追究泰合公司逾期交房违约责任的认定缺乏证据和法律依据。请求撤销一审判决，判令泰合公司承担逾期交房违约责任。泰合公司答辩认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
四、最高人民法院认定与判决
最高人民法院经审理认为，泰合公司与中振公司签订的并经过公证的武泰1994年《泰合广场》售字第24号《武汉泰合广场商品房买卖合同》系双方自愿签订，符合有关法律规定，应属有效。按合同约定，泰合公司应于1995年12月31日将经竣工验收合格的房屋交付中振公司，但泰合公司至1996年12月25日方才竣工验收，且该房屋也一直没有交付给中振公司，因此泰合公司逾期交付房屋的事实属实。泰合公司提交法院的其在1995年3月20日给武汉市有关部门的《关于泰合广场工期延误的报告》中所列延期事由基本发生在双方签订房屋买卖合同之前，不符合合同约定的可以延期交付的免责条件。在本院审理期间，泰合公司提供给武汉市有关部门的工程延期报告和泰合广场工程在1995年中的施工情况说明，除因中振公司改变设计导致工程延期一个月外，其他事由因没有相关证据证明，本院不予采信。泰合公司没有提供证据证明中振公司在委托对外招商招租的同时放弃追究其逾期交房的违约责任。故泰合公司应按合同约定承担逾期交房的违约责任。由于中振公司没有按期偿还宝丰支行贷款，宝丰支行于1995年12月22日通知泰合公司不予交付房屋给中振公司，客观上使泰合公司没有积极履行房屋交付义务，宝丰支行有一定过错，故对泰合公司逾期交房应承担相应责任。由于武汉市中级人民法院已于1996年11月13日查封本案中振公司所购房屋，故逾期交房的时间应自1996年1月起至1996年11月13日止，扣除中振公司在合同履行期间改变设计导致工程延误的一个月，本案应按逾期9个月、按中振公司已付购房款98，447，200元的月15‰为标准计算违约利息赔偿金，由泰合公司和宝丰支行按9∶1比例承担。综上，一审判决认定事实及适用法律错误。中振公司上诉理由及请求成立，本院予以支持。依照《民事诉讼法》第153条第1款第2项之规定，最高人民法院于1998年12月25日以(1998)民终字第25号民事判决书，判决如下：
（1）撤销湖北省高级人民法院(1997)鄂民初字第24号民事判决。
（2）武汉泰合房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付广东省中振投资有限公司人民币11，961，334元。
（3）中国银行湖北宝丰支行于本判决生效之日起三十日内支付广东省中振投资有限公司人民币1，329，037元。
一审、二审案件受理费共34万元，由武汉泰合房地产开发有限公司负担306?000元，中国银行湖北宝丰支行负担34，000元。
五、对本案的解析
最高人民法院之所以改判泰合公司在本案中承担逾期交房的责任，主要因为：
（1）泰合公司抗辩主张其逾期交房符合合同约定的免责条件的证据不充分。按双方合同约定，“由于不可抗力和施工中新出现的基坑支撑等方面的原因导致工程延期，经有关部门出具证明，方可免责”。虽然一审中泰合公司提交了其于1995年3月20日给武汉市政府“关于《泰合广场》工期延误的报告”，但经二审审查，该报告中所述的有关工程延期的事由基本发生在1993年、1994年间，即在双方合同签订之前，应属于在签订合同时已经预见的事由，而非合同签订后施工中才出现的。如果该事由影响本案中振公司所购附楼的交付，泰合公司就不应在合同中承诺仍于1995年年底交楼；且在1995年7月、9月，泰合公司给中振公司的几份函件中，泰合公司仍表明该楼“年底即将交付”；在诉讼中，泰合公司也没有提供证据证明其曾将逾期情况通知中振公司。因此，一审认定泰合公司逾期交楼符合合同约定的免责情况，证据不足。泰合公司虽然在二审中又提交了其1995年9月13日给武汉市城市综合开发管理办公室“关于《泰合广场》工期延误的报告”及情况说明，并且该开发办已批示“情况属实”，但经审查，该报告列举的从1995年1月至10月间工程不能正常施工的事由，如1995年1月至3月由于基坑抢险，4月至5月初危房加固导致上部工程停工；5月遭受特大暴雨无法施工等，一是泰合公司以前没有提出，且除了该报告外，没有其他相关证据相印证；二是所述情况是否影响本案楼房交付，没有直接证据，不能对抗其在往来函件中的承诺，故二审法院对此没有予以采信。
（2）泰合公司主张其有权依据宝丰银行的要求，拒绝将房屋交付中振公司没有依据。无论是在《商品房买卖合同》，还是在双方签订的《楼宇按揭(抵押)贷款合同》中，都没有约定在购房人中振公司逾期偿还银行贷款时，泰合公司有权扣留其所购房屋。泰合公司也无权应宝丰支行的通知而拒绝交付房屋。因宝丰支行作为抵押权人，只享有该抵押物的优先受偿权，而非占有权，虽然宝丰支行属按揭(抵押)权利人，但由于我国对按揭贷款没有具体规定，宝丰支行的这一行为也没有法律依据。因此，虽然有宝丰支行通知存在，也不能作为泰合公司免责事由。
