商品房预售合同纠纷——二审002
商品房预售合同纠纷——二审002
预售商品房合同无效后经济损失的计算及分担
——武汉民生咏辉房地产有限公司与中国工商银行武汉市分行硚口区支行、武汉浩钿实业发展有限公司预售商品房纠纷上诉案
裁判主旨：
人民法院在审理民事案件过程中，根据当事人的申请，可以决定委托专门的鉴定机构对相关事项进行鉴定。虽然当事人对鉴定机构资质有异议，但是无法充分证明自己主张的，对其主张不予支持。商品房预售合同无效后，对于无效造成的损失，应当根据当事人对造成合同无效的过错程度承担相应的责任。
关键词：商品房预售合同无效；损失分担；过错程度
上诉人(原审被告)：武汉民生咏辉房地产有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区兰陵路3号。
法定代表人：刘明森，该公司董事长。
委托代理人：陈晓枫，湖北省第七律师事务所律师。
委托代理人：宋太郎，武汉大学法学院教授。
被上诉人(原审原告)：中国工商银行武汉市分行硚口区支行，住所地：湖北省武汉市硚口区中山大道6号。
负责人：喻启运，该行行长。
委托代理人：刘汉生，武汉市第三律师事务所律师。
委托代理人：刘元耀，武汉市第三律师事务所律师。
原审第三人：武汉浩钿实业发展有限公司，住所地：湖北省武汉市硚口区利济北路156号。
法定代表人：夏献明，该公司董事长。
一、案件基本事实
1994年8月1日，武汉民生咏辉房地产有限公司(以下简称咏辉公司)与中国工商银行武汉市分行硚口区支行(以下简称硚口支行)签订《购屋合同》，约定咏辉公司将其建设的坐落在武汉市汉口利济北路与顺道街交汇地段的民生商务大厦的西裙楼第一、二层(建筑面积为1796m2)出售给硚口支行，售价为人民币11?314?800元。咏辉公司于1995年10月31日前将房屋交付硚口支行使用。双方还约定了交款方式、违约责任、过户手续、质量检验、产权转让、装修等。合同签订后，硚口支行于1994年8月至1995年1月，付给咏辉公司购房款7?157?400元。但咏辉公司就开发建设的民生商务大厦，仅与土地管理部门签订了土地批租合同，未取得土地使用权证和商品房预售许可证。硚口支行亦知悉此情。1995年4月15日，咏辉公司又与武汉浩钿实业发展有限公司(以下简称浩钿公司)签订《联合开发共同经营武汉帝皇国际大酒店合同书》，将民生商务大厦改名为“武汉帝皇国际大酒店。”浩钿公司于1995年6月15日函告各购房人称：原民生商务大厦已被其全部购买，房屋产权属于该公司，遂引起本案的诉讼。硚口支行诉请一审法院，要求咏辉公司继续履行合同并承担违约责任；咏辉公司赔偿其经济损失，并承担本案所有诉讼费用。
1996年7月4日，一审法院委托武汉市长江金融审计事务所对所争执的标的物进行评估确认，该标的物现价值为人民币2024万元。
二、湖北省高级人民法院一审认定与判决
湖北省高级人民法院经审理认为，硚口支行与咏辉公司签订《购屋合同》，虽系双方自愿签订，并已部分履行，但咏辉公司未依法取得土地使用权证，也未取得预售商品房许可证，且至今未补办有关手续，因此，该合同无效。咏辉公司依合同取得硚口支行的购房款应当返还。因合同无效造成签订合同时的房价与现在房价之间的差价损失，咏辉公司应承担主要责任，硚口支行承担相应责任。据此判决：(1)硚口支行与咏辉公司签订的《购屋合同》无效；(2)咏辉公司返还硚口支行资金人民币7，157，400元；赔偿损失人民币7，164，160元。上述费用于本判决生效之日起30日内一次性付清。
三、当事人上诉请求与答辩理由
咏辉公司不服一审判决，向最高人民法院上诉称：一审判决认定事实不清，定性不准，判决显失公平，要求撤销原判。硚口支行答辩称：原判认定事实清楚，适用法律恰当，要求驳回上诉，维持原判。
四、最高人民法院认定与判决
最高人民法院经审理认为，咏辉公司与硚口支行签订的《购屋合同》，因其未取得土地使用权证及预售商品房许可证，应认定合同无效，咏辉公司应向硚口支行返还购房款，并对造成合同无效承担主要责任，赔偿硚口支行因此而遭受的经济损失；硚口支行明知咏辉公司尚不具备售房的法定条件，仍与其签订《购屋合同》并支付购房款，亦应对合同无效及经济损失承担一定责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对经济损失及双方分担数额的计算有误，应予纠正。依据《民法通则》第61条第1款、最高人民法院《关于审理城市房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第47条之规定，最高人民法院于1997年11月12日以(1996)民终字第81号民事判决书，判决如下：
(1)维持湖北省高级人民法院(1996)鄂民初字第7—2号民事判决第1项。
(2)变更湖北省高级人民法院(1996)鄂民初字第7—2号民事判决第2项为，咏辉公司返还硚口支行资金7，157，400元，赔偿硚口支行经济损失4，516，865.22元。上述费用于本判决生效之日起30日内一次付清。
一审案件受理费66，584元，财产保全费56，574元，其他诉讼费16，500元，鉴定费30，000元，共计人民币169，658元，由硚口支行负担33，931.60元，由咏辉公司负担135，726.40元。
二审案件受理费66，584元，由咏辉公司与硚口支行各负担33，292元。
五、对本案的解析
（1）武汉市长江金融审计事务所有无评估主体资格问题。湖北省高级人民法院一审期间，委托武汉市长江金融事务所对所争执的标的物进行评估确认。咏辉公司上诉主张武汉市长江金融审计事务所不具备评估房地产主体资格，认为该所不符合《城市房地产市场估价管理暂行办法》第5条的规定。经审查，武汉市长江金融审计事务所有《资产评估资格证书》，编号06120，此证书是经国家国有资产管理局审查批准的，批号是国资评武临字第9606号，上面盖有国家国有资产管理局的印章。其评估范围是各类资产评估，即有形资产和无形资产，国有资产和非国有资产都可以评估。其评估资产是严格按照1991年11日16日国务院第91号令，即《国有资产评估管理办法》执行的。目前，没有什么法规、法律规定否定其评估房地产的权利。建设部1992年9月7日建房(1992)579号《城市房地产估价管理暂行办法》、建设部和人事部的建房(1995)147号《房地产估价师执业资格制度暂行规定》是部门规章，不能否定《国有资产评估管理办法》的效力，亦不能否定武汉市长江金融审计事务所对房地产的评估主体资格。今后，如有法规、法律否定了《国有资产评估管理办法》的效力，就另当别论。
（2）预售商品房合同无效，造成经济损失的计算，按照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第47条规定是可行的。适用此条规定，应注意以预购方已交付购房款所占签订合同时的房价款的比例，确定出预购方的损失数额。然后，再根据出售方和预购方对造成合同无效的责任大小，分别计算出各自承担损失的数额。
