上诉人（原审原告）安阳市恒茂物业管理有限责任公司，住所地安阳市X区X路南段同和家园。

法定代表人杨某，该公司经理。

委托代理人王某清，河南安易律师事务所律师。

委托代理人李某某，男，该公司职工，住（略）。

上诉人（原审被告）王某，男，X年X月X日生，汉族，无固定职业，住（略）。

上诉人安阳市恒茂物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）、王某因物业服务合同纠纷一案，不服河南省安阳市X区人民法院（2011）龙民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原审法院查明，2006年9月6日，原告中标河南富通置业有限公司开发的嘉颐园小区前期物业管理服务项目。2006年9月24日，被告入住嘉颐园小区X区物业管理方即原告签订了业主入住公约、住宅小区管理费收缴协议、住宅装修协议、入住须知各一份，其中业主入住公约第二条第五项约定：业主应按时交纳物业管理费；第三条约定：原告负责房屋、设某、设某、卫生、治安、绿化管理，全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作，遵守本区域内制定的各项规章制度；第六条约定：业主或物业使用人如需进行室内装饰装修，必须遵守物业装饰装修管理规定，并事先告知物业管理企业，物业管理企业可以对装饰装修活动进行指导和监督，发现有违规、违章行为时，应当制止，并向有关行政管理部门报告；第十一条约定：在物业范围内不得有下列行为，擅自改变房屋结构、外貌、设某用途、功能和布局等，对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建等内容。住宅小区管理费收缴协议约定：管理费按照建筑面积，每月每平方米0.25元，空房全额交纳，收费时间从开发公司通知收房时计算，同时约定自2006年10月17日日起到原告依据安阳市物价局调整管理费标准止，按新的标准执行等。被告住房建筑面积为116.54平方米。2008年5月20日、2011年4月22日，安阳市发展和改革委员会分别为原告颁发收费许可证二份，收费项目包括管理服务费、垃圾清运费、小区清洁费、楼梯清洁费、治安服务费、绿化服务费、公共设某管理费（包括电室、变压器输供电线路维护管理费、道路公共设某设某维护管理费、下水管网、排水、排污、化粪池维护管理费、消防器材设某维护管理费、小区公共照明费）共计每月每平方米0.35元，其中绿化服务费每月每平方米0.04元，小区清洁费每月每平方米0.05元。被告所住X号楼下车辆乱停乱放挤占草坪，原告未对绿地杂草进行清理且绿地被部分业主侵占用于种菜，垃圾不及时清理等影响小区卫生环境，自2007年11月17日起，被告未向原告缴纳管理费。原告与被告协商未果，原告于2011年6月20日诉至法院，要求被告支付2007年11月17日至2008年8月17日的物业服务费262.2元，及2008年8月17日至2011年6月13日的物业服务费1381.3元，共计1643.5元；自诉讼之日（2011年6月20日）起按被告所欠物业服务费总金额加收日3‰违约金，由被告承担本案诉讼费用。另查明，嘉颐园小区至今未成立业主委员会。

