原告邓某，男，27岁。

委托代理人刘飞、赵某乙，大沧海律师事务所郑州分所律师。

被告王某，女，39岁。

委托代理人聂自山，河南路德律师事务所律师。

原告邓某诉被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年5月11日受理后，依法组成合议庭，于2010年12月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘飞、被告委托代理人聂自山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2009年6月20日，原、被告双方签订《营业房租赁合同书》和《店面转让合同》各一份。双方约定原告租赁坐落在建业路X号的门面房，面积为50平方米，期限自2009年7月1日至2010年5月20日止，年房租费为x元，转让费x元。双方还约定被告必须保证某告2009年5月20日至2012年5月20日的续租合同，否则被告应退还原告转让费并赔偿损失x元。合同签订次日，原告向被告支付了房屋租赁费及转让费合计x元。被告交房后，原告开始投资对店面进行装修，购买开店所需物品，依约、守法经营至今。目前租期将至，被告却声称不能与原告签订租赁合同，被告的违约造成原告的房屋装修款以及物品款约10万元直接损失，预期利益更是损失惨重。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求判令被告退还原告转让费x元，赔偿违约金x元，并由被告承担本案的诉讼费。

被告辩称：原、被告双方签订的合同无效；店面转让合同不具有可执行性；合同无效不存在被告赔偿原告违约金3万元的责任；双方争议的门面房，被告不具有所有权，无权再转让。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证某：

一、2009年6月20日的租赁合同书。

二、2009年6月20日的店面转让合同。

三、2009年6月21日的收到条一份。

四、徐振斌的证某一份。

被告向本院提交了以下证某：

2009年6月20日的租赁合同一份。

经组织质证，被告对证某一真实性有异议，该合同的第二页最后一行手写字迹是原告添加的，被告合同上没有该内容，这是原告擅自变更，被告认为该内容无效。对证某二真实性无异议。对证某真实性无异议。对证某四认为证某没有出庭，该证某的真实性无法核实，不具有证某效力。原告对被告提交的证某不予质证。

根据当事人的质证某见，本院全面、客观的审核证某并综合全案后认证某下：对原告提交的证某一，与被告提交的证某相比较，原告提交的证某一除合同第二页最后多了一行手写字迹外，其余内容均一致，故除第二页最后一行内容外，对其真实性本院予以采信；对原告提交的证某二、证某、被告提交对证某，本院予以采信。对原告提交的证某四，因证某未出庭作证，被告有异议，本院不予采信

根据双方当事人的举证、质证某见及庭审陈述，本院确认本案事实如下：

2009年6月20日，原、被告签订营业房租赁合同书及店面转让合同各一份，营业房租赁合同主要约定：“原告自愿承租郑州市门面房X号，面积50平方米，租期2009年7月1日起至2010年5月20日止，期限11个月；依照先交租后使用原则，年房租费为x元，押金2000元，房租一年一交；如合同到期，原告不再租用，必须提前一个月通知被告，如继续租用，原告享有优先租用权等。”店面转让合同主要约定：“被告因经营需要向原告转让原租用坐落在建业路的X号（英协小区东门），转让费x元；原告延续被告原租赁期限：自2009年7月1日至2010年5月20日止，被告必须保证2009年5月20日至2012年5月20日的续租合同，如果被告无法帮助原告签到续租合同，应退还转让费并赔偿原告经济损失x元（补充：在此期间原告不能违犯房东让按时交房费、电费或其它非法经营活动，名义以被告方弟的身份出现，负责不予保证）。”上述两份合同签订后，2009年6月21日，被告将上述约定房屋交原告使用，原告支付被告11个月的房屋租赁费、转让费合计x元。2010年5月20日租赁合同届满时，被告未能使原告签上第二年租赁合同，上述店面已被他人实际占用。另查明：原、被告上述租赁合同所涉房屋所有人为葛化兵，门面房具体坐落于郑汴路X号英协花园园中苑X号楼XB号，关于该房转租情况，葛化兵电话陈述不管，只收房租。

本院认为：原、被告所签店面转让合同以续签租赁合同为条件，且与租赁合同不可分割。从转让合同约定上可以显示原、被告双方对王某并非租赁房屋所有权人之事实均为明知；被告王某以保证某约为条件，事实上租赁合同到期后却不能实现租赁合同的续签，系对原告的欺诈，双方所签店面转让合同为无效合同。因被告收取的x元为3年的转让费，被告在该纠纷中存在主要过错、原告缔约时存在过失，考虑原告已实际使用了近一年，对剩余2年的转让费x元，根据公平原则，本院酌定被告应退还原告x元；原告有一定过错，应自行承担部分损失x元。关于原告请求赔偿违约金x元，因合同无效，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第三项、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告王某退还原告邓某转让费x元应当于本判决书生效后10日内付清。

二、驳回原告邓某其他诉讼请求。

被告如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1675元，原告负担575元，被告负担1100元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长安淑云

人民陪审员李爱华

人民陪审员录小宾

二0一一年十月九日

书记员刘少勇