原告某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）……。身份证号：（略）……
委托代理人黄某滨，福建诚真律师事务所律师。
被告林某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）……身份证号：（略）……
委托代理人林某乙（系被告林某甲的父亲），男，X年X月X日出生，汉族，住（略）……身份证号：（略）……
被告黄某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）……。身份证号：（略）……
被告林某乙（即上列被告林某甲的委托代理人），男，X年X月X日出生，汉族，住（略）……身份证号：（略）……
原告某某与被告林某甲、黄某、林某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年1月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年3月23日、5月24日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人黄某滨律师、被告黄某、林某乙、被告林某甲的委托代理人林某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某诉称，2010年11月30日，被告林某乙接受被告林某甲、黄某的委托，以被告林某乙作为被告方代表与原告某某签订《店面转让协议合同》，双方约定被告将（略）龙华花园19#一层X号店面、二层05、06、07、08、09、10、11、12、X单元转让给原告某某，一层X号店面单价为人民币（下略）x元3,二层店面单价为5500元3，定金20万元。2010年12月7日，被告将（略）龙华花园19#一层X号店面、二层05、06、08、10、11、12、X单元（X层X单元即二层9店）转让给原告，被告所欠开发商连江县永得利房地产开发有限公司的购房款由原告负责偿还。同日，原告与连江县永得利房地产开发有限公司签订上述单元购房合同。2010年12月9日，原告依约向被告支付170万元购房款，加上之前支付的定金20万元，原告一共支付被告190万元。剩余购房款由原告负责向开发商支付，现原告已经全部付清。被告收到购房款后，未依约将讼争房屋207、209过户至原告名下，嗣后，原告多次找被告协商无果。为此，特诉至贵院，请求判令：1、三被告继续履行合同，将座落于（略）龙华花园19#楼X、X单元两处房屋产权过户至原告名下；2、三被告向原告支付违约金30万元；3、三被告承担本案诉讼费。第某次开庭后，经法院审理认为讼争房屋买卖合同无效，为此原告变更诉讼请求。原告认为诉争房屋207、209总价款是x元，每套房屋价款各是x元，已经付给被告x元，扣除原告欠被告的购房款x元，被告应返还原告购房款x元。被告林某甲、黄某是委托被告林某乙签订《店面转让协议合同》并收取购房款的，因此原告要求被告林某乙承担连带责任。所以原告变更诉讼请求如下：请求判令：1、三被告返还原告购房款人民币x元；2、三被告赔偿原告损失，向原告支付逾期利息（利息按银行同类贷款利率计算，从2010年12月9日起计算至款项还清止）。3、被告承担本案诉讼费。
被告林某甲辩称，2010年11月30日，被告林某乙接受被告林某甲、黄某的委托，以被告林某乙作为被告方代表与原告签订《店面转让协议合同》，按照《店面转让协议合同》约定，被告林某甲、黄某已于2010年12月7日将（略）龙华花园19#一层X号店面、二层05、06、08、10、11、12、X单元转让给原告某某。因X单元登记在被告林某甲名下，X单元登记在被告黄某名下，且开发商尚未实际交付房屋，所以被告无法将207、X单元过户给原告。原告至今尚欠被告林某甲、黄某购房款x元，所以被告没将207、X单元过户给原告。被告有收到原告定金20万元以及购房款170万元，共计190万元。答辩人对原告的原诉讼请求不同意继续履行《店面转让协议合同》，该合同已经终止，要求原告将（略）龙华花园19#一层X号店面、二层05、06、07、08、09、10、11、12、X单元还给被告，不同意支付原告违约金30万元。原告变更诉讼请求后，所说的讼争207、209房屋的价款情况不是事实。讼争207、209房屋的面积共103.86平方米，差价每平方米200元，合计x元。请求驳回原告的诉讼请求。
被告黄某辩称，其答辩意见同被告林某甲。
被告林某乙辩称，其答辩意见同被告林某甲。但原告的结算是以无效的《店面转让协议合同》为准的，这是矛盾的。原告欠款x元，已经违约，被告林某乙无需承担责任。如果原告没有违约，被告林某乙愿意承担连带责任。
本案在审理过程中，原告提供如下证据：A1、店面转让协议合同复印件一份，A2、店面平面图复印件一份，A3、2010年11月30日林某乙出具的定金收条、2010年12月7日付款方黄某的销售不动产统一发票（自开）、2010年12月9日付款方陈秋霖的中国建设银行转账凭条、客户陈秋霖的对公活期存款账户明细帐复印件各一张，A4、编号：MF-2007-01-NO（略）及MF-2007-01-NO（略）《商品房买卖合同》复印件各一份。被告林某甲、黄某、林某乙均无异议。