原审法院认为，原告中标河南富通置业有限公司开发的嘉颐园小区前期物业管理服务项目后，原、被告双方签订了业主入住公约、住宅小区管理费收缴协议、住宅装修协议、入住须知，双方之间构成前期物业服务合同关系，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应予保护。业主入住公约中第三条约定的原告义务为：负责房屋、设某、设某、卫生、治安和绿化管理，2008年5月20日、2011年4月22日，安阳市发展和改革委员会为原告颁发的收费许可证中的收费项目包括绿化服务、小区清洁两项，被告所提供的照片足以证明所住X号楼下车辆乱停乱放挤占草坪，原告未对绿地杂草进行清理且绿地被部分业主侵占用于种菜，垃圾不及时清理等影响小区卫生环境，原告未履行绿化服务、小区清洁管理职责，对其要求被告交纳该部分服务费的诉讼请求，法院不予支持。关于原告要求被告支付2007年11月17日至2008年8月17日的物业服务费262.2元，鉴于双方签订的住宅小区管理费收缴协议约定，管理费按照建筑面积每月每平方米0.25元，自2006年10月17日起到原告依据安阳市物价局调整管理费标准止按新的标准执行，结合原告在此期间为履行绿化服务、小区清洁管理职责，原告收取被告的服务费中应扣除该部分管理费用，及被告住房建筑面积为116.54平方米的事实，法院酌定管理费按照建筑面积每月每平方米0.19元计算应为201.5元。对于原告主张2008年8月17日至2011年6月13日的物业服务费1381.3元，按照双方管理费收缴协议第四条约定以及原告公司收费许可证管理费价目，被告自2008年8月18日起未向原告缴纳管理费，其住房建筑面积为116.54平方米，扣除绿化服务费每月每平方米0.04元，小区清洁费每月每平方米0.05元后，原告应按照每月每平方米0.26元收取被告物业服务费，2008年8月18日起至2011年6月13日的物业服务费应为1040.31元。关于原告要求被告给付日3‰违约金的请求，因双方在合同中对此未有约定，不予支持。被告辩称原告要求每平方米每月0.35元缴费不合理合法，违约金不应支持的理由，予以支持；对于其称原告的行为侵犯了业主的共同权益，双方所签物业收费合同显失公平应予撤销，要求驳回原告的诉讼请求等，鉴于被告提供的证据不能够充分证明其上述主张，故其辩解理由，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决：一、被告王某于本判决生效之日起十日内一次性给付原告安阳市恒茂物业管理有限责任公司物业服务费1241.81元；二、驳回原告安阳市恒茂物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告安阳市恒茂物业管理有限责任公司负担。

物业公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，物业公司已经对嘉颐园小区进行绿化和清洁管理服务，王某应当支付拖欠的绿化服务费、小区清洁费401.69元。

王某不服原审法院判决，向本院提起上诉并答辩称，1、物业公司不是适格主体，双方签订的合同中的甲方为安阳市恒茂物业管理有限责任公司嘉颐园管理处，不是安阳市恒茂物业管理有限责任公司；2、双方签订的合同应为无效合同，安阳市恒茂物业管理有限责任公司不具备独立法人资格，没有从事物业管理的资质证书，另王某在迫于无奈的情况下签订的该合同；3、小区物业管理不合格，一审认定事实有误，判决不公平。4、物业公司以不给供暖为由胁迫业主交费，涉嫌强迫交易。5、物业公司收费不开具正式发票，涉嫌偷漏税。6、绿化和清洁问题没有达到承诺的标准，对物业公司的上诉应予驳回。请求法院撤销一审判决，并依法支持王某的上诉请求。

针对王某上诉，物业公司答辩称，该小区前期物业合同是开发商与我公司签订的，我公司已尽到物业服务的义务，业主应按约交纳物业费。

本院经审理查明，上诉人王某所提供照片均为起后所拍。其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，上诉人物业公司请求改判王某给付拖欠物业费中的绿化服务费和小区清洁费401.69元，经审查，王某在原审中提供了部分照片证明车辆乱停乱放挤占草坪，绿地被部分业主种菜，垃圾不及时清理影响小区卫生环境，但照片仅能证明特定时间、特定区域的情况，并不能证明入住以来长期的管理情况，且物业公司对绿化、清洁两方面均提供了相应的服务，仅是服务存在瑕疵，原审将该两项费用全部扣除显失公平，故根据物业服务情况对应交费用401.69元酌情扣除100元，对物业公司上诉请求，本院部分予以支持。上诉人王某提出主体资格、合同效力等问题，均不能否定自己已享受物业公司所提供物业服务的事实，且依合同约定，服务不符合要求的项目绿化和清洁费用已酌情予以扣除，故王某上诉提出的主体资格、合同效力、物业管理不合格、一审判决不公平的请求，本院均不予采信。上诉人王某上诉提出物业公司涉嫌偷漏税等问题不属本案审理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、维持安阳市X区人民法院（2011）龙民初字第X号民事判决第二项；

二、变更安阳市X区人民法院（2011）龙民初字第X号民事判决第一项为：上诉人王某给付上诉人安阳市恒茂物业管理有限责任公司服务费1543.5元，于本判决生效后十日内付清。

二审案件受理费50元，由上诉人安阳市恒茂物业管理有限责任公司负担25元，上诉人王某负担25元。

本判决为终审判决。

审判长赵红艳

审判员丁伯顺

审判员杨某华

二○一二年三月十五日

书记员梁雁

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