上诉人(原审被告)上海惠格置业发展有限公司。
法定代表人俞某某，董事长。
委托代理人汪飞容，上海市袁圆律师事务所律师。
委托代理人黄某，上海市袁圆律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)谢某。
委托代理人伊某某(系谢某丈夫)。
委托代理人韩明志，上海韩明志律师事务所律师。
上诉人上海惠格置业发展有限公司(以下简称惠格公司)因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2008)嘉民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2010年6月9日公开开庭进行了审理，上诉人惠格公司的委托代理人汪飞容、被上诉人谢某的委托代理人韩明志、伊某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，惠格公司(甲方)和谢某及其丈夫伊某某(乙方)于2006年11月8日签订上海市商品房预售合同一份，由谢某及其丈夫伊某某购买惠格公司开发的位于上海市嘉定区X镇X路X弄X号(后实际门牌号为黄某镇X路X弄某号)的房屋。合同约定房屋建筑面积为182.35平方米，房屋价款为人民币1,454,088元(以下币种均为人民币)，交房日期为2007年12月31日前，如甲方未在合同约定期限内交房应向乙方支付违约金，违约金按已付房价的日万分之二计算，从合同约定的最后交付期限之第二天计算至实际交付之日止。合同第22条还约定甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方有权要求除甲方免费修复外，还应按照修复费的1倍给予补偿。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，谢某即付清了全部房款。2007年12月22日，惠格公司向谢某和伊某某发出房屋交付通知书，表示系争房屋已达到合同约定的交付标准并通知谢某前去办理验收交接手续，但谢某在验收时认为惠格公司欲交付的房屋存在多处质量问题而拒绝接收，双方未能办理房屋交接手续。2008年3月5日，谢某委托上海聚菁装饰装修服务有限公司对系争房屋进行质量检验后出具了房屋质量检验报告，该报告认为系争房屋存在阳台栏杆高度、垂直间距不符合安全规范要求等问题。谢某把该报告交给惠格公司。后惠格公司向谢某出具了系争房屋的修补方案，并派人对系争房屋进行维修，但谢某认为系争房屋仍有许多地方不符合质量要求。2008年6月初，谢某从物业处领取了钥匙。2008年6月25日，谢某再次委托上海聚菁装饰装修服务有限公司对系争房屋进行质量检验，该公司出具的房屋质量检验报告认为系争房屋仍存在多处质量问题。期间，惠格公司数次发函催促谢某办理交房手续，未果。2008年7月，谢某诉至法院，要求判令：1、惠格公司支付谢某因房屋存在质量问题需进行修复而产生的费用140,000元；2、惠格公司赔偿谢某租金损失(从2008年1月1日计算至实际交房日止，按每月7,000元计)；3、惠格公司赔偿谢某逾期交房违约金(按房价每日万分之二，从2008年1月1日计算至实际交房日止)。诉讼中，谢某变更诉讼请求为：1、要求惠格公司按沪房鉴(001)证字第2009-X号房屋质量检测报告对系争房屋存在的质量问题和安全隐患进行整改(费用由惠格公司承担)并赔偿修复费用70,000元；2、惠格公司返还谢某已支付的2008年6月-8月物业管理费1,258.2元(该诉请谢某后已撤回)；3、惠格公司支付谢某从2008年1月1日至房屋整改合格交付谢某之日止的违约金(按房价1,454,088元的每日万分之二乘以实际天数计算)；4、惠格公司支付谢某从2008年1月1日至房屋整改合格交付谢某之日止的租金损失(按每月7,000元计)；5、判令惠格公司赔偿谢某房屋检测费、鉴定费计11,830元。
