河南省中牟县人民法

原告（反诉被告）赵某，男，53岁。

委托代理人甘晓东、郭某某，河南仟方律师事务所律师。

被告（反诉原告）张某，男，59岁。

委托代理人李欣:m，男，69岁。

原告（反诉被告）赵某与被告（反诉原告）张某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人甘晓东，被告张某及其委托代理人李欣:m到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2011年8月25日，原、被告经协商约定将被告位于中牟县X村的房屋建成后出租给原告，原告预交房租20000元，被告出具收据一份。被告建成房屋后，却不履行双方约定将房屋租给原告，而是擅自租给他人使用。原告多次要求被告返还租金并赔偿损失，被告拒不赔偿，原告诉至本院要求被告返还原告房租20000元，赔偿损失2000元。

原告提供的证据有：2011年8月5日被告收到原告20000元预交房租时出具的收到条一份，证明原告已按原、被告双方口头约定履行了交付租金的义务。

被告辩称：原告所诉不实，原告预交2万元房租时，房屋主体已建成，只剩粉刷，双方租赁合同已成立，但原告一直没有占房，被告也无法再向外出租，导致原告占房119天（自2011年8月25日至2011年12月12日被告把房租给别人止）。按照年租金9万元计算，日租金为246.6元，共计29344元，原告尚欠9344元，故要求驳回原告的诉讼请求。

被告反诉称：2011年8月25日，原告与被告约定，被告的门面一年房租为9万元，原告先交2万元作为定金，7天以内租用，被告写收条时按照定金写，双方达成一致后，原告一个月也没有来租房。2011年11月20日，原告来要2万元定金，说房子不租了，被告不同意。2011年12月12日，被告把房租给了周XX，年租金9万元。自2011年8月25日起至2011年12月12日止，原告共占房119天，按照日租金246.6元计算，被告损失29344元，被告只支付2万元。请求法院判令原告赔偿违约金和房屋租金1万元。

被告提供的证据有：证人周XX与被告的书面租赁合同一份，证明该房一直是空的，被告一直为原告留着房子，直到周XX来租房。

针对被告的反诉，原告辩称：原告没有给被告造成损失，其诉求没有法律依据。2011年8月25日，房屋尚未建成，只说建成后交付，并未明确具体租金标准及租赁期限，不存在租金变成定金的说法，对于违约款项也无约定，因为被告未交付租赁物，未通知原告在先，如果违约也是被告违约在先。要求驳回被告的反诉请求，诉讼费用由被告承担。

庭审中，被告对原告提供的证据的真实性无异议，但称原告未把联系方式留给被告，导致被告无法联系原告。原告称对被告提供的租赁合同真实性无异议，对证明内容有异议，该协议是被告与第三方签订的，与本案事实无必然联系，也不能证明原、被告之间的租金标准和租赁期限，反而证明被告在与原告达成的租赁协议中已形成违约，该口头协议已无法履行，理应退还原告预交的租金，并赔偿损失。分析认为，原、被告对对方提供的证据的真实性均无异议，本院对原、被告提供的证据的真实性依法予以采信。

经审理查明：2011年8月25日，原、被告经协商约定，被告将其位于中牟县X村的房屋建成后出租给原告，原告预交房租20000元；被告于当日为原告出具收据一份。被告房屋建成后，原告没有去租房，被告亦未通知原告去租房。2011年12月12日，被告将房屋租给案外人周XX。现原、被告就退还预交租金发生纠纷，原告遂向本院提起诉讼，被告向本院提起反诉。

本院认为：被告2011年8月25日为原告所写的收据，实质上系原、被告对租赁房屋所达成的协议，其内容合法，形式合法，本院对其效力依法予以确认。原、被告在该协议内容中没有关于违约责任及何时正式交付租赁房屋的约定，现被告也将该房屋租给他人；原告亦不再租赁该房而要求被告返还预交房租，双方实际上已经通过自己的行为，解除了该合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告解除合同后，原告向被告预交的20000元房租，被告应予返还，故原告要求被告返还预交的租赁费20000元，合法有据，本院依法予以支持。原告要求被告赔偿损失2000元，没有法律依据，本院不予支持。被告在收据上明确载明20000元系预交房租，且原告也不认可系定金，故被告抗辩称原告交付的20000元系定金，没有法律依据，本院依法不予认定。被告称双方商定收定金后7日内搬来占房，原告没在约定时间来租房系违约，给被告造成损失29344元；但被告没有提供任何证据证明双方的约定，故对被告张某的反诉请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:

一、被告张某于判决生效之日起十日内返还原告赵某预交房租款二万元；

二、驳回原告赵某的其他诉讼请求；

三、驳回反诉原告张某的反诉请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行赔偿金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费350元，由原告赵某负担50元，被告张某负担300元；反诉案件受理费50元，由反诉原告张某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长陈某娟

人民陪审员张某妮

人民陪审员毕新顺

二0一二年四月十五日

书记员彭博