重庆市X区人民法院
民事判决书
（2011）渝北法民初字第X号
原告重庆市X组织机构代码x-0)，住所地重庆市X区X街X路XX号（某）XX幢XX单元XX号。
法定代表人谭某，公司总经理。
委托代理人江某，男，1966年x月x日出生，汉族，住（略）。
被告官某（公民身份号码（略）x），男，1970年x月x日出生，汉族，住（略）。
原告重庆市某物业管理有限公司与被告官某物业服务合某纠纷一案，本院于2011年6月1日立案受理。依法由审判员叶守忠担任审判长，与代理审判员黄青松、人民陪审员聂先亮组成合某庭，适用普通程序于2011年7月14日公开开庭进行了审理。原告重庆市某物业管理有限公司的委托代理人江某、被告官某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市某物业管理有限公司诉称：被告系重庆市X区X街X路XX号某小区X区提供物业服务的企业。在原告为该小区提供物业服务期间，被告共欠缴2009年1月至2011年5月期间的物业服务费1740.00元及该期间的公摊水电费130.50元，共计1870.50元。上述欠费经原告多次催收未果。根据原告与开发商所签订的前期《物业服务合某》及原告与某小区业主委员会所签订的《物业管理合某》的约定，被告拖欠原告物业服务费及公摊水电费的行为损害了原告的合某权益。故提起诉讼，请求法院依法判令被告立即支付2009年1月至2011年5月的物业服务费1740.00元与公摊水电费130.50元（庭审中原告当庭撤回了要求被告支付公摊水电费130.50元的诉讼请求，本院已口头裁定予以准许），及以每月物业服务费60.00元为本金按每日3‰的标准从2009年2月1日起逐月分段累计至本金全部清偿之日止的违约金。本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其所主张的事实，在举证期限内向本院提交了以下证据材料：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书、税务登记证各1份，拟证明原告系经依法登记、具有相应资质的物业服务企业；
2、物业服务合某、物业管理合某、物业服务合某备案证明各1份，拟证明原、被告之间存在事实上的物业服务合某关系及双方的权利义务等；
3、产权登记资料1份，拟证明被告为涉案房屋的业主及涉案房屋的建筑面积等。
被告官某辩称：1、原告系某小区开发商重庆市某房地产开发有限公司开办的，其进入该小区提供物业服务非法，不是本案适格的诉讼主体。2、原告提供的物业服务质量较差，存在安保工作不到位等问题，且其所主张的部分物业服务费已超过了诉讼时效。3、原告对被告多次反映的江某鱼庄擅自拆除承重墙、私自乱接天然气、油烟长期往小区X排放以及奇火锅空调所造成的噪声与污染等损害小区业主利益的问题至今未予解决。4、原告没有公布小区广告牌（即公共面积出租）所获收入的账目，更没有将该收入分配给业主；红树林放炮造成造成小区房屋整体受损所支付的赔偿款有20万元，被告至今没有收到任何赔偿款。5、开发商重庆市某房地产开发有限公司多收被告的大修基金费被告要求予以退还。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告官某未向本院提交证据材料。
庭审中，被告对原告所提交的证据3无异议，对此证据本院予以采信。被告对原告所提交的证据1、2的真实性无异议，但对其关联性有异议。经本院审查，原告所提交的证据1、2，对拟证明的待证事实具有证明力，具备证据的真实性、关联性与合某性。被告关于证据1、2与本案不具有关联性的质证理由不能成立，本院对原告所提交的证据1、2亦予采信。
根据当事人的举证及陈述，本院对本案事实确认如下：
原告重庆市某物业管理有限公司系为重庆市X区X街X路X号某小区提供物业服务的企业。被告官某系该小区XX幢XX单元XX号房屋的业主。其房产建筑面积为119.50平方米。
2004年7月26日，开发商重庆市某房地产开发有限公司与原告签订《物业服务合某》。该合某约定，重庆市某房地产开发有限公司委托原告提供某小区的物业服务，服务期限自2004年7月26日起至业主委员会成立与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合某生效时。重庆市某房地产开发有限公司委托原告为该小区提供服务的事项包括房屋建筑共用部位、公用设施设备等的维修、养护和管理；公用绿地、公共环境卫生等的管理等。原告根据合某的约定向业主收取物业服务费用，具体标准为住宅及写字楼按0.50元/平方米/月计收、商业物业按1.00元/平方米/月计收，共用水电费由业主共同分摊。上述物业服务费用的交纳时间为每月的1-10日，业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用3‰的滞纳金。
2011年1月1日，某业主委员会与原告签订《物业管理合某》。该合某对物业管理区域、委托服务的事项、物业服务收费标准、物业服务的期限、双方的权利义务等进行了明确的约定。其中合某第二条委托物业管理合某的形式及收费标准条款中约定，物业服务收费采取包干制，其标准为住宅按0.50元/平方米/月计收，商业物业按1.00元/平方米/月计收，其他物业小区公共水费、电费（不含物业公司办公用）按每月每户4.50元收取，所收经费专项使用，节余款项归业主所有。物业管理费的收取时间为每月的1-10日，业主逾期不缴纳物业管理服务费用的，原告可根据相关法律法规的规定收取滞纳金。合某第三条物业管理合某的期限条款约定，该合某的期限为五年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止。该合某签订后，合某当事人到房管部门办理了备案手续。
