上诉人（原审被告、反诉原告）吴XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，XX商贸中心职员，住北京市X区XX平房。

委托代理人万XX，男，19XX年X月XX日出生，北京市XX法律事务所法律工作者，住北京市X区XX号。

被上诉人（原审原告、反诉被告）XX商贸中心，住所地北京市X区XX平房。

法定代表人李XX，总经理。

委托代理人宋XX，北京市XX律师事务所律师。

上诉人吴XX因租赁合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2008）海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

XX商贸中心（以下简称XX中心）在原审法院起诉称：我中心与吴XX于2006年6月15日签订《房屋租赁协议》，约定吴XX承租位于北京市X区XX号的房屋，租期为两年，至2008年6月14日止。现租赁期限已届满，但吴XX拒不搬出租赁房屋，已侵犯了我中心的合法权利。现诉请法院判令吴XX腾退租赁房屋，并按每天54.8元的标准支付自2008年6月15日至实际腾房之日的房屋租金，及承担本案的诉讼费。

吴XX在原审法院辩称：我是XX中心的员工，且与该中心存在多年的租赁关系，对争议的房屋应享有优先租赁权。租赁期间，XX中心擅自缩小出租面积，且开通通道与房后厕所通联，系违约在先。现我提出反诉，请求法院判令XX中心返还我已交纳的2006年6月15日至2008年6月14日期间的租金人民币3万元，并确认我对该房屋享有优先承租权，双方续签租赁协议，及承担反诉费。

XX中心针对反诉在原审法院辩称：吴XX不是我中心的员工，双方不存在劳动法律关系。我中心在履行合同过程中并无违约行为，不同意吴XX的反诉请求。

原审法院经审理查明：坐落于北京市X区X号平房（以下简称X号平房）的所有权人系北京XX国有资产经营公司（以下简称XXXX公司）。经协商并签订《房屋租赁合同》，上述房屋中的392平方米由XX中心承租使用，租赁期限至2009年12月31日止。2006年6月15日，XX中心作为出租方（合同甲方）与承租方（合同乙方）吴XX签订《房屋承租协议》，约定吴XX承租使用X号平房中的部分房屋，年租金为人民币1.5万元，每半年支付一次，租期自2006年6月15日起至2008年6月14日止。书面协议中未明确租赁面积。吴XX使用承租的房屋经营小食品。在该合同履行期间，XX中心在房屋后部（东侧）新建厕所，并打通隔断墙，致承租使用的部分面积成为“通道”。XX中心认可新建厕所的事实，但主张通道在建设时即存在，不在租赁面积以内。经本院现场勘验，吴XX所诉面积在建设时即应为通道，只是打通后墙后，影响吴XX在全封闭的条件下使用该面积。庭审中，双方认可自2002年起即存在租赁关系。吴XX认可XX中心收回部分房屋后，双方才签订的2006年6月15日《房屋承租协议》。

吴XX就其系XX中心员工的主张提供2002年10月至2005年5月期间的《薪资表》原件为证，显示XX中心按月向其支付报酬，为每月人民币500元。XX中心以吴XX持有《薪资表》原件有违常理为由，对该证据的真实性不予确认，且主张该法律关系与本案无关。吴XX就该主张未能提供其他证据予以辅证。

上述事实，有双方当事人的陈述，《房屋承租协议》、《薪资表》、照片等证据材料在案佐证。

原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。XX中心与吴XX签订的《房屋承租协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律、法规的强制性规定，故应为合法有效。合同履行期届满后，承租人继续使用租赁物，且出租人未提出异议的，应视为双方继续履行原租赁协议，但为不定期合同。则出租人有权随时解除合同，但应给予承租人必要的准备时间。现XX中心要求终止租赁合同关系，并要求吴XX腾退使用的房产的诉讼请求具有事实及法律依据，法院应予支持。因合同法律关系应体现双方的共同意志，不应强制订立，且优先承租权须以出现第三人承租，并以存在同等条件为前提方可产生，故吴XX相关反诉请求尚缺乏事实依据，法院无法予以支持。就吴XX所持其他反诉及答辩意见，因吴XX持有《薪资表》原件的行为确实有违常理，且在没有其他辅证的前提下，仅凭该书证不足以排除劳务等其他法律关系存在的可能性，故法院对于吴XX该项主张不予支持。吴XX已自认其所主张的租赁面积缩小的事实系发生于双方签订《房屋承租协议》之前，故法院对其该项抗辩事由亦不予支持。就双方关于《房屋承租协议》履行期间的“通道”之争议，因吴XX所主张“通道”的大部分面积本应作为通道使用，而双方在合同中并未明确租赁面积，故目前难以确认该“通道”面积是否应包含于吴XX所承租的面积内。且在履行过程中，吴XX按时足额交纳了租金，并未提出异议，应视为其对现状的默认。则法院对其该项抗辩事由亦难以予以支持。现吴XX主张XX中心返还租金的依据均不成立，故法院对其该项反诉请求亦不予支持。如上所述，吴XX在合同到期后继续使用租赁物，理应按约定的标准继续支付租金，现XX中心要求吴XX支付实际使用期间的租金，理由正当，应予支持，但所诉租金标准有误，法院予以纠正。且考虑到吴XX腾退应有准备时间，故酌情减免一个月租金。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，判决：一、吴XX于本判决生效后七日内将其使用的坐落于北京市X区德胜门XX号平房的房屋腾空，交还XX商贸中心；二、吴XX于本判决生效后七日内按每日人民币四十一元一角的标准向XX商贸中心支付自二○○八年七月十五日起至实际腾退之日止的房屋租金；三、驳回XX商贸中心的其他诉讼请求；四、驳回吴XX的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，吴XX不服，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，依法改判支持吴XX原审的反诉请求，驳回XX中心的诉讼请求。上诉理由是：1、XX中心没有经原产权人同意转租房屋，租赁合同应属无效；2、吴XX是XX中心的员工，双方的劳动关系未解除，不具备腾房条件；3、XX中心擅自缩小房屋面积违约在先。

XX中心同意原审判决。

本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为：XX中心与吴XX签订的《房屋承租协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。吴XX关于XX中心没有经原产权人同意转租房屋，租赁合同应属无效的上诉理由，没有法律依据，本院不予采纳。合同履行期届满后，承租人继续使用租赁物，且出租人未提出异议的，应视为双方继续履行原租赁协议，但为不定期合同。则出租人有权随时解除合同，但应给予承租人必要的准备时间。现XX中心要求终止租赁合同关系，并要求吴XX腾退使用的房产的诉讼请求具有事实及法律依据，本院应予支持。因本案中没有证据显示吴XX与XX中心之间的房屋租赁关系与双方之间是否形成劳动关系存在必然联系，故吴XX以其是XX中心的员工为由，拒绝腾退房屋，本院不予支持。本案中，虽存在租赁面积缩小的事实，但在合同履行过程中，吴XX按时足额交纳了租金，并未提出异议，应视为其对现状的默认。吴XX认为XX中心违约的上诉理由，本院亦不予采纳。吴XX的上诉请求不能成立，本院不予支持。

综上所述，原判正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十元，由吴XX负担（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费五百五十元，由吴XX负担（已交纳三百一十元，余款二百四十元于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费六百二十元，由吴XX负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长王爱红

代理审判员李晓龙

代理审判员万丽丽

二○○九年三月二十日

书记员杨洁