原告罗山县华联超市有限责任公司。

被告潢川鑫地通晟房地产开发有限责任公司。

原告罗山县华联超市有限责任公司（以下简称原告）与被告潢川鑫地通晟房地产开发有限责任公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托代理人，被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2008年11月21日，原告与被告签订了一份房屋租赁协议书，依协议书第四条A项1款的约定，原告向被告支付定金100万元。后又应被告的要求，在被告地下室开挖前又向被告支付定金100万元。原告共向被告支付定金200万元。根据双方签订的房屋租赁协议书第五条的约定，被告承诺在2010年6月11日前向原告交付出租的房屋6000平方米(房屋租赁协议书第一条约定)。但时至今日被告仍不能向原告交付租赁的房屋。根据《中华人民共和国合同法》相关条款的规定，被告的行为己构成违约，应当依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，被告不履行合同约定的义务，应双倍返还定金。请求依法判令被告双倍返还原告支付的定金400万元，本案一切诉讼费用由被告承担。

原告为支持自己的主张，向本院提交如下证据：

1、原告与被告签订的“房屋租赁协议书”一份。

2、被告出示的收款定金收据3份。

被告答辩称：一、2006年3月，我公司按当时规划要求，在中标地块地面上建“鑫地花园”商住小区，地下建一座公共停车场。被答辩人闻讯后，该公司的代表程功卿多次找到我公司洽谈，要求取消某下停车场建地下超市由其公司承租。我公司考虑到被答辩人的诚意，抱着合作共赢的态度，才与之签订“房屋租赁协议书”。协议约定：协议签定后，被答辩人付壹佰万元保证金，地下室开挖二十日内付清剩下的壹佰万元保证金。我公司在协议签订后能严格履行协议内容，而被答辩人却出尔反尔。一是第二笔保证金壹佰万元于2009年元月23日付20万元，中间时间相隔近四个月才于2009年5月12日付了捌拾万元；二是被答辩人于2009年9月又提出修改设计方案：增加入口、地下超市层高达到4.2米(以前设计层高为4米)、垂直货梯两个且载重两吨以上等。并承诺“对此结果我们华联公司承担责任”。综上所述，我公司不能在2010年6月11日前交付地下房屋的责任完全是由被答辩人造成的。二、应被答辩人的要求，我公司本着精诚合作的原则，按被答辩人重新修订的方案，为建设地下超市，光支护费一项我公司多耗资近叁佰万元，加上重建配电某、消某、仓储室等基础设施，已投资近壹仟万元。现被答辩人要求解除协议，我们为建地下超市已投入的近壹仟万元由谁承担被答辩人在起诉我公司之前，自知理亏，曾多次找到我公司，请求退还保证金，我公司没有答应。三、被答辩人与我公司签订协议时，合同的付款方式明确注明贰佰万元是保证金，违约条款何来贰佰万元定金请求：1、既然被答辩人违约在前，该公司的保证金不再退还。2、我公司严格履行协议，应被答辩人要求建地下超市已投入的近壹仟万元及延期向购房户交房所带来的损失由被答辩人赔偿。

被告为支持自己的主张，向本院提交如下证据：

1、潢川县建设局规划平面图一份。

2、被答辩人要求调整规划书面文件及承诺承担责任证据一份。

3、河南创达工程管理公司出具地下超市支护费用及总投资证明一份。

4、照片8张。

5、潢川鑫地花园项目情况证明。

6、建设工程委托监理合同一份。

7、地下室平面图两份。

经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）经协商于2008年11月21日签订一份房屋租赁协议，双方约定：甲方将位于潢川县X路X路交叉口两北角鑫地花园楼下地下室租给乙方。具体条款为：一、地下室规格：建筑面积约6000平方米(具体尺寸以实际测量尺寸为准)，层高不低于4米。出口等具体细节双方会同设计院协商确定。二、租赁期限：从交房之日起13年整。三、租金：一平方米每年160元。四、付款方式：A、预付保证金贰佰万元；1、签订协议时付壹佰万元；2、待地下室开挖二十日内付另壹佰万元。B、第一年交房时一次性付前2年租金，壹佰万元保证金可抵扣租金。另一百万保证金作为押金，协议到期后，甲方退还乙方。C、每年预交下一年房租。五、甲方承诺在2010年6月11日前交房(如遇不可抗拒力交房日期顺延)，交房时保证水、电(单独一500KV变压器，乙方在配电某上接电某)、电某、宽带等畅通。……九、本协议自乙方第一笔壹佰万元保证金打到甲方指定帐户后生效（以甲方开出正式收据为凭）。……十一、本协议甲、乙双方应共同遵守，如乙方违约，乙方200万元定金由甲方所有，如甲方违约退还保证金200万元，另赔付乙方200万元违约金。协议签订后，原告遂于2008年1月28日向被告付定金100万元、2009年1月23日向被告支付定金20万元、2009年5月12日向被告支付定金80万元。2009年9月10日原告对租赁场地的设计要求予以明确。被告于2008年6月5日动工，于2008年9月13日开挖地下室。但直至诉讼期间，该工程尚未竣工。原告要求被告依照协议约定返还400万元，双方发生争议，原告遂起诉至法院。

本院认为，合法的合同关系应受到法律保护。原告、被告经协商达成房屋租赁协议，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应当受到法律保护。当事人双方应依照合同约定，完全履行自身的权利义务。因双方在合同中既约定保证金又约定定金，依照最高人民法关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释的相关规定，原告交付的是定金，其与被告在房屋租赁合同中没有约定保证金系定金性质，故原告主张定金权利，本院不予支持。原告应当按合同约定的时间付款，但据其提交的证据显示，其有一笔付款时间晚于约定的时间。被告应依据合同约定于2010年6月21日交房，但直至诉讼期间其工程尚未竣工，致合同目的不能实现，存在违约行为，被告应依照双方在合同中的约定将原告支付的200万元返还给原告并承担违约责任。被告辩称原告迟延付款，又在施工中间变更设计要求，导致迟延交房，因被告提交的证据不足以证明其迟延交房系因原告的行为造成的，故该辩称理由本院不予采信。原告请求被告支付200万元的违约金的诉讼请求过高，应依据原告所受到的损失作为支付违约金的参考依据，结合本案中被告的违约行为，兼顾原告所受到的损失，以同期人民银行贷款利率的二倍计算利息作为违约金较为适当。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第三款之规定，判决如下：

被告于本判决生效后十日内一次性向原告支付200万元保证金并支付违约金（违约金按照同期人民银行贷款利率的2倍自2010年6月21日起计至本判决确定的付款之日止）。

案件受理费38800元，由原告负担11640元，被告负担27160元。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。

审判长王大志

审判员李晓峰

审判员李敏

二Ｏ一一年十一月三十日日

书记员胡洋（兼）