2011年5月25日，原告以被告拖欠2009年1月至2011年5月期间的物业服务费及滞纳金为由将本案诉至本院。经本院核定，被告共欠缴原告物业服务费约1732.80元(119.50平方米×0.50元/平方米/月×29月)。对上述欠费，被告予以认可，但认为有部分超过了诉讼时效。
本院认为：开发商重庆市某房地产开发有限公司和某小区业主委员会与原告分别签订的《物业服务合某》与《物业管理合某》均真实、合某、有效。原告依照上述合某的约定，为被告所居住的小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主应当根据约定支付相应的物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合某，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合某，对业主具有拘束力。故重庆市某房地产开发有限公司和某业主委员会分别与原告所签订的物业服务合某的效力及于包括被告在内的该小区的全体业主。被告辩称，原告进入小区提供物业服务非法，其不是本案适格的诉讼主体，与上述司法解释的规定相悖，对此抗辩意见本院不予采纳。至于原告是否系某小区开发商重庆市某房地产开发有限公司开办的，无证据证实，且与本案合某效力无关，故本院对此不予采信。被告另辩称，原告所提供的物业服务质量较差，存在安保工作不到位等问题，因未举证证实，对此本院亦不采信。关于被告在答辩中所提出的第3、4、5项意见，无证据证实，亦与本案物业服务合某纠纷的审理无关，故本院均不予以采信。
关于原告所主张的部分物业服务费是否已超过诉讼时效的问题。我国民法通则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。在本案中，因原告未举示证据证明其在诉前曾向被告催收过物业服务费的事实。故本案的诉讼时效只能从原告起诉受理之日即2011年5月25日起计算。本院对原告诉请被告支付2009年6月至2011年5月尚在诉讼时效期间内的物业服务费1434.00元(119.50/平方米×0.50元/平方米/月×24月)的诉讼请求予以支持，对其诉请被告支付2009年1月至2009年5月超出诉讼时效期间外的物业服务费的诉讼请求不予支持。被告关于原告所主张的物业服务费部分已超过了诉讼时效的答辩理由成立，对此本院予以采纳。
从本案原告与开发商重庆市某房地产开发有限公司所签订的《物业服务合某》中有关滞纳金的约定来看，该滞纳金具有违约金的性质。被告长时间拖欠原告物业服务费构成违约，其理应根据合某中的约定向原告承担违约责任。故本院对原告诉请判令被告支付该《物业服务合某》履行期限内，从2009年6月起至2010年12月止，依次以每月物业服务费约59.80元为本金,按每日3‰的标准，逐月计付至所欠物业服务费清偿之止的违约金（滞纳金）的诉讼请求予以支持。至于原告诉请被告支付2011年1月至2011年5月欠缴物业服务费的违约金（滞纳金），因原告与某小区业主委员会所签订的《物业管理合某》对违约金（滞纳金）的支付并未作出明确的约定，相关法律法规对业主欠缴物业服务费是否应收取滞纳金亦未作出强制性的规定，故原告诉请被告支付2011年1月至2011年5月欠缴物业服务费的违约金无约定或法定的依据，对其该部分诉讼请求本院不予支持。对原告向被告所主张的超出诉讼时效期间的违约金的诉讼请求亦不支持。
据此，依照《中华人民共和国合某法》第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条和《物业管理条例》第七条、第三十六条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告官某限于本判决生效后3日内向原告重庆市某物业管理有限公司支付2009年6月至2011年5月期间的物业服务费1434.00元；
二、被告官某限于本判决生效后3日内向原告重庆市某物业管理有限公司支付2009年6月至2010年12月欠缴物业服务费的违约金。此款以每月欠缴的物业服务费59.80元为基数，分别从当月的11日起按日3‰的标准逐月累计至清偿之日止(即2009年6月份物业服务费的违约金从2009年6月11日起计付至清偿之日止；2009年7月份物业服务费的违约金从2009年7月11日起计付至清偿之日止;依此类推);
三、驳回原告重庆市某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费50.00元，由被告官某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费50.00元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判长叶守忠
代理审判员黄青松
人民陪审员聂先亮
二0一一年八月二十二日
书记员曹彬