原审审理中，经谢某申请，原审法院委托上海房屋质量检测站对系争房屋进行质量检测，上海房屋质量检测站出具的检测报告认为系争房屋存在部分墙体阴角、地下室采光窗渗漏水、墙面、楼地面粉刷层起壳、空鼓现象较普遍、部分墙体立面垂直度大于15毫米、不符合国家标准及外墙窗台防护栏杆不规范和三层露台栏杆垂直杆件间距、栏杆净高不符合国家标准等情形，检测报告最终得出的检测结论为被检测房屋存在墙面、采光窗渗漏水以及室内装修现状与部分设计规范和验收规范相关规定有较多不符合等问题，主要系施工不规范所致，上述不符合规范的项目一定程度上影响了谢某房屋的正常使用，应及时加以整改，报告还建议严格按照房屋原建筑施工图纸及相关规范的要求进行整改。针对上海房屋质量检测站出具的房屋质量检测报告，双方均发表了各自的意见，谢某对检测报告已经检测到的质量问题无异议，但要求对检测报告未涉及的房屋排水水管、电路布设和安装、污水管等进行检测(上海房屋质量检测站表示对该几项检测内容无检测资质)，由于经原审法院多方联系未找到有资质的检测机构，谢某也表示无法找到有资质的检测机构，故原审法院决定，对谢某要求对检测报告未涉及的房屋排水水管等检测事项不再进行。惠格公司表示对检测报告持有异议，认为检测人员未到庭进行质证，检测报告的结论表述含糊不清，未提供检测的依据和手段，惠格公司交房时无渗水现象，报告中所提到的渗水现象(特别是在交房后)不能判断是否是惠格公司的原因而造成。
之后，谢某又申请对系争房屋出现的质量问题进行修复所需的费用进行评估，原审法院委托上海第一测量师事务所有限公司对上述检测报告涉及的房屋质量问题进行整改修复所需费用进行司法审价。上海第一测量师事务所有限公司出具的司法审价鉴定意见确定该修复项目的工程造价为6,725元，谢某对鉴定意见不予确认，认为工程造价太低且有些质量问题未作鉴定，惠格公司对鉴定意见没有异议。
原审审理中，谢某及其丈夫伊某某和惠格公司均书面表示上海市商品房预售合同虽由惠格公司作为出卖方、谢某及其丈夫伊某某作为买受方签订，但双方对由谢某一人作为原告的诉讼主体资格无异议。
原审法院认为，双方签订的上海市商品房预售合同是当事人真实意思的表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应按约履行。由于检测报告明确表示被检测房屋存在墙面、采光窗渗漏水以及室内装修现状与部分设计规范和验收规范相关规定有较多不符合等问题，故应视作惠格公司交付的标的物不符合质量要求，特别是外墙窗台防护栏杆不规范和三层露台栏杆垂直杆件间距、栏杆净高不符合国家标准等质量问题如不加以整改，将直接影响系争房屋的使用安全，故惠格公司虽然在合同约定的交房日期前通知谢某前去办理验收交接手续，但谢某有权拒绝接收，且由此造成的迟延交付房屋的责任仍应由惠格公司承担。嗣后惠格公司虽采取了部分整改措施，但仍未能使系争房屋符合质量要求。另合同第22条约定甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方有权要求除甲方免费修复外，还应按照修复费的1倍给予补偿。故对谢某要求惠格公司按房屋质量检测报告对系争房屋存在的质量问题和安全隐患进行整改(费用由惠格公司承担)的诉讼请求予以支持，但谢某要求惠格公司赔偿修复费70,000元没有依据，修复费用应按照上海第一测量师事务所有限公司出具的司法审价鉴定意见明确的该修复项目的工程造价为6,725元来予以确定，惠格公司应按合同约定补偿谢某房屋修复费用6,725元。谢某对惠格公司迟延交付房屋的违约金和由此引起的(租金)损失同时主张不符合法律的规定，考虑到谢某对其主张的损失未能充分举证，而惠格公司称违约金过高要求调整，故依照本案具体情况酌定由惠格公司支付谢某违约金100,000元，对谢某要求赔偿的(租金)损失不再予以支持。诉讼中，谢某放弃要求惠格公司返还谢某已支付的2008年6月-8月物业管理费1,258.2元的诉请于法不悖，可予准许。此外，谢某主张的房屋质量检测费用(诉前发生的1,830元)系因双方对房屋是否存在质量问题持有争议而发生，谢某要求惠格公司赔偿尚属合理，予以支持。而起诉后发生的检测费用等应纳入诉讼费用处理。