上诉人（原审被告）毕某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人杨延鸣，河南敬事信（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告）吕某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人张东明，河南力诚（略）事务所（略）。

委托代理人刘晓芳，河南力诚（略）事务所（略）。

上诉人毕某某与被上诉人吕某某房屋侵权纠纷一案，吕某某于2010年7月27日向焦作市解放区人民法院提起诉讼，该院审理后于2010年11月8日作出（2010）解民初字第X号民事判决。宣判后，毕某某不服，向本院提出上诉。本院于2010年12月28日受理后，依法组成合议庭，于2011年1月17日公开开庭审理了本案。上诉人毕某某及其委托代理人杨延鸣和被上诉人吕某某的委托代理人张东明、刘晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2007年5月15日，原告向焦作市解放区人民法院申请支付令，要求焦作市洋泰房地产开发有限公司归还欠款39万元，法院依法作出了（2007）解民督字第X号支付令。支付令生效后，原告于2007年6月29日向法院申请强制执行。执行过程中，原告与洋泰公司自愿达成执行和解协议，洋泰公司同意将其所有的5套房产（包括焦作市解放区X街胜利开发X号楼一层门面房X号）过户给原告以抵偿其债务。2007年11月28日，法院依法作出（2008）解执字第X号民事裁定书，终结执行。2007年11月28日，焦作市解放区人民法院在洋泰公司与王立军预售合同一案[（2005）解民再初字第X号判决书]执行案中，向焦作市房管局下达（2007）解执字第X号协助执行通知书，要求焦作市房管局按照（2007）解民督字第X号支付令将协议中5套房产办理到原告名下。2008年1月11日，焦作市房管局为原告办理诉争房屋的产权证，建筑面积为69平方米，证号为：焦房权证解字第x号。被告于2002年10月开始使用焦作市解放区X街胜利开发X号楼一层门面房X号房屋至今。焦作市解放区人民法院参照同地段其它门面房租金价格以及网上公布出租房租金价格的标准，诉争房屋所处地段的房屋租金每月约30元/平方米。

原审认为，公民依法享有合法的财产权。焦作市洋泰房地产开发有限公司因欠原告款，将其房产以物抵债顶给原告，并在房产登记部门办理了房产过户手续，原告取得了该位于焦作市解放区X街胜利开发X号楼一层门面房X号房屋的所有权。被告占据该诉争房屋，属于侵权，被告应当赔偿因此给原告造成的损失。法院根据诉争房屋所处地段以及同地段其它出租房屋的租金价格，认为原告要求每月1000元的租金符合常理，予以采信，故原告的诉讼请求成立，应予主持。被告以其是诉争房屋的合法所有人的理由抗辩，无相关证据证明，不予主持。原告于2008年1月11日取得诉争房屋的所有权证，于2010年7月8日起诉，但被告的侵权行为从2008年1月11日起直至现在还在延续，期间未中断，原告在被告的侵权行为实施中起诉，未超过两年的期限，故原告的起诉并未超过诉讼时效。原审依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第七款的规定，判决：1、被告毕某某于本判决生效后三十日内将焦作市解放区X街胜利开发X号楼一层门面房X号返还给原告吕某某；2、被告毕某某于本判决生效后十日内给付原告吕某某房屋使用费每月1000元（自2008年1月起至房屋交付之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费200元，由被告毕某某承担，暂由原告垫付，执行时一并结清。

毕某某不服一审判决，上诉请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。其具体上诉理由是：一审法院没有查清涉案房屋存在已经被租赁和买卖的法律事实，没有适用“买卖不破租赁”和上诉人实际合法占有房屋享有优先购买权，判令上诉人返还房屋系对法律规则的破坏。上诉人和张敏系夫妻关系，2002年10月开始租赁涉案房屋，当时房屋合法所有人系王立军。在租赁期间，王立军出卖该房，经协商，王立军同上诉人的爱人签订了房屋买卖合同，王立军将《房屋所有权证书》交给上诉人，上诉人一致实际享有房屋所有权至今。从租赁的角度，即使房屋所有权登记在被上诉人名下，也应该维持租赁关系，不应该返还房屋并向被上诉人支付租金。从买卖关系讲，应当保护买卖在先的上诉人的合同效力，同样不应该返还并向被上诉人支付租赁。无论是确定上诉人为租赁人还是买受人，上诉人均享有优先购买权。被上诉人取得涉案房屋的所有权违背善意取得的规则，并存在违法等问题。上诉人正在提起诉讼，撤销被上诉人的房产证及相关合同、协议，请求二审中止审理。一审判决上诉人承担每月1000元的使用费没有法律依据。上诉人占有、使用房屋有合法根据，不存在侵权。故原审在认定事实和适用法律均有错误，诉请二审支持上诉人的诉讼请求。

吕某某答辩称，答辩人系从洋泰公司处合法取得诉争房屋，且已取得《房屋产权证》，上诉人未经答辩人同意，占用该房屋的行为已构成侵权。上诉人与原房屋所有人洋泰公司不存在房屋租赁关系，也不享有所谓的优先购买权，上诉人如欲主张优先购买权，也应向原房屋所有权人主张，与答辩人无关。本案不适用“买卖不破租赁”原则。况且，自08年1月至今，答辩人多次要求上诉人返还房屋，也即表明不愿再将房屋租赁给上诉人，上诉人占用至今，拒不返还，也已构成侵权。故原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判，驳回上诉。

根据双方当事人的上诉与答辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：毕某某是否应当返还本案诉争房屋给吕某某并支付房屋使用费经征求双方意见，均无异议，本院对此予以确认。

针对上述焦点，双方当事人所陈述的意见与上诉和答辩意见基本相同，且均未提交新的证据材料。

经庭审，本院所查明的案件事实与原审认定的一致。

本院认为，根据上诉人毕某某上诉所称，其使用或占有本案诉争房屋的重要依据均是从案外人王立军处所得，而根据本案的证据，案外人王立军对诉争房屋的所有权证已被依法注销，并且被上诉人吕某某在洋泰公司处取得诉争房屋后，并经房产登记部门办理了该房产的过户手续，合法取得了本案诉争房屋的所有权，因此，上诉人毕某某上诉认为其与案外人王立军存在诉争房屋的承租关系，享有优先购买权，并且其爱人从王立军处购买该房屋，王立军也将房屋所有权证交给其，其是合法所有权人，证据不足，本院不予支持。因被上诉人吕某某合法取得本案诉争房屋的所有权，上诉人毕某某占用不予返还已构成侵权，吕某某要求其返还房屋并支付占用期间的使用费的请求应当予以支持。原审参照诉争房屋所处地段以及同地段其它出租房屋的租金情况来确定诉争房屋的使用费也符合情理，并无不当，故本院对毕某某上诉认为原审确定的房屋使用费没有法律依据的意见不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉费200元，由毕某某承担。

本判决为终审判决。

审判长闫春林

审判员王文龙

审判员李玉香

二○一一年二月十四日

书记员马捷