被告林某甲提供如下证据：B1、2010年12月7日证明复印件一份。B2、编号：MF-2007-01-NO（略）《商品房买卖合同》复印件一份。原告和被告黄某、林某乙均无异议。
被告黄某提供如下证据：C1、编号：F-2007-01-NO（略）《商品房买卖合同》复印件一份。原告和被告林某甲、林某乙均无异议。
上述证据，本院因其与本案均有关联性，故予以采信。
本案在审理过程中，原告还提供如下证据：A5、对公活期存款账户明细账复印件一份。以此证明原告通过银行转账付给开发商《店面转让协议合同》中店面及单元房购房款计（略）元，其中2010年12月7日转帐（略）元、2011年1月19日转帐（略）元。
A6、连江县永得利房地产开发有限公司出具的销售不动产统一发票（自开）复印件21张。以此证明开发商开出具原告的购房款发票是（略）元，其中包括原告通过银行转账给开发商的（略）元，以及原告付给被告的190万元。
被告林某甲还提供如下证据：B3、2010年12月9日欠条复印件一张。以此证明原告某某欠被告林某甲、黄某购买龙华花园二期19#楼X店、205、206、207、208、209、210、211、212、X单元（即9店二层店面）差价余款人民币x元，因为林某乙是委托代理人，所以欠条写的是某某欠林某乙x元。
经质证，被告林某甲、黄某、林某乙对原告的证据A5、A6的真实性无异议，证明对象有异议。认为证据A5的购房款是原告汇给开发商的，被告不知道。证据A6，被告不知道这件事。
被告林某甲的证据B3，原告对真实性无异议，但与本案无关联性，因本案诉争是207、X单元，而该欠条是合同履行完毕后，原、被告结算后得出的其他店面的款项。被告黄某、林某乙对证据B3无异议。
本院认为，原告的证据A5、A6，结合证据A3、A4，可以证明原告与被告林某甲、黄某签订《店面转让协议合同》后，已与开发商连江县永得利房地产开发有限公司就被告林某甲、黄某协议转让的部分标的：（略）龙华花园19＃一层8店、二层205、206、208、210、211、212、X单元房（即二层9店）另行达成买卖合同。由于被告林某甲、黄某向原告协议转让（略）龙华花园19#楼一层X号店面、及二层205、206、207、208、209、210、211、212、X单元后，已收取原告定金及购房款计190万元，现被告又没有提供证据反驳已收取该207、X单元购房款不是原告陈述的x元，故可以认定原告已支付被告林某甲、黄某该207、X单元购房款x元。
根据原、被告的陈述和上述已确认的有效证据，对本案主要事实作如下认定：
2010年11月30日，被告林某乙接受被告林某甲、黄某（甲方）的委托，与原告某某（乙方）签订《店面转让协议合同》，见证方为（略）旺嘉房产信息咨询服务部（丙方）。合同内容主要约定：第某条：甲方对所有权声明甲方根据国家相关规定，已依法取得（略）龙华花园19#楼一层X号店面、二层05、06、07、08、09、10、11、12、X单元，以开发商签买卖正式合同面积为准。第某条：丙方代办声明丙方仅负责代为代理上述房产产权过户手续。第某条：成交价格甲、乙双方同意上述房产总转让价一层面积为119.23，单价为x元3，计（略）元；二层总面积为约614.33，单价为5500元3，计（略）元。第某条：税收、费用承担方式。第某条：签约信用1、在签订本合同时，乙方支付给甲方购房定金20万元，甲、乙双方同意此定金由甲方收取，并开具定金收据。第某条：交易程序和付款方式1、甲、乙双方约定在二0一0年十二月一日之前进行交易。2、交易前乙方必须存入开发商账户银行（略）元）后，去售楼部办理签店面买卖合同、开不动产正式发票后，甲、乙、丙方前往中国建设银行过x元给甲方。3、甲方领取商品房买卖合同、开不动产正式发票后，至此该宗房产交易结束，本合同自行终止。第某条：违约责任甲、乙双方应按照有关法律规定履行合同，否则造成的损失由责任一方承担。甲方不履行合同，应在不履约之日起三日内支付给乙方违约金30万元及退还定金30万元；乙方不履行合同，其定金由甲方没收；如一方不履行合同造成违约，丙方过户手续费由没收方承担10万元。第某条：如因客观因素（包括政策性问题或政府行为问题）而导致交易无法进行，双方免责。甲方须把定金退还给乙方，但所产生的费用（包括本公司的服务费用）须由双方承担。本合同自行终止。第某条：补充条款。第某条：签约生效本合同一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，三方签字即生效。