原审法院据此判决：一、上海惠格置业发展有限公司应于判决生效之日起三十日内按沪房鉴(001)证字第2009-X号房屋质量检测报告对系争房屋存在的质量问题和安全隐患进行整改(费用由上海惠格置业发展有限公司承担)；二、上海惠格置业发展有限公司应于判决生效之日起十日内补偿谢某房屋修复费用6,725元；三、上海惠格置业发展有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿谢某违约金100,000元；四、上海惠格置业发展有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿谢某房屋质量检测费用1,830元；五、谢某其余的诉讼请求，不予支持。
惠格公司不服原审判决，向本院提起上诉称，其取得《建设工程竣工验收备案证书》、《上海市新建住宅交付使用许可证》，故房屋质量符合国家标准，惠格公司按约通知业主交房，一审判决惠格公司延迟交房没有依据。谢某单方面认为房屋存在质量问题而拒收房屋，构成迟延受领，应当承担相应的违约责任。上海房屋质量检测站出具的检验报告没有认定系争房屋主体结构存在质量问题，房屋存在的墙面、采光窗渗水等瑕疵并未造成无法居住。惠格公司出具维修方案并实际维修，原审混淆了质量保修义务和延迟交房的违约责任不当。2008年6月1日，谢某签署了房屋交接验收单，接收了钥匙，确认了房屋符合合同约定，故惠格公司不应当承担违约责任。原审判决惠格公司承担的10万元违约金是修复费用的15倍，明显过高，请求予以调整。惠格公司认为，原审判决其承担质量检测费用没有依据，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人谢某辩称，惠格公司提供的房屋质量不符合标准，惠格公司修复后仍然存在安全隐患，即使谢某签过交接单，惠格公司也不能因此免责。谢某请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，惠格公司提供了2008年6月1日及2008年6月3日的房屋交接验收单，以证明谢某在2008年6月1日接收房屋，并确认房屋已经修好。谢某曾认可签收交接单，后否认上述材料为其签字，但是未申请对此进行笔迹鉴定。
经本院审理查明，原审法院判决认定之事实无误，本院予以确认。
本院认为，惠格公司提供了2008年6月1日及2008年6月3日的房屋交接验收单，谢某曾认可签收过交接单，后否认在交接单上签字，鉴于谢某前后陈述反复，且未申请对此进行笔迹鉴定，故本院确认上述交接单的真实性。谢某提出房屋存在质量瑕疵后，惠格公司于约定的交房日后亦进行整改，谢某直至2008年6月3日接收房屋，故惠格公司应当承担2008年1月1日至2008年6月3日的逾期交房违约金。谢某于2008年6月3日收房并对整改、修复表示认可，在此之后惠格公司承担房屋的保修责任，而不应承担逾期交房的违约责任，谢某可以通过维修解决房屋所存在的质量瑕疵，若惠格公司未配合维修，其亦可自行维修后再行主张维修费用等相关损失，故谢某主张2008年6月3日之后逾期交房违约金依据不足，本院难以支持。鉴于房屋维修需要一定的施工时间，必然导致谢某延期使用房屋，故本院亦酌情判定该部分损失为10,000元，一并计入违约金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院(2008)嘉民三(民)初字第X号民事判决第一、二、四、五项；
二、变更上海市嘉定区人民法院(2008)嘉民三(民)初字第X号民事判决第三项为：上海惠格置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿谢某违约金人民币54,495.09元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币6,160.4元、检测费人民币10,000元、审价费人民币2,100元、二审案件受理费人民币2,336元，共计人民币20,596.4元由谢某承担人民币5,596.4元，由上海惠格置业发展有限公司承担人民币15,000元。
本判决系终审判决。
审判长王泳雷
审判员张松
代理审判员王伟
书记员周乐晟
