上诉人（原审被告，反诉原告）郭某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人马某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人田某某，男，X年X月X日出生。
被上诉人（原审原告，反诉被告）赵某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人陈燕民，河南永生律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）安阳市市场发展服务中心。
法定代表人张某某，负责人。
委托代理人杨某，男，X年X月X日生。
委托代理人陈红歌，大沧海律师事务所律师。
上诉人郭某某与被上诉人赵某某、被上诉人安阳市市场发展服务中心（以下简称市场服务中心）租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2009）文民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭某某委托代理人马某某、田某某，被上诉人赵某某及其委托代理人陈燕民，被上诉人市场服务中心委托代理人杨某、陈红歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2006年9月16日市场服务中心作为甲方与作为乙方的深圳市金方园房地产交易评估有限公司签订《德隆居民生活广场建设承包合同》约定：二、建设工程范围：东至为沿铁路围墙，西至南湖一期东墙，北至为南湖一期南围墙，南至德隆街北建筑红线。三、乙方全额投资建设并在承包期限内、经营合同期内的投资风险和经营风险由乙方承担。四、承包期限七年，自2006年9月30日至2013年9月29日承包期结束，市场的所有权和使用权一并无条件归甲方。六、乙方承包经营期间，经由甲方人员代管，乙方不参与管理，乙方在市场内为甲方管理人员无偿提供办公用房两间。由甲方工作人员向商户统一收取摊位费、卫生费、各项规费及综合服务费等各项费用。规费交相关部门，综合服务费等各项费用为甲方所有。2008年8月26日，市场服务中心作为甲方与作为乙方的郭某某签订《德隆街再就业市场承包合同》约定：一、承包市场名称：德隆街再就业市场（德隆街南关煤球厂斜对面）；二、承包期限12年，即从2008年12月1日至2020年11月30日；六、关于市场的经营管理，1、乙方承包期间，以乙方经营管理该市场为主，甲方不负管理责任。管理该市场所需一切费用由乙方负担；七、其他约定：3、乙方在签协议之前，应支付甲方应退深圳金方园公司93万元中的50万元，剩余43万元由乙方和深圳金方园公司协商快速逐年还清，乙方要与深圳金方圆公司签订还款计划。合同签订后，郭某某为市场开业作了一些宣传工作。2009年3月26日，郭某某作为甲方以安阳市德隆小商品批发城名义与赵某某签订《安阳市X街小商品批发服务管理合同书》约定：一、甲方同意将位于X排X号的营业房提供给乙方用于经营饼业、包子，未经甲方同意，乙方不得随意更换业种；二、合同期限为9个月，即从2009年4月1日至2009年12月31日止；三、费用及缴费办法：2、费用总额为4203元；四、双方的责任和义务：3、合同签订时，乙方需要向甲方一次性缴纳保证金1000元，作为甲方的设施及乙方合法经营的保证，合同到期后，经双方检验设施完好无损，乙方无违规行为，保证金原数归还。六、其他：1、水、电费均由乙方承担。2、水、电费按实际用量计算，每月抄表一次，乙方必须在每月30日前按实际计量向甲方缴纳水、电费，逾期欠缴费用从保证金中扣除。合同签订当日，郭某某收取原告1000元保证金，4203元房屋租赁费。郭某某按约定将房屋交付原告使用，一段时间后，原告停止经营，目前，房屋钥匙还在原告手中。2009年5月6日，深圳金方园公司作为原告，安阳市市场发展服务中心作为被告在安阳市文峰区人民法院主持下达成以下协议：一、2006年9月14日，原、被告间“德隆街居民生活广场建设承包合同”有效，原告对该市场（现名德隆街再就业市场）享有承包经营权；二、被告保障原告的承包经营权，如被告有违反约定影响原告承包经营权的行为，被告必须于2009年6月1日前排除妨碍；三、由于从2007年至今，原告的承包经营权未得到有效的行使和保护，给原告权益造成了损害，为弥补原告的损失，经协商被告同意原告承包经营权限作相应的延长，即承包期限变更为2006年9月30日起至2015年9月29日止；四、其他双方互不追究。另查明，被告郭某某在法定期间提出反诉请求：1、双方合同真实有效，继续履行；2、由被反诉人交纳所欠水、电费189元。
