上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2004)沪一中民二(民)初字第X号

原告上海申宇房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区X路X弄X号。

法定代表人周某某，董事长。

委托代理人闵曼君、邹某某，上海市光华律师事务所律师。

被告上海科交房地产开发经营公司，住所地上海市X路X号。

法定代表人张某某，董事长。

委托代理人宋某某，公司职员。

委托代理人徐小珍，上海市袁圆律师事务所律师。

被告上海市职工科技中心，住所地上海市X路X号。

法定代表人高某某，主任。

委托代理人黄某某，该中心总经理。

第三人上海侨富置业有限公司，住所地上海市X路X号南楼X室。

法定代表人钟某，董事长。

委托代理人徐小珍，上海市袁圆律师事务所律师。

原告上海申宇房地产开发有限公司诉被告上海科交房地产开发经营公司(简称科交房产)、上海市职工科技中心(简称科技中心)及第三人上海侨富置业有限公司(简称侨富公司)合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2004年3月4日受理后，依法组成合议庭。经当事人申请，本院于2004年6月28日决定追加侨富公司为本案第三人参加诉讼。2004年10月9日本院公开开庭进行了审理。原告的委托代理人闵曼君、邹某某，被告科交房产的委托代理人宋某某、徐小珍，被告科技中心的委托代理人黄某某，第三人侨富公司的委托代理人徐小珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，1992年10月，原上海县工业局下属企业上海市砂轮机厂南厂区的工业项目调整为住宅项目。经工业局协调，该项目的开发工作由原告负责。1993年5月25日原告与科交房产签订《联合开发住宅协议书》约定，由原告提供土地，科交房产负责投资和建造，并对日后效益分配作了约定。科交房产由于资金原因至今未开工建设，款项也未付清，又不退出该项目。经查，科交房产已于2002年12月被吊销营业执照。科技中心是科交房产的上级主管部门。原告认为原告与科交房产签订的《联合开发住宅协议书》是无效的，故请求法院予以确认。

科交房产、侨富公司辩称，《联合开发住宅协议书》是双方当事人真实意思的表示，不违反国家法律、法规的规定，是有效的。双方不是土地使用权转让关系，不符合最高某民法院司法解释规定的情形。办理有关手续的义务人是原告。原告至今未完成三通一平，故未开发成功责任在原告。被告是到时分得房屋。双方应继续履行有效的合同。

科技中心辩称，其与科交房产均为独立的企业法人，本案与其没有关系，不应将科技中心列为本案被告。

本院经审理查明：据原上海县人民政府1992年9月核发的《国有土地使用证》记载，本案讼争土地使用权人为上海砂轮机厂。

1992年10月9日，原上海县工业局向原上海县计划委员会提出《关于上海市砂轮机厂南厂区的工业项目调整为住宅商品房项目的请示》，由该局的房地产开发公司和砂轮机厂联合开发商品房。原上海县计划委员会在《文件处理意见联系单》签署意见，同意调整，建设单位为原告。

1993年5月25日，原告与科交房产订立《联合开发住宅协议书》约定，由原告提供基地一块，科交房产出资，双方联合开发讼争土地的商品房；双方效益分配方式为：原告收回前期投资费及得益人民币(下同)12，000，000元，该基地上所建成的住宅的销售、使用、所有权(包括土地使用权)，售后盈亏均归科交房产负责；科交房产于签约后一周某支付7，200，000元，原告三通一平完成后，科交房产付清余款4，800，000元。

