原告重庆xx公司，住所地:重庆市X区xx路xx号。

法定代表人张xx，总经理。

委托代理人秦xx，重庆xx律师事务所律师。

委托代理人李xx，男，汉族。

被告庞xx，男，汉族。

原告重庆xx公司诉被告庞xx物业服务纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄娟适用简易程序进行独任审判，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，由审判员黄娟担任审判长，与代理审判员赵文建、贺前春组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告重庆xx公司之委托代理人秦xx、李xx，被告庞xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原告系依法取得物业管理资质的物业管理企业，2001年6月30日，原告与xx的开发商重庆xx集团有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告对xx小区提供物业管理服务，委托期限从2001年7月1日起至第一届业主委员会成立后止。住宅由原告按建筑面积每月每平方米0.6-1.00元向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，按每天应交费用的千分之三交纳违约金等。2001年12月20日，重庆市物价局作出渝价[2001]X号文件，批准原告公共服务费收费标准按双主签订的物业管理协议执行，2001年12月25日，原告与xx公司签订了补充协议，其中约定A、B栋高层电梯房按建筑面积1元每平方米收取。

被告系xx号房屋的所有权人，其房屋建筑面积为120.81平方米，2000年3月23日被告接房，每月应交的物业服务费为72.49元，另加了5元/月的定额公摊费，但被告自2002年9月开始一直拖欠物管费至今，经原告多次催收未果，起诉至法院，请求判令：1、被告支付原告2002年9月至2011年3月的物业服务费7931元（77元/月×103月）；2、被告支付原告因拖欠物业服务费的滞纳金（自2009年9月1日起，自物业服务费每月应付而未付之次月起，以77元每月为本金,按每日千分之三计算至本金付清时止）；3、诉讼费由被告承担。

原告在举证期限内向本院举示以下证据：

1、资质证书2份，拟证实原告公司自2001年7月开始就具有了三级物业服务的资质；

2、2001年12月25日，原告与重庆xx集团有限公司签订的《前期物业服务合同及补充协议，拟证实原告提供物业服务的范围及收取物业服务费的标准、滞纳金的约定；

3、渝价[2001]X号文（关于渝北区xx物业管理服务收费标准的通知），拟证实收费标准是物价局批准了的，高层1元/月.平方米，多层0.6元/月.平方米;

4、重庆市预售房物业管理服务收费标价表，拟证实物价局批准的收费标准为多层0.6元\月.平方米，高层1元/月.平方米(包括电梯费);

5、2006年6月8日、2008年11月20日“xx小区清洁管理服务承包合同”，拟证实原告将小区公共部份清洁委托承包给了其他公司，尽到了物业服务的义务；

6、水某、电费发票，拟证实原告公司对小区提供了物业服务；

7、被告与重庆xx集团签订的《重庆市商品房预售合同》、产权登记申请书，拟证实被告是xx小区的业主，合同签订的是X号楼，后公安机关变更为X号楼，合同约定的面积是120.81平方米，后产权办下来是120.48平方米；

8、被告交费的发票3张，拟证实每个月的公摊费是5元；

9、2010年9月6日的律师函，拟证实原告向被告催收过物业服务费；

10、被告签收的催收物业服务费的回执单及国内挂号信函收据，拟证实原告2008年4月3日以邮寄的方式通知被告，要求被告收到通知后5日内交纳物业服务费，被告于2008年4月16日收到。

经庭审质证，被告对原告所举示的证据1的真实性无异议，认为原告有此资质；对证据2，认为真实性不清楚，合同如何变来变去的也不清楚；对证据3、4、5、6、7的真实性无异议，同时陈述其在该小区只有现在这一套房子；对证据8的真实性无异议，每月5元的水某公摊费无异议，也是交纳了的；对证据9无异议，被告于2010年9月10日左右收到；对证据10无异议。

被告庞xx辩称：物业服务费每月77元无依据，按2000年3月23日签订的合同上载明的应是72.49元/月；被告只与xx集团物管部签订的合同，而不是现在的原告，故与原告无关；前期物业合同是原告与华英集团签订的，被告并不清楚，物业服务费应交给大帝集团；被告不交纳物业服务费的原因是有外面的人在小区X区内开放，引起业主的不满，后来这道门才关闭的；被告房屋的实际面积与合同上的面积有差异，五通费也一直没有结算，被告欠物业服费这9年，物业公司一直未找人不与被告沟通，只发过一次律师函，被告也签收了；我家中曾被盗，物业公司不闻不理，没有尽到责任。

被告在举证期限内向本院举示了《xx物业管理协议》，拟证实被告系与xx物业管理部签订的合同，就应按此合同履行，被告只和大帝集团有合同关系，与原告并没有合同关系。

经庭审质证，原告对被告所举示的证据的真实性无异议，但认为这只是被告与开发商签订的，原告公司是从2001年6月为被告所在的小区提供物业服务的。

经庭审质证，本院对原被告所举示的证据作如下确认：

原告所举示的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。对被告所举示的证据本身的真实性予以采信，但不能达到被告的证明目的。

经审理查明：原告重庆xx公司系具有三级资质等级的从事物业管理、商品房销售等的企业法人。2001年6月30日，原告与重庆xx集团有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：重庆xx集团有限公司将xx住宅小区委托给原告实行物业管理，委托期限从2001年7月1日起至第一届业主委员会成立后，由业主委员会选聘出新的物业管理企业时，本合同即行终止；住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米0.6-1.00元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交费用的3‰交纳违约金。同时该合同还对其他内容进行了约定。

2001年12月20日，重庆市物价局作出渝价[2001]X号文件，批准xx公共服务费收费标准按双方签订的物业管理协议执行。2001年12月25日，重庆xx集团有限公司与原告签订了补充协议，其中约定A、B栋高层电梯房物管费按建面1.00元收取，一期多层按建筑面积0.6元收取。

