重庆市X区人民法院

民事判决书

(2011)渝北法民初字第x号

原告重庆市X区××物业管理有限公司，住所地重庆市X区。

法定代表人黄×，总经理。

委托代理人杨××，女，1986年生，汉族，住重庆市X区。

委托代理人陈×，女，1989年生，汉族，住重庆市X区。

被告李××，男，1966年生，汉族，住重庆市X区。

原告重庆市X区××物业管理有限公司（以下简称渝北××物业）诉被告李××物业服务合同纠纷一案，本院2011年6月30日受理后，依法由审判员罗涛独任审判，于2011年8月31日公开开庭进行了审理。原告渝北××物业的委托代理人陈兴到庭参加诉讼，被告李××经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。

原告渝北××物业诉称，原告系依法取得物业管理资质的物业管理企业，被告李××于2005年8月1日至2010年3月30日期间系重庆市X区××××××××××号“××××”X-X-X房屋的物业使用人，该房屋建筑面积127.98平方米。被告所在的“××××”的重庆市X区××物业管理有限公司委托原告提供物业管理服务，并与原告签订了委托协议合同。合同签订后，原告为被告提供物业管理服务，按0.3元/平方米/月标准向被告收取物业管理服务费。被告未交纳2005年8月至2010年3月30日的物业服务费。起诉请求人民法院依法判决：1、由被告向原告支付2005年8月1日至2010年3月30日的物业服务费2150.06元（127.98平方米×0.3元×56个月）；2、被告向原告支付违约金，违约金从2005年8月31日起，以所欠费用为本金，按每日千分之三的标准计算至本金全部付清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。

被告李××未作答辩。

经审理查明，原告渝北××物业系为重庆市X区××××××××××号“××××”小区提供物业服务，具有三级资质的物业服务企业。被告李××于2004年12月取得位于重庆市X区××××××××××号“××××”C幢X-X-X房屋所有权，该房屋建筑面积127.98平方米。2010年3月11日，被告李××将该房屋出卖给聂××、李××。

2006年4月29日，“××××”的物业服务企业重庆市××物业管理有限公司与原告签订《委托协议合同》，将“××××”的物业服务委托给原告，期限2006年5月25日至2011年5月24日。合同签订后，原告为被告提供物业服务。

本院于2009年3月9日作出（2008）渝北法民初字第X号《民事判决书》，认定本案原告进驻“××××”小区后，对住宅的物业管理服务费按0.3元/平方米/月标准收取。原告要求被告支付2005年8月1日至2010年3月30日的物业服务费2150.06元。

上述事实，有产权登记资料、委托协议合同、物业服务企业资质证书、本院（2008）渝北法民初字第X号民事判决书、法庭笔录等在案佐证。

本院认为，重庆市××物业管理有限公司于2006年4月29日与原告签订《委托协议合同》，将“××××”的全部物业服务一并委托给原告，该《委托协议合同》因违反《物业服务条例》的禁止性规定，导致《委托协议合同》无效。因合同无效原、被告之间形成的属事实上的物业服务合同关系，被告应交纳原告提供物业服务期间的物业服务费用，即2006年5月25日至2010年3月11日的物业服务费1745.65元（127.98平方米×0.3元×45个月14天）；原告主张被告交纳其他期间的物业服务费无法律依据，本院不予支持；因合同无效，原告主张的违约金无依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第一百零九条，《物业管理条例》第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款（一）项之规定，判决如下：

一、被告李××于本判决生效后五日内向原告重庆市X区××物业管理有限公司支付2006年5月25日至2010年3月11日的物业服务费1745.65元；

二、驳回原告重庆市X区××物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费50元，减半收取25元，由被告李××负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

审判员罗涛

二○一一年九月二十六日

书记员杨莉