上诉人（原审原告）程某，男，汉族，X年X月X日出生。
委托代理人吴美兰，信阳市X区老城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）孙某，男，汉族，X年X月X日出生。
委托代理人王世传，固始县法律援助中心律师。
上诉人程某因与被上诉人孙某返还财物纠纷一案，不服河南省信阳市固始县人民法院（2011）固民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人程某岳及其委托代理人吴美兰，被上诉人的委托代理人王世传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，经审理查明，原告程某与被告孙某系亲戚关系。在其他亲友的说和下，原告将其在马罡街道的一处房产卖给被告，于2009年9月22日在原告家中，原、被告签订了《房屋买卖合同》。合同载明：经买卖双方同意，卖方将马岗光明东街门面房两间出售，面积平方米，东靠刘寨队生产路，西靠陈孝刚，双方商定两间房屋款贰拾捌万陆仟元整，卖方提供房权证（房权证未办过户），今后无论房屋升值与否于卖房者无关，房屋永远属于买方。卖方不负责过户手续费等款项，不负责一切经济手续。双方协定一次性付清款项，双方签字后生效。”庭审中，原告诉称，合同中明确载明，我卖给被告的只是两间门面房，后面的三间小房子只是我暂借给被告使用，所以我要求被告将小房子恢复原状并返还给我。我原来的房权证上没有小房子；被告办理房产过户程某上不合法，我保留对房权证行使撤销权的权利。但在法庭规定的时限内，原告并未行使权利。被告辩称，按马罡街道的交易习惯，原告卖给我的不仅是两间门面房和作为门面房附属设施的小房子，还包括后面的一片空地。虽然合同中没有写明，当时谈的就是这样情况，双方亲友及当地群众都可以作证。原告以前的房权证上包括有小房子；我办理房产过户一切手续都是合法的。
另查明，原、被告所争议的小房子是在合同中门面房的后面，其中一间一层一间两层，门面房与小房子相距1.6米，两者之间的上方用石棉瓦相接，形成相连的整体。两间门面房的面积为44.80平方米，三间小房的面积为25.20平方米。原告的原房屋权证上载明，2间砖木房屋44.80平方米，2间砖木房屋25.20平方米。被告过户后的房权证载明，砖木房一屋70平方米。
原审认为，原、被告之间房屋买卖合同，虽然写明了是买卖门面房两间，但边界及面积均未注明，存在着明显的瑕疵。原告方从合同中理解，认为被告侵占了小房子；被告方从房产现状方面理解，小房子是门面房的附属物。由此双方产生争议。但从原告的诉称和房权证上的记载来看，两者均未涉及到房屋后面的空地，故本院在此案中不予处理，如双方有争议，可另案审理。房屋作为不动产的一种，应当以登记为准，不动产的权利证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权的设立、变某、转让和消灭，经依法登记就发生效力。原告虽然提出了对被告房产证保留撤销的权利，但在规定的时限内并未行使权利，故被告的房产证依然是有效力的。故依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。
原审原告程某不服一审判决，上诉称：原审事实不清。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同虽然没有明确转让的房屋面积，但合同中明确说明是转让门面房两间，上诉人请求返还的小房子，面积25.2平方米，是与门面房分开独立存在的房屋。合同既然说明是门面房就不能超越合同理解包括后面的三间小房子。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人孙某辩称，争议的小房子与门面房是不可分割的整体，上诉人出卖门面房应包括小房子等附属设施。合同的证明人也都证实买卖包括小房子，这也符合当地习俗。小房子已经办理了过户登记，之前被上诉人把小房子租赁给他人，上诉人也未提出过异议，这些均表明小房子也一并卖出。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审基本一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订了房屋买卖合同，虽然合同上只写有门面房，但从该宗房屋交易时的现状及上诉人的原房屋产权证来看，后面的小房子与前面的门面房是一个整体，应是门面房的附属部分。双方合同上对房屋的边界及面积均未注明，但有约定卖方提供房产证，若买卖不包括小房子，上诉人不可能将有登记小房子的房产证交与被上诉人办理过户手续，况且，该宗房屋也已经办理了过户手续。另外，书写合同的执笔人孙某新及其他对买卖合同知情的证人王子华、袁某、丁献章等均证实，当时双方买卖的真实情况是买卖范围包括小房子。并且，上诉人在一审起诉时说该小房子是无偿借给被上诉人用的，二审时又说是租赁给被上诉人，被上诉人自己把锁砸开占有房子，不给租赁费，其陈述前后矛盾，无法自圆其说。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人程某承担。
本判决为终审判决。
审判长徐贵瑛
审判员刘友成
审判员吕树利
二O一二年六月六日
书记员李某(兼)
