上诉人(原审原告、反诉被告)王某。

委托代理人熊兆罡，上海市熊兆罡律师事务所律师。

委托代理人肖云华，上海市熊兆罡律师事务所律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告)上海鑫融物业管理有限公司。

法定代表人陈某某，总经理。

委托代理人俞玮月，上海市恒业律师事务所律师。

上诉人王某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2009)闸民三(民)初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院查明，2006年3月21日，王某与上海京北物业管理有限公司(2006年5月8日上海京北物业管理有限公司申请变更为上海鑫融物业管理有限公司，以下简称鑫融公司)签订房屋租赁合同，约定:鑫融公司将其管理的上海市闸北区X路某号四楼租赁给王某使用，建筑面积为820.62平方米，租赁期为5年，自2006年5月8日起至2011年5月7日止，前2年月租金为42,183元(1.69元3.天)，月物业管理费为16,474元，每二个月支付一次，自2008年5月8日起，双方根据周边租赁行情以二年为周期上调或下调租金价格，调整幅度10%，物业管理费按照房屋租金同时间同比例调整；押金117,314元，在王某全部忠实履行本合同各项条款、规定和条件下，合同期满，如王某不再续租，鑫融公司应于租赁关系消除后且王某迁空、点清、并付清所有应付费用后，当天将押金无息退还王某，因王某违反合同约定，而产生的违约金、损害赔偿金以及应付租金及相关费用，鑫融公司可在押金中扣除，不足部分王某必须在接到鑫融公司付款通知后十天内补；鑫融公司应确保大楼设备的正常运行，并对物业设备进行维修保养，鑫融公司应保持大楼内公共部位、四楼公用部分及卫生间的清洁卫生，鑫融公司违反上述义务，王某可以要求鑫融公司承担相应的损失，但不得以鑫融公司未履行上述义务拒付租金；王某租赁物业部位的内部管理由王某自行解决；王某拖欠租金累计达7天以上的，视为王某违约，鑫融公司有权终止本合同，在租赁期内，王某逾期交付应缴费用达7天以上的，鑫融公司有权采取包括但不限于停止供水电气、空调、电讯或禁止使用该物业、锁门等权利，王某中途退出及累计拖欠租金达7天以上则视为违约，押金没收；双方还对其他有关事项作了约定。后王某、鑫融公司依约履行。审理中，王某称，合同中电梯未单独约定使用费用，中央空调有单独计量，王某刚入住办公时，有中央空调，后来鑫融公司不再提供，王某只得自行购买空调，电梯一直不能正常运行至四楼，王某及客户需由一楼乘电梯至三楼或五楼再步行至四楼，并提供上海市黄某区公证处出具的(2009)沪黄某经字第X号保全证据公证书，证明2009年3月16日公证员去系争房所在大楼，存在电梯不能到达四楼的事实。审理中，王某的证人沈某某出庭作证，称其为王某的顾客，其从2006年夏天开始成为王某的顾客，每个月不止一次去王某处参加活动，当时没有中央空调，是王某自己安装的空调，2008年4、5月份开始，系争房所在大楼的电梯不能运行至四楼，未看见有人打扫楼道，2009年5月起电梯恢复运行至四楼；王某证人徐某某出庭作证，称其为王某的顾客，其从2008年4、5月份开始成为王某的顾客，每月多次到王某处参加活动，卫生间没有水，电梯无法直达四楼，每次去都是乘电梯到三楼或五楼后在步行至四楼。对此，鑫融公司称合同并未约定鑫融公司需要提供中央空调，王某的证据无法证明电梯一直不能运行，只能证明当天不能运行至四楼。

关于租金和物业管理费的支付问题，王某表示其于2008年5月14日支付了2008年5月8日至7月7日的租金84,366元(按原标准，未增加10%)，后又因其协助法院执行(上海京北资产管理有限公)司的其他债务案件，向闸北区法院分别于2008年8月29日支付84,366元、10月8日支付168,732元、2009年4月3日支付5万元、2009年5月25日支付5万元，2009年9月17日支付84,366元，共437,464元(按照原标准，则王某多支付15,634元)，并向鑫融公司支付物业管理费至2010年1月7日(按原标准，未增加10%)。鑫融公司认可王某支付的上述费用，对于王某支付给法院的437,464元执行款，鑫融公司认可算作鑫融公司收到的租金，但认为王某支付的时间都是滞后的，且未按约定增加10%的款项，故截止到2010年5月7日，王某尚欠付租金上涨部分34,985.6元，也未支付2009年5月8日后的租金，另截止到2010年1月7日，王某尚欠付物业管理费上涨部分33,939.85元，王某还未支付2010年1月8日后的物业管理费。