原告收到科交房产支付的7，200，000元后于1993年6月19日出具收据。

1999年9月6日，原告与侨富公司订立《协议书》，与本案有关的内容有：双方原是合作伙伴，1993年起共同开发龙吴路X号地块的动迁住宅建设，由于种种原因侨富公司未能开工；现原告全权委托侨富公司出资承担漕溪三村X－X号居民动迁任务；原告将龙漕路X弄X号由上海建城房产发展公司投资建设，原告净得的(金海大厦A幢)的5，000平方米建筑面积抵作动迁费用，原告再将1993年5月25日签订的龙吴路X号地块《联合开发住宅协议书》中应收侨富公司的款项4，800，000元及原告在金海大厦A幢房竣工后应得的权益全部划给侨富公司，用于解决两个项目的遗留问题；本协议生效后，对原龙吴路X号地块签订的《联合开发住宅协议书》视作侨富公司接盘，不另签接龙协议。

2000年3月23日，原告向侨富公司发出《终止协议通知书》通知侨富公司，由于侨富公司在1999年9月6日双方签订《协议书》后未实施动迁，经原告2000年1月20日致函敦促，侨富公司仍无明确回答。因侨富公司违约，故双方于1999年9月6日签订的《协议书》终止。

2001年11月12日，原告与科交房产订立《补充协议》约定，由于讼争土地不能作居住房用地，故双方同意将讼争土地出让给第三人。

2001年11月15日，原告与科交房产出具《全权委托书》，全权委托侨富公司章金火先生办理讼争土地出让事宜。

2002年3月12日，科交房产出具《全权委托书》，全权委托原告负责讼争土地的出让事宜，有效期为半年。

本院认为：

一、关于合同的效力问题

根据原告与科交房产订立的《联合开发住宅协议书》内容，盈亏均归科交房产负责，原告不承担风险。据此本院确认双方《联合开发住宅协议书》的实质是土地使用权的转让。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款前项规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(二)领有国有土地使用证；(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。《最高某民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第6条规定，国有土地使用权的转让合同，转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于转让集体土地使用权，经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。本案原告和科交房产不仅至今未依法补办审批、登记手续，而且讼争土地使用权至今尚在案外人上海砂轮机厂的名下。故本院确认原告与科交房产于1993年5月25日订立的《联合开发住宅协议书》违反了国家法律、行政法规的强制性规定，且无可以确认有效之条件而无效。

二、关于无效合同后果处理的问题

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，原告应将因无效的《联合开发住宅协议书》而收取科交房产的7，200，000元连同该款占用期间的利息一并返还给科交房产。利息可按中国人民银行公布的同期贷款利率计算。关于收回土地的问题。首先，原告非土地使用权人，无权将土地交付他人。本案审理中，原告也未提供证据证明已将讼争土地交付给对方，且科交房产、侨富公司均称原告未交付过讼争土地。故本院对原告要求收回土地之主张不予支持。即使科交房产、侨富公司实际在使用或利用讼争土地获得收益，可由土地使用权人负责处理。原告和科交房产均为经营房地产业的公司，理应知道如何依法转让土地使用权，但双方却违法转让土地使用权，故对订立无效的《联合开发住宅协议书》均有过错。故本院确定双方由此产生的各自损失由各自承担。原告与侨富公司就《联合开发住宅协议书》而言，侨富公司非合同当事人，双方也未互为履行行为。至于科交房产与侨富公司之间之事宜，可待本判决书生效后另行解决。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款前项，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《最高某民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第6条的规定，判决如下：

一、原告上海申宇房地产开发有限公司与被告上海科交房地产开发经营公司于1993年5月25日订立的《联合开发住宅协议书》无效；

二、原告上海申宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海科交房地产开发经营公司人民币7，200，000元及其利息，利息计算方式为：以7，200，000元为本金，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率自1993年6月19日至本判决生效之日止；

三、原告上海申宇房地产开发有限公司与被告上海科交房地产开发经营公司因无效《联合开发住宅协议书》所造成的各自损失由各自承担。

案件受理费人民币700，10元，由原告上海申宇房地产开发有限公司和被告上海科交房地产开发经营公司各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高某人民法院。

审判长周某良

审判员羊焕发

代理审判员沈洁

二00五年五月十九日

书记员夏琦萍