合同签订当日，原告某某向被告林某甲、黄某的委托代理人即被告林某乙交付购房定金20万元，被告林某乙出具《定金》收条一张。之后，原告与开发商连江县永得利房地产开发有限公司就被告林某甲、黄某协议转让的部分标的：（略）龙华花园19#一层X号店、二层205、206、208、210、211、212、X单元（即二层9店）另行达成买卖合同。2010年12月7日，被告黄某、林某甲向原告出具《证明》一份，内容是：龙华花园二期19#楼二层207、X单元，房产权都属为某某所有权，但林某甲、黄某必须配合办理手续。2010年12月9日，原告向被告林某甲、黄某的委托代理人即被告林某乙支付购房款170万元，另外出具一张欠购买龙华花园二期19#一层8店、二层205、206、207、208、209、210、211、X单元及9店的差价余款计x元的欠条。上述原告已支付被告林某甲、黄某的购房款及定金计190万元，其中原告支付本案讼争的（略）龙华花园19#二层207、X单元房购房款是x元。原告支付上述购房款后，被告林某甲未将讼争X单元房产权、被告黄某未将讼争207、X单元房产权转移给原告，双方发生纠纷。2011年1月19日，原告诉至本院。诉讼中，原告表示扣除其欠被告的购房款x元后，被告应返还原告本案讼争207、X单元房购房款x元。
本案讼争X单元房系被告林某甲于2010年11月15日、讼争X单元房系被告黄某于2010年12月9日，分别向开发商连江县永得利房地产开发有限公司购买，面积各是51.93。该两讼争房屋于2010年12月30日在连江县房产管理交易所进行预告登记，但被告林某甲、黄某至今未提供证据证明已取得讼争房屋权属证书，也未将讼争房屋交付原告。
另查明，原告某某与被告林某甲、黄某的委托代理人即被告林某乙签订《店面转让协议合同》时，双方均明知讼争207、X单元房未办理产权证书。
综上所述，本院认为，被告林某甲对讼争X单元房、被告黄某对讼争X单元房，至今未提供证据证明已取得房屋权属证书，故被告林某甲、黄某将未取得房屋权属证书的讼争房屋委托被告林某乙转让给原告某某，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第某十八条第（六）项关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，属于《中华人民共和国合同法》第某十二条第（五）项关于违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效的情形之一，所以《店面转让协议合同》有关讼争房屋的约定是无效的。至于《店面转让协议合同》对其他店面、单元房转让的约定，与本案原告诉求无关，不属于本案审理范围。根据《中华人民共和国合同法》第某十八条的规定，被告林某甲、黄某因签订该讼争房屋合同无效取得的购房款x元，应当予以返还；由于原告在诉讼中自愿表示在扣除其欠被告的购房款x元后，由被告返还购房款x元，可予支持。因被告林某甲、黄某约定转让给原告的讼争单元房面积相等，故应按原告诉求的返还购房款总额x元的一半各自返还原告购房款x.5元。鉴于原、被告在签订《店面转让协议合同》明知讼争房屋未取得房屋权属证书，都有过错，应当各自承担相应的责任，故对原告要求被告赔偿原告损失，支付逾期利息的主张，不能支持。被告林某乙是被告林某甲、黄某的委托代理人，根据《中华人民共和国民法通则》第某十三条第某款、第某的规定，其代理行为由代理人即被告林某甲、黄某承担民事责任，故原告要求被告林某乙承担本案责任，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第某十三条第某款、第某、《中华人民共和国城市房地产管理法》第某十八条第（六）项、《中华人民共和国合同法》第某十二条第（五）项、第某十八条的规定，判决如下：
一、被告林某甲应在本判决生效之日起10日内返还原告某某向其购买（略）龙华花园19#二层X单元房款人民币x.5元。
二、被告黄某应在本判决生效之日起10日内返还原告某某向其购买（略）龙华花园19#二层X单元房款人民币x.5元。
三、驳回原告某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币5800元，由原告负担2452元、被告林某甲、黄某各负担1674元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判长XX
审判员XX
审判员XXX
二0一一年九月十三日
书记员XXX
附注（法律条文）：
一、《中华人民共和国民法通则》
第某十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
二、《中华人民共和国合同法》
第某十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第某人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第某十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第某十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第某十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
