辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

[2011]沈中民二终字第X号

上诉人（原审被告）：沈阳xx置业有限公司

法定代表人：杨xx，系总经理。

委托代理人：袁晓娟，系辽宁尧盛律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：郭x，

被上诉人（原审原告）：邱xx，

二被上诉人委托代理人：刘晓娜，系北京大成律师事务所律师。

上诉人沈阳xx置业有限公司因与被上诉人郭x、邱xx房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院[2010]于民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员吕丽担任审判长，审判员白丽萍主审、审判员王大鹏共同组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原告郭x、邱xx在原审期间诉称，2009年5月15日，原、被告签订位于沈阳市买卖合同。同年10月与被告委托的物业公司办理了交房手续，并一次性交付了采暖费、物业费等费用。房屋验收后，原告发现房屋存在多处质量问题和卫生问题及随后陆续出现的质量问题。经原告多次交涉，被告委托的物业公司于2010年1月20日将第三方黑龙江建工集团辽宁分公司第五项目部的维修承诺书提供给原告，承诺书保证房屋存在的质量问题将于2010年4月10日前全部维修整改完毕。然而，至2010年7月也没有将房屋所存在的问题按照承诺书约定的时间维修整改完毕。原告为降低经济损失，于是开某了房屋装修并将交接验收表中记录的房屋问题及承诺书中承诺给予维修及整改的问题自行解决。又由于被告迟迟不给维修房屋，造成原告不能进行房屋装修，也不能按照预定计划入住所购房屋，这一行为给原告造成了房屋租金和当年采暖费的损失，如果不入住，原告就可以不交当年的采暖费。故依据相关法律规定，来院诉讼，请求法院依法判决：1、请求法院判令被告支付维修费x元；2赔偿房租损失人民币x元；3、赔偿采暖费损失6746元；4、诉讼费由被告承担。

被告沈阳xx置业有限公司在原审期间辩称，原告起诉支付维修费没有事实依据，不同意赔偿。原告要求赔偿房租损失没有充分理由，不予认可，对原告请求赔偿采暖费，虽然原告没有实际入住，但房屋属于毛坯房，根据合同约定，采暖费应该由原告承担。综上所述，不同意原告的诉讼请求。

原审法院查明，2009年5月15日，原告郭x、邱xx与被告沈阳xx置业有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告开某建设的沈阳市，房屋价款1,529,622元，约定被告在2009年10月30日前将验收合格的商品房交付原告。签订合同后原告履行合同交付购房款。2009年10月23日，原告与被告的员工共同验收房屋，填写了《银河城房屋交接验收表》，并签字确认被告向原告交付的房屋存在门窗刚度不够等多次质量问题。原告所购买的楼系黑龙江建工集团辽宁分公司第五项目部负责施工完成。2010年1月20日，在为原告进行物业服务的物业公司人员、被告单位项目部人员在场的情况下，施工单位的项目经理冯玉林出具给原告一份《情况说明》，写明“我公司施工的楼，经业主收楼后发现以下几个主要的质量问题：1、二、三楼墙角漏水。2、厨某、车库外墙皮脱落。3、多处内墙墙体有裂纹。4、一层大厅圆弧窗怀疑刚度不足”，“一层大厅圆弧窗开某后给予更换达到业主满意”，并承诺“由于天气寒冷，此时维修质量不能满足要求，所有整改的具体时间是在2010年4月10日至2010年4月30日之间”。另查明，2009年10月24日原告与案外人王xx签订了《银河城业主委托书》，约定将房屋的装修事宜委托给王xx。有效期自2009年10月24日至2010年10月1日。原告在2010年5月末—6月装修期间，将一楼大厅的圆弧窗换掉，花用x元，换下的窗户被原告自行处理。2009年10月28日原告向沈阳国惠供热有限公司交纳房屋的采暖费6746元。

再查明，2009年10月31日，原告（甲方）将沈阳市X区X街X巷3-X号X号的房屋卖给郭某（乙方），合同第五条约定2010年1月5日，乙方将房款交到房产局房款监管部门后，甲方正式交付该房屋，甲方应在交付房屋前腾空该房屋；合同第七条约定，甲方如不按规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期一天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方，逾期超过3个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的定金退还乙方外，并应乙方赔偿所付定金同额的赔偿金给乙方。因原告未能及时进驻本案产生纠纷的房屋，原告未向他人交付已售房屋。

上述事实有：有双方当事人的当庭陈述、原告提供的房屋买卖合同、房屋交接验收表、情况说明、修门窗费收据2份、采暖费发票2张及被告提供的装修备案登记表、装修服务管理协议、银河城业主委托书一份、竣工验收备案书一份、门牌号码编审鼻癌等证据在卷为凭，经庭审质证及审查，予以认定。

