辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

[2011]沈中民二终字第X号

上诉人（原审原告）：沈阳XX物业有限公司

被上诉人（原审被告）：单X。

上诉人沈阳XX物业有限公司（以下简称“XX物业公司”）与被上诉人单X因物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院[2010]于民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年1月12日受理后，依法组成由审判员王银华担任审判长，代理审判员李妍主审、代理审判员王纪参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理，本案现已审理终结。

原审法院审理查明：XX物业公司是具有合法经营和收费资质的物业管理企业，单X系居住在由XX物业公司负责物业管理服务的XXXX小区的业主，其建筑面积为118.23。XX物业公司为小区提供物业管理服务，而单X实际上也接受了该服务，双方至今维系物业服务合同关系。还查明，XX物业公司在XX小区执行的物业费收取标准为月0.5元3，单X拖欠2008年7月30日至2011年7月30日即36个月的物业费2127元[（月）0.5元3×118.23×36（月）]。

原审法院认为，民事活动应遵循公平、诚信原则。本案XX物业公司、单X之间系物业服务合同法律关系。XX物业公司作为物业公司付出了管理服务，其主张权利理由正当，故对XX物业公司诉讼请求的合理部分依法予以支持；单X作为业主享受了XX物业公司提供的管理服务，理应交纳相应费用，其拒交物业费于理不通，亦有悖公平原则。XX物业公司在物业管理方面存在一定的瑕疵，对物业费的要求以支持90%为宜，即人民币1914元[2127元×90%]，对滞纳金的诉求原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某十条及第某百零九条之规定，原审法院判决：一、被告单X自本判决发生法律效力之日起10日内向原告沈阳XX物业有限公司支付拖欠的物业费人民币1914元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担并直接交予原告。

宣判后，XX物业公司不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，依法改判被上诉人交纳全部物业费及滞纳金；二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审按90%判决物业费没有事实依据。上诉人尽到物业公司应尽义务，被上诉人长期拖欠物业费的行为是对物业公司合法权益的侵犯，一审判决被上诉人支付90%物业费有违公平原则。园区物业费虽为0.5元/平方米，但仍实行封闭式管理，24小时巡逻，对业主报修积极处理，物业公司的服务物超所值，该问题可见上诉人在一审所提供的小区业主委员会提供的书证。

单X辩称：不同意原审法院判决。物业公司服务有问题：物业公司没有给我家配备门卡；物业公司私自拿钥匙开我家房门；我家房门损坏变形；外墙下水管道损坏；窗户损坏直至国庆期间才予修好。

本院经审理查明：单X系x小区的业主，其房屋建筑面积118.23。2007年4月1日，辽宁百满房地产开发有限公司与XX物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由XX物业公司对该小区提供物业服务，物业服务费用收取标准为多层住宅0.5元/月/平方米，服务期限为2007年4月1日起至2012年3月31日止。合同签订后，XX物业公司对该小区进行物业服务。XX物业公司于2010年8月10日诉至原审法院，请求判令单X给付从2008年7月30日至2011年7月30日止的物业费2127元；判令单X给付迟延履行期间的违约金2329.06元（709元×0.003×365天）；由单X承担诉讼费用。

另查明：单X在本院二审期间提供照片一组，欲证明其家房门变形损坏、外墙排水管损坏、外墙潮湿长毛情况。XX物业公司认可照片反映的情况存在。

上述事实，有前期物业服务合同、收费许可证、照片及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人当庭质证及本院审查，予以确认。

本院认为：XX物业公司依据与辽宁百满房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，取得了对包括单X在内的x小区物业管理服务权利。该合同是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，对包括单X在内的全体业主均具有约束力。XX物业公司按约定对张蕾居住的小区进行了物业服务，单X亦接受了XX物业公司提供的物业服务，故单X负有按约定向XX物业公司交纳物业服务费的义务。单X提出其居住房屋存在门变形损坏、外墙排水管损坏、外墙潮湿长毛等问题，XX物业公司对这些情况予以认可，应认定XX物业公司存在怠于履行物业管理服务职责的情形，故原审法院以XX物业公司在物业管理方面存在瑕疵为由，对其主张的物业费要求以90%予以支持，并无不当。

关于XX物业公司提出要求单X给付滞纳金的主张。因物业服务合同中对业主交付物业服务费用的期间没有明确约定，且单X系因XX物业公司未积极履行物业管理职责而未交付物业服务费，主观上并无恶意，故对XX物业公司该项主张，本院不予支持。

综上，对XX物业公司的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十二条第某款、第某百五十三条第某款（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由沈阳XX物业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长王银华

代理审判员李妍

代理审判员王纪

二O一一年二月十日

书记员白凤岐

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十二条第某款规定：第某审人民法院对上诉案件应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，在事实核对清楚后，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以径行判决、裁定。第某百五十三条第某款（一）项规定：第某审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。