2008年4月8日，鑫融公司向王某开设的上海富尔得保健食品经营部发函称，根据租赁合同约定，要求王某自2008年5月起按照原租金及物业管理费上调10%的标准支付租金及物业管理费。王某4月15日回复称，根据鑫融公司的物业管理及配套设施，拒绝提价。对此，鑫融公司称其向王某提供了周边物业的租赁行情，要求王某按约增加房租，但遭王某拒绝。王某诉至法院要求：1、判令鑫融公司恢复上海市闸北区X路某号一至四层电梯正常运行；2、判令鑫融公司恢复上海市闸北区X路某号四楼的中央空调运行；3、判令鑫融公司恢复上海市闸北区X路某号四楼公用部位的清洁卫生和保洁工作；4、要求判令王某减少支付2008年4月1日至2009年3月31日的租金和物业管理费197,688元(以一年的物业管理费为标准)；5、判令公证费3,000元由鑫融公司承担。鑫融公司反诉要求：1、判令鑫融公司、王某之间的《租赁合同》于判决生效之日解除；2、判令王某迁出并返还天目西路某号四楼；3、判令王某支付鑫融公司拖欠的2008年5月8日至2009年5月7日的上涨租金34,985.6元(原月租金42,183元×10%×12=50,619.6元，扣除王某多付的15,634元)；4、判令王某支付鑫融公司2009年5月8日至合同解除之日的租金(按月租金42,183元×110%=46,401.30元的标准计付)；5、判令王某支付鑫融公司2008年5月8日至2010年1月7日的上涨物业管理费32,948元(原月物业管理费16,474元×10%×20=32,948元)；6、判令王某支付鑫融公司2010年1月8日至合同解除之日的物业管理费(按月物业管理费16,474元×110%=18,121.44元的标准计付)；7、判令王某支付鑫融公司的押金117,314元作为违约金归鑫融公司所有。原审法院审理中，法院依法委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对系争房2006年5月及2008年5月的租金进行评估，该公司出具沪八达估字(2009)x号房地产评估报告，估价结果为系争房2006年5月的市场租金为1.70元3.天，2008年5月的市场租金为2.24元3.天。王某对于该评估报告有异议，认为该评估报告在大楼外观、电梯、中央空调使用状况等部分因素方面没有进行合理的排除或使用，缺乏准确性。鑫融公司则认为评估人员通知王某、鑫融公司到场，王某当时提出了上述因素，评估单位已经考虑了这些因素，否则评估的租金会更高。

原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。本案王某、鑫融公司签订的《租赁协议》并未明确约定使用中央空调、也未对使用中央空调的计量、计费等作出约定，结合王某方的证人沈某某所称其从2006年4、5月即王某刚开始租赁系争房起就没有中央空调，是王某自己安装的空调，王某租赁至今从未就该事项向鑫融公司提出异议，又未能提供其曾使用过中央空调等其他证据对此予以佐证，仅凭合同条款中约定加班期间鑫融公司不提供空调、公共区域卫生等服务即推定非加班期间应当提供中央空调的意见，缺乏事实依据，法院难以采纳，故王某要求鑫融公司恢复中央空调的运行的诉讼请求，法院难以支持。对于电梯使用的问题，即使如王某证人沈某某、徐某某所称从2008年4、5月间电梯不停四楼，但从电梯可以到达除四楼外的其他楼层来看，电梯并非处于非正常运行状态，从双方的函件看，2008年4月期间双方已为是否增加租金和物业管理费的问题产生矛盾，时间节点相符，故可认为电梯不停四楼与王某、鑫融公司间的矛盾有一定的关联，对此，王某、鑫融公司有相应的责任，因鑫融公司已从2009年5月恢复电梯停靠四楼，故王某要求鑫融公司恢复电梯的正常运行的诉讼请求，已无必要。鉴于鑫融公司确实停止过电梯到达四楼停靠的事实，王某要求鑫融公司承担公证费的诉讼请求，可予支持。关于四楼公用部位的清洁卫生和保洁工作，王某方的证人沈某某、徐某某去王某处仅为参加活动，其未看见鑫融公司的人员做保洁工作，并不能全面、客观反映鑫融公司是否做过保洁工作，王某又未提供其他证据来佐证，故王某认为鑫融公司未提供四楼公用部位的清洁卫生和保洁工作的主张，依据不足。基于上述原因，王某要求判令减少租金和物业管理费的诉讼请求，尚属合理，但数额应依照具体情形由法院酌定。关于反诉部分，《租赁合同》约定自2008年5月8日起，双方根据周边租赁行情以二年为周期上调或下调租金价格，调整幅度10%，物业管理费按照房屋租金同时间同比例调整，现上海八达国瑞房地产土地估价有限公司出具的沪八达估字(2009)x号房地产评估报告表明系争房2008年5月的市场租金高于2006年5月的市场租金超过10%，故鑫融公司要求王某按照合同约定增加租金及物业管理费的诉讼请求，符合双方合同的约定，可予支持。双方合同约定王某拖欠租金累计达7天以上的，视为王某违约，鑫融公司有权终止本合同，而王某自2009年5月起未再支付租金，鑫融公司据此要求判令解除《租赁合同》，要求王某迁出并返还天目西路某号四楼的诉讼请求，有法律和合同依据，可予采纳。因双方合同约定王某中途退出及累计拖欠租金达7天以上则视为违约，押金没收，现王某自2009年5月起不但未支付增加部分的租金，还拒付原标准租金至今，其行为已构成违约，鑫融公司要求将王某支付的押金作为违约金予以没收，归鑫融公司所有，亦属合理，可予准许。