2000年2月3日，被告庞xx与重庆xx集团有限公司签订商品房买卖合同，约定被告向重庆xx集团有限公司购买位于重庆市X区X街道xx号的房屋，房屋建筑面积为120.81平方米，用途为住宅。后被告所购买的该房屋产权登记为X栋X单元X-2，建筑面积为120.48平方米。该房屋属多层，应按0.6元/月.平方米交纳物业服务费。被告于2000年5月23日入住该房屋后，未向原告交纳2002年9月至2011年3月的物业服务费。原告于2008年4月3日向被告发出催收的通知，要求被告在接到通知后5日内交纳物业服务费，被告于2008年4月16日收到该通知，未向原告交纳物业服务费，原告再次于2010年9月6日向被告发出律师函，要求被告在接到函后三日内交纳2002年9月起共计96个月的物业服务费7392元，被告于2010年9月10日收到该函。因被告未及时交纳物业服务费，原告遂起诉至本院，要求：1、被告支付原告2002年9月至2011年3月的物业服务费7931元（77元/月×103月）；2、被告支付原告因拖欠物业服务费的滞纳金（自2009年9月1日起，自物业服务费每月应付而未付之次月起以77元每月为本金,按每日千分之三计算至本金付清时止）；3诉讼费由被告承担。

另查明，该小区至今未成立业主委员会。

本院认为：原告作为具有物业管理服务资质的企业，与xx住宅小区开发商签订的前期物业管理委托服务合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为xx小区的业主，该合同对其当然具有约束力。

我国对前期物管费实行政府定价，原告的收费项目和收费标准均已经政府物价部门审批，原告每月按每平方米0.6元的标准向被告收取物管费亦在政府定价范围内，故原告的收费行为不违反法律规定。原告自签订前期物业管理服务合同以来，一直为大帝花园小区进行物业服务，被告作为该住宅小区的业主，亦接受了原告的服务，应向原告交纳物业服务费。被告辩称其不知该合同的签订,只与大帝集团物管部存在合同关系,与原告无关，被告的该辩称理由与本案查明的事实不符，本院不予采纳。被告辩称的五通费未结算、家中被盗等不应交纳物业服务费的理由不能成立，本院不予采纳。根据该合同的约定，被告每月应交纳的物业服务费为72.28元（120.48×0.6）,因被告对每月5元的水某公摊费无异议，本院对原告要求被告每月交纳77元物业服务费的标准予以采纳。

前期物业服务合同中未对交费时间进行约定，原告陈述每月16-18日交纳当月的物业服务费，被告对此不认可，故对原告陈述的交费时间本院不予采纳。因物业管理费系按月计算，被告至迟应于每月最后一天交纳当月的物业服务费。被告提出，原告2002年至2008年的物业服务费的请求已超过诉讼时效，本院认为，被告对所欠物业服务费的诉讼时效计算，应从被告应付而未付，也即每月最后一天开始，计算其该月所欠物业服务费的诉讼时效，若在法律规定的2年时间内没有出现诉讼时效中止或中断之情形，则原告公司将因诉讼时效问题而丧失对被告的胜诉权。关于本案的具体诉讼时效的认定，原告公司分别于2008年4月3日和2010年9月6日向被告所欠物业服务费进行了催收，被告分别于2008年4月16日和2010年9月10日收到原告的催收通知，依据通知的内容，被告分别应于接到通知后5日内和3日内交纳所欠的物业服务费，根据2年诉讼时效的规定及每月应交纳物业管理费的时间，被告于2008年4月16日收到原告的催收通知后，对2006年4月（含4月）以后所欠的物业管理费的请求权产生诉讼时效中断，2006年4月以前的物业服务费的诉讼请求已超过诉讼时效，原告丧失胜诉权，故对原告要求被告支付2006年4月前的物业服务费的诉讼请求本院不予支持。2008年4月16日，被告收到原告的催收通知后，原告至迟应于2010年4月16日再次催收，才能引起对被告2006年4月以后所欠的物业服务费的诉讼时效的再次不断，但被告于2010年9月10日才再次收到原告的催收通知，故此时只能引起2008年9月（含9月）后的物业服务费的诉讼时效的中断，被告所欠的2008年8月前的所有物业服务费因已起超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权，故对原告要求被告交纳2008年8月前的物业服务费及滞纳金的诉讼请求本院不予支持。2008年9月至2011年3月被告应向原告交纳的物业服务费应为2387元（77元/月×31月）。

根据前期物业合同的约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交费用的3‰交纳违约金，原告请求的滞纳金的性质属被告违约应承担的违约责任，故原告请求被告承担2008年9月至2011年3月期间所欠物业服务费的滞纳金的理由成立，本院予以支持。该滞纳金的具体方式为，每月所欠物业服务费的滞纳金自次月1日起，以每月应交物业服务费77元为标准，按每日千分之三计算至付清为止。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：

一、由被告庞xx向原告重庆xx公司支付2008年9月至2011年3月的物业服务费2387元(此款限判决生效后立即支付)；

二、由被告庞xx向原告重庆xx公司支付2008年9月至2011年3月的物业服务费的滞纳金（此款限判决生效后立即支付，计算方式为：每月所欠物业服务费的滞纳金自次月1日起，以每月应交物业服务费77元为标准，按每日千分之三计算至付清为止）；

三、驳回原告重庆xx公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案诉讼费50元，由原告重庆xx公司负担25元；被告庞xx负担25元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

审判长黄娟

代理审判员贺前春

代理审判员赵文建

二O一一年七月二十日

书记员窦琼