原审法院认为，被告郭某某在未办理工商营业执照的情形下以“安阳市德隆小商品批发城”的名义与原告签订“安阳市德隆小商品批发城服务管理合同书”属主体无效合同，合同中其他条款仍属有效约定。被告郭某某收取原告的保证金没有法律依据，应予返还。原告要求退还所交纳的费用属房屋租金，原告赵某某实际使用市场房屋一段时间后停止经营，未采取合理措施防止损失进一步扩大，应对未采取防止损失扩大部分承担行为不当的责任。原告主张被告赔偿损失，未提供相应证据，证据不足，不予支持。被告郭某某对市场未尽足够管理义务是原告停止经营的主要原因，应承担相应的责任。被告市场服务中心在为深圳金方园公司代管涉案市场期间将市场管理经营承包给郭某某，应与郭某某承担连带清偿责任。被告郭某某反诉原告给付垫付的水、电费用，提供的证据为127元，予以支持，超出部分，证据不足，不予支持。被告郭某某反诉原告继续履行合同，因合同即将到期，不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条之规定，判决：一、限被告（反诉原告）郭某某于本判决生效后十日内退还原告赵某某保证金1000元，房屋租金5203元的60%即3121.8元，共计4121.8元；二、被告安阳市市场发展服务中心与被告郭某某承担连带清偿责任；三、限反诉被告赵某某于本判决生效后十日内给付反诉原告郭某某已垫付的水、电费127元；四、驳回原告赵某某其他诉讼请求；五、驳回反诉原告郭某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告郭某某、安阳市市场发展服务中心负担40元，原告赵某某负担10元；反诉费50元，由被告郭某某负担20元，原告赵某某负担30元。
宣判后，上诉人郭某某不服一审法院判决，向本院提起上诉。市场于2006年10月就开业了，我是后续承包者，我于2008年8月26日承包了市场服务中心德隆街再就业市场，被上诉人赵某某租赁商铺，签订有合同，2009年5月市场服务中心又与深圳金方园公司达成承包协议，是市场服务中心违约，责任不在上诉人，应由市场服务中心赔偿被上诉人赵某某损失。另原审法院判决上诉人退还60%租赁费显失公平。请求二审法院查明事实，依法驳回被上诉人赵某某对上诉人诉讼请求。
被上诉人赵某某答辩称，郭某某以商场名义签订的合同自始无效，小商品城未办理营业执照，郭某某小商品城未能开业，不能提供服务，就不应该收取服务费用，应返还被上诉人赵某某费用。
被上诉人市场服务中心答辩称，郭某某上诉不符合事实。上诉人对市场未尽足够管理义务，致使23户被上诉人停业经营，应承担主要责任。上诉人与23户商户是以小商品城名义签订的合同，与我单位无任何关系。
经本院审理查明事实与原审法院判决认定事实相一致。
本院认为，上诉人郭某某在未办理工商营业执照情形下以安阳市德隆小商品批发城的名义与被上诉人赵某某签订小商品批发城服务管理合同书属主体无效。被上诉人市场服务中心和深圳市金方园房地产交易评估有限公司于2009年5月6日通过安阳市文峰区人民法院达成民事调解协议，双方确定2006年9月14日签订的生活广场承包合同有效，租期延长变更从2006年9月30日至2015年9月29日，现该市场承包经营权归深圳市金方园房地产交易评估有限公司，原审法院判决上诉人返还被上诉人赵某某保证金及60%租金并无不当，判决市场服务中心承担连带清偿责任并无不当，上诉人郭某某上诉请求，本院依法不予支持。原审已查明收取被上诉人赵某某租金4203元，但判决时认定为5203元，应予纠正。上诉人郭某某与被上诉人市场服务中心之间纠纷，可依据其之间协议另案处理。原审判决认定事实清楚。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（三）项之规定，判决如下：
一、维持河南省安阳市文峰区人民法院（2009）文民一初字第X号民事判决第二、三、四、五项，即：二、被告安阳市市场发展服务中心与被告郭某某承担连带清偿责任；三、限反诉被告赵某某于本判决生效后十日内给付反诉原告郭某某已垫付的水、电费127元；四、驳回原告赵某某其他诉讼请求；五、驳回反诉原告郭某某其他诉讼请求。
二、变更河南省安阳市文峰区人民法院（2009）文民一初字第X号民事判决第一项“限被告（反诉原告）郭某某于本判决生效后十日内退还原告赵某某保证金1000元，房屋租金5203元的60%即3121.8元，共计4121.8元”为“限被告（反诉原告）郭某某于本判决生效后十日内退还原告赵某某保证金1000元，房屋租金4203元的60%即2512.8元，共计3512.8元”。
一审案件受理费按原审判决负担；二审案件受理费60元，由上诉人郭某某负担。
本判决为终审判决。
审判长张家忠
审判员吕建伟
代理审判员闫海
二○一○年五月六日
书记员常立强
安法网X号
