上诉人（原审被告）王某。

被上诉人（原审原告）A公司。

上诉人王某因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市X区法院第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

A公司在原审法院起诉称：2005年5月31日，王某购买我公司开发的某园X号楼、X号楼及X号楼X层以下（含X层）3365、3321、3406、3367、X号房屋，双方订立商品房买卖合同。由于某现房，合同签订当日即交付给王某使用，同时王某与B公司有限公司订立《商铺租赁合同书》，约定将商铺租赁给B公司，按月支付给王某租金，至今该租赁合同未自然解除。2007年6月6日，我公司向业主发了《告业主书》，仅是针对B公司违约的情况说明，并未涉及继承B公司的权利义务，且B公司与王某的租赁关系没有解除。从《告业主书》显示我公司与王某租赁关系应当由新的《租赁合同》予以确定，而王某未与我公司订立新的租赁合同，且王某亦未将商铺交付给我公司使用，同时王某与B公司的租赁关系仍然存续。基于某述情况，王某曾在2008年、2009年多次向海淀法院起诉要求支付租金，现法院认定双方存在确实的租赁合同关系，但是我公司不愿意继续租赁关系，且房屋一直是闲置状态，我公司也没有使用，王某也没有交付。故我公司起诉到法院，请求法院判令从2009年1月1日起解除双方的房屋租赁合同，由王某承担本案的诉讼费。

王某在原审法院答辩称:A公司所述不属实。法院已经认定我与A公司成立了租赁合同关系，且我诉A公司支付房租的几起案件均已得到判决，由A公司支付房租到2009年4月份。实际上，A公司并没有把房屋交给我。我现要求继续维持双方的租赁合同，故我不同意A公司的诉讼请求。

原审法院审理查明:2005年5月31日，王某（买受人）与A公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定王某购买位于某园X号楼、X号楼及X号楼X层以下（含X层）三层3365、3321、3406、3367、X号房屋（以下简称争议房产）。合同签订后，王某以部分按揭方式向A公司支付全部购房款共计人民币524731元。合同签订当日，A公司向王某交付了争议房产。2005年6月1日，王某作为合同甲方、委托方与合同乙方、受托方B公司有限公司签订了《商铺租赁合同书》，约定甲方将其购买所有的商铺委托乙方统一租赁经营。该合同第四条约定委托经营采取由乙方包租形式，即不论商铺经营效益如何，乙方均应确保按下列租金价格标准向甲方支付租金：第一期（三年）年租金为该商铺购房合同总价款的10%，月租金4373元（税前）。双方约定起租日为甲方签署完毕购房合同、商铺租赁合同书并付清房款后的次月1日，乙方在每月的1日至10日向甲方的相应账户汇款。第九条约定乙方逾期支付租金每天按应付月租金的1%向甲方支付滞纳金。后B公司出现违约行为。2007年6月6日，A公司制作《告业主书》，主要内容为：因B公司违约，给A公司的名誉和业主的利益造成了严重影响和损害，A公司作为开发商，本着诚信负责的态度，基于某护公司信誉和保护业主的投资利益，承担返租和回购商铺的义务，即由A公司于2008年6月31日前回购业主购买的底商铺位，并在回购前按月支付返租金额。但王某未与A公司签订《商铺返租及回购协议》。截止2008年6月，A公司一直向王某卡内汇入租金。后A公司停止汇款。2010年，王某将A公司诉至法院，要求A公司支付2008年8月至12月的房屋租金。法院认定王某与A公司之间已就《告业主书》所载的权利义务予以履行，即双方之间已形成事实上的合同关系，并支持王某要求支付2008年8月至2008年12月的房屋租金的诉讼请求。后王某陆续将A公司诉至法院要求支付房租，经法院判决，由A公司支付房租至2009年4月。现A公司明确表示不同意继续履行合同。

原审法院认定上述事实，有某法院第A号民事判决书、《商铺租赁合同书》及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。

原审法院判决认定：A公司虽然未与王某签订书面租赁合同，但其发放《告业主书》，表示同意代B公司履行部分《商铺租赁合同书》义务，且已向王某银行卡内入款，上述情节已由法院生效判决认定双方间就《告业主书》所载的权利义务予以履行，双方间形成事实上的合同关系。而对于某实租赁合同关系，任何一方均有权利随时解除。A公司自2008年7月不再向王某银行卡内入款，以自身行为表示不再代B公司履行合同，故双方间事实租赁合同关系应予以解除。因法院判决A公司支付房租至2009年4月，现A公司提出解除合同之诉，故合同应自2009年5月起解除。王某的抗辩意见缺乏法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、自二00九年五月一日起，解除A公司与王某房屋租赁合同；二、驳回A公司其他诉讼请求。

王某不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉要求是：撤销原审法院判决，判令双方目前不能解除租赁合同该项，A公司承担本案诉讼费。上诉理由是：A公司的《告业主书》表示同意代“B公司”履行《商铺租赁合同书》；A公司并未向王某交付房产；双方签订的合同中有欺诈行为；A公司要求解除合同但并未向王某归还房屋。

A公司答辩称：同意原审法院判决，不同意王某的上诉请求。

经审查，本院对原审法院查明之事实予以确认。

上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为：A公司与王某双方虽未签订书面租赁合同，但A公司发放《告业主书》，表示同意代B公司履行部分《商铺租赁合同书》义务，且已履行了部分义务，上述情节已由法院生效判决认定双方间就《告业主书》所载的权利义务予以履行，双方间形成事实上的合同关系。双方之间的合同关系属不定期租赁合同，可以随时解除。但依据合同法的相关规定、市场交易习惯及交易稳定原则，双方提出解除合同应当在合理期限之前通知对方当事人，且妥善处理相关合同事宜。因A公司从未主动履行合同约定的租金给付义务，故原审法院认定A公司自2008年7月不再向王某银行卡内入款系以自身行为表示不再代B公司履行合同不妥。A公司在解除合同前并未依法在合理期限之前通知王某，且妥善处理相关合同事宜，故A公司现在要求解除合同，依据不足，本院不予支持。王某上诉要求目前不能解除租赁合同，理由充分，本院予以支持。王某在二审期间提出涉案房屋并未交付，关于某部分事实，系经已经生效的法律文书确认的事实，王某对此有异议，应当依照法律规定另行解决。

综上所述，原审判决处理错误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：

一、撤销北京市X区法院第X号民事判决；

二、驳回A公司的诉讼请求。

一审案件受理费三十五元，由A公司负担（已交纳）。

二审案件受理费七十元，由A公司负担（于某判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审判长张洁芳

代理审判员张磊

代理审判员王某

二○一一年九月十六日

书记员刘芳芳