原审法院审理后作出判决：一、上海鑫融物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内给付王某公证费3,000元；二、上海鑫融物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还王某物业管理费3,600元；三、王某要求上海鑫融物业管理有限公司恢复上海市闸北区X路某号一至四层电梯正常运行；恢复上海市闸北区X路某号四楼的中央空调运行；判令上海鑫融物业管理有限公司恢复上海市闸北区X路某号四楼公用部位的清洁卫生和保洁工作的诉讼请求均不予支持；四、王某与上海鑫融物业管理有限公司签订的《租赁合同》于判决生效之日解除；五、王某应于判决生效之日起十日内迁出上海市闸北区X路某号四楼，将上址房屋返还上海鑫融物业管理有限公司；六、王某应于判决生效之日起十日内支付上海鑫融物业管理有限公司2008年5月8日至2009年5月7日的上涨的租金34,985.6元(原月租金42,183元×10%×12=50,619.6元，扣除王某多付的15,634元)；七、王某应于判决生效之日起十日内支付上海鑫融物业管理有限公司2009年5月8日至《租赁合同》解除之日的租金(按月租金42,183元×110%=46,401.30元的标准计付)；八、王某应于判决生效之日起十日内支付上海鑫融物业管理有限公司2008年5月8日至2010年1月7日的上涨的物业管理费32,948元(原月物业管理费16,474元×10%×20=32,948元)；九、王某应于判决生效之日起十日内支付上海鑫融物业管理有限公司2010年1月8日至《租赁合同》解除之日的物业管理费(按月物业管理费16,474元×110%=18,121.44元的标准计付)；十、王某原支付给上海鑫融物业管理有限公司的押金117,314元归上海鑫融物业管理有限公司所有。

原审法院判决后，王某上诉至本院称，评估报告在大楼外观、电梯、中央空调使用状况等部分因素方面没有进行合理的排除或使用，缺乏准确性。鉴定人亦未出庭接受质询。合同中约定的租金的调整幅度问题，上诉人认为只是约定了就租金上涨或下调进行调整，至于具体的数额需要双方另行协商。被上诉人未确保中央空调正常运行，违反合同约定，且对于押金，没收是国家权力机关才有权创设和行使的权力。私法主体不得设定该种处罚措施，故租赁合同的该约定系无效条款，原审将押金判归被上诉人所有显属不妥。除原审判决主文第一项外，上诉人要求撤销其余判决，请求支持上诉人一审诉请。被上诉人鑫融公司则要求维持原判。

本院经审理查明，原判认定事实无误。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应自觉履行。评估单位通知上诉人与被上诉人到场，对估价对象建筑物实际状况进行了查看，明确估价对象办公楼安装有中央空调，但因客观原因长期停止使用，以估价对象为无中央空调设备办公楼进行租金估价。上诉人认为评估报告没有考虑大楼外观、电梯、中央空调使用状况等因素与事实不符，鉴定部门和鉴定人提出书面鉴定结论符合民事诉讼法的规定。而对于租金、物业管理费的调整幅度为10%，系双方合同的约定，鉴定结论涨幅超过10%，则无需再行协商。如果上诉人违约的话，根据合同约定押金没收，即押金不予返还，现上诉人拖欠租金已构成违约，被上诉人要求押金作为违约金不予返还，可予支持。对于上诉人提出的中央空调、电梯、公用部位保洁等问题，原审法院已作了充分的阐述，本院不再赘述。原审法院所作判决并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币8,547.72元，由上诉人王某负担。

本判决为终审判决。

审判长王某

审判员吴俊

代理审判员郑华

书记员赵海卿