原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人进行修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”关于原告提出的一层大厅的圆弧窗存在质量问题的主张，因有被告员工在《房屋交接验收表》上的签字确认及负责楼施工的黑龙江建工集团辽宁分公司第五项目部的书面承诺，因此对于该主张，本院予以采信。被告未在承诺的合理期限内为原告更换圆弧窗，属于民事违约行为，故原告自行修复的费用x元应由被告赔偿。但原告将一层大厅圆弧窗更换后，未将原来的旧窗户交付给被告，而是自行处理掉，原来的旧窗户也有价值，本院酌情认定旧窗户价值为4000元，冲抵窗户赔偿款。关于原告要求被告赔偿原告交纳的采暖费之诉请，因被告向原告交付的房屋有若干质量问题，并且被告怠于维修，违反诚信原则，影响原告装修进住房屋，因此该诉请属合理请求，本院予以支持。关于原告主张的房租损失x元，因原告未举出充分证据证明该费用已经实际发生，不予支持。原审法院判决：一、被告沈阳xx置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告郭x、邱xx更换窗户的费用x元；二、被告沈阳xx置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告郭x、邱xx采暖费损失6746元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告沈阳xx置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费631.20元，减半收取315.60元，由被告沈阳xx置业有限公司承担并直接给付原告。

宣判后，沈阳xx置业有限公司不服，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、原审判决显失公平，认定的情况均缺乏依据，与事实不符。被上诉人更换窗户的费用不应由上诉人承担。被上诉人提出质量问题后，上诉人与窗户生产厂家沟通，厂家认定其产品不存在质量问题，并向上诉人出具了产品合格的质量证明及检验报告。上诉人及时与被上诉人沟通，对其告知若对窗户质量仍有异议，可对其作专门鉴定，以便向厂家要求更换或赔偿。但被上诉人未作理会，在没有告知上诉人的情况下，私自拆卸了窗户自行处理，并全部换上了新窗。原审仅将其处理掉的旧窗户折价4000元以抵冲窗户赔偿款，令上诉人无法接受。即使法院判决应更换窗户，应按原来的造价计算，不应按x元计算。2、被上诉人主张的采暖费由上诉人负责赔偿亦是不合理的，被上诉人在与上诉人填写《房屋交接验收表》时已办理了入住，按照相关法规，办理入住的业主需交纳第一年的采暖费，这是法定的义务，被上诉人仅以房屋质量为由要求上诉人负责赔偿缺乏法律依据。按照房屋买卖合同附件2约定，被上诉人应交纳第一年的采暖费，根据沈阳市供暖管理办法的规定，被上诉人是否进住，都应交纳采暖费。

被上诉人郭x、邱xx辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。1采暖费问题，上诉人的上诉理由与一审判决没有必然联系，因为被上诉人没有进住的理由是因为房屋存在质量问题，造成被上诉人要居住其他住房，要产生第二份采暖费，造成了被上诉人的采暖费损失。2、在双方房屋验收时，被上诉人明确提出窗户存在质量问题，经过物业公司、开某、建筑商和被上诉人四方共同协商后，建筑商作出书面承诺，给与更换塑钢窗，承诺期过后，建筑商、物业公司及上诉人没有履行四方所签订的承诺，被上诉人为降低损失开某装修房屋，自行更换了窗户，依据法律规定，更换窗户发生的费用应由上诉人承担。起诉之前，被上诉人多次发函给物业公司及上诉人要求解决塑钢窗及采暖费问题，上诉人及物业公司均不予理会。上诉人提供的证据不是新证据。

本院经审理查明事实与原审法院查明事实基本一致。

另查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附录二《税费及其他应付款明细》第二条第（二）项约定，采暖费自《商品房买卖合同》约定的交楼日期起计收（具体收费标准以政府或相关部门公布为准）。

本院认为，关于塑钢窗是否存在质量问题，被上诉人更换窗户的费用是否由上诉人承担，换掉的旧窗户折价4000元是否合理的问题。被上诉人在一审审理中提供了上诉人员工在《房屋交接验收表》上的签字确认及负责楼施工的黑龙江建工集团辽宁分公司第五项目部的书面承诺，按此证据应确认塑钢窗存在质量问题。因在承诺维修的期限内上诉人未作维修，故被上诉人自行更换窗户的费用应由上诉人承担。被上诉人将旧窗户自行处理，原审对旧窗户酌情折价4000元冲抵被上诉人更换窗户的费用并无不当，本院对上诉人此项上诉请求不予支持。

关于采暖费是否应由上诉人赔偿的问题，因上诉人向二被上诉人交付的房屋存在若干质量问题，且上诉人与二被上诉人协商后，上诉人对房屋存在的质量问题不及时维修，影响二被上诉人装修进住房屋，原审判决上诉人赔偿二被上诉人采暖费正确。本院对上诉人此项上诉请求不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费631.20元，由上诉人沈阳xx置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长吕丽

审判员白丽萍

审判员王大鹏

二O一一年五月四日

书记员刘宏晔

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。