上诉人（原审第三人）米某，女，1967年12目l6日出生，汉族，往南阳市宛城区仲景办事处牛王庙。

被上诉人（原审原告）陈某某，女，X年X月X日出生、汉族，个体工商户，住（略）。

委托代理人宋文绪，河南汉冶律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）宛城区X街道办事处牛王庙居委会。住所地南阳市独山大道中段路东。

法定代表人李某某，任该居委会主任。

委托代理人刘某某，任该居委会副主任。

上诉人米某与被上诉人陈某某、宛城区X街道办事处牛王庙居委会(以下简称“牛王庙居委会”)为租赁合同纠纷一案，南阳市宛城区人民法院于2009年l1月29日作出(2008)宛民初字第X号民事判决，原审第三人米某不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人米某、被上诉人陈某某的委托代理人宋文绪、被上诉人牛王庙居委会的委托代理人刘某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：牛王庙居委会在南阳市独山大道与建设东路交叉口东北角建一综合营业楼东苑X号。1997年7月22日牛王庙居委会将此门面楼整体出租给王德盈使用，租赁期限截止为2008年8月1日。2002年8月1日米某又从王德盈处租赁该门面楼一楼南门面房一间，租赁期限截止为2008年8月1日。2008年8月7日王德盈发现牛王庙居委会与陈某某签订了租赁协议，遂起诉请求享有优先承租权。一审判决后，牛王庙居委会提出上诉，经南阳市中级人民法院调解，王德盈放弃优先承租权，米某的租赁事宜由牛王庙居委会自行处理。2008年8月10日牛王庙居委会又与陈某某签订了东苑X号房屋整体租赁协议一份，租期5年，从2008年8月2日至2013年8月2日，共计租金70万元，但对米某的租赁问题没有进行处理，造成牛王庙居委会不能将全部房屋交付给陈某某，致使陈某某起诉。

原审认为，陈某某与牛王庙居委会之间的房屋租赁协议是在其双方平等自愿的基础上签订的，不违反国家法律、法规，属有效民事行为。按照协议的要求，陈某某既然支付了协议规定的租金，牛王庙居委会即应履行协议所规定的义务，将全部房屋交付给陈某某使用。因米某对其中一间房屋的占有，牛王庙居委会对此没有采取任何措施，致使陈某某无法对整幢大楼全部行使使用权。对此牛王庙居委会应承担违约责任(陈某某共交5年租金70万元，平均每月x元，按每月租金的15％计付，违约金为1750元。截止2009年12月1日共17个月合款x元)，并限期将该间房屋清理后交付给陈某某。陈某某要求赔偿损失，因未提供相应的证据，不再支持。米某所租赁的房屋是在与前任承租人王德盈之间发生的租赁关系，该租赁日期截止到2008年8月1日，此后，米某既没有与王德盈续签租房合同，也没有与牛王庙居委会签订租房合同，却长期无偿占有、使用该房屋，侵害了牛王庙居委会的合法权益。陈某某在起诉时将米某列为第三人参加诉讼，虽然没有明确要求米某承担返还房屋的责任，但是，米某如果下承担返还房屋的责任，陈某某的合法杈益就无法实现。因此，米某没有合法根据无偿占有的房屋应限期搬出。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十八条、第一百二十一条、第二百三十五条的规定判决：一、宛城区X街道办事处牛王庙居委会于本判决生效后30日内将位于南阳市独山大道与建没东路交叉口东北角东苑X号营业楼一楼南头面朝南的门面房一间交付给陈某某使用。二、宛城区X街道办事处牛王庙居委会支付陈某某违约金每月1750元，自2008年8月1日起至此房交付之日止。三、米某对以上承担连带责任。案件受理费175元，由宛城区X街道办事处牛王庙居委会负担。

米某上诉称：1、陈某某与牛王庙居委会的房屋租赁合同侵犯了实际承租人米某的优先租赁权，应为无效协议；2、根据合同的相对性规则，陈某某基于合同起诉，只能向合同的对方提出请求，而不能向合同之外的人提出请求，米某不应被列为第三人参加诉讼。3、根据民事诉讼的处分原则，法院只能在当事人的诉讼请求范围内行使审判权，陈某某起诉状中并没有让米某承担责任，原审却判令米某承担连带责任，属于超范围裁判，严重错误。

陈某某答辩称：1、米某的房屋自王德盈处租来，王德盈已放弃优先租赁权，米某的优先租赁权亦不存在；2、陈某某起诉请求交付房屋，涉及米某，列其为第三人是对的；3、米某长期无理、无偿占有的一间房屋，原审令其承担连带赔偿责任是正确的。

牛王庙居委会答辩称，我们同意交房，也给米某做了工作，但是米某拒不搬出，我们也没有办法，请法院依法判处。

二审查明的事实、证据与原审相同。

本院认为，陈某某与牛王庙居委会之间的房屋租赁协议为有效合同。陈某某支付了协议约定的租金，牛王庙居委会也应依约将全部房屋交付给陈某某使用，没有完全交付，应承担相应责任，未交付期间的房租应予扣除。未交付房屋的房租原审按每月1750元计，陈某某与牛王庙居委会均无异议，应予确认。米某现使用之房系从前承租人王德盈处租得，租赁期到2008年8月1日结束，此后，王德盈放弃了租赁权，牛王庙居委会和陈某某又均不同意米某继续租赁该房，而米某长期无偿占有、使用该房屋，侵害了牛王庙居委会和陈某某的合法权益，应将该房交给新的合法租赁人陈某某。但由于米某系以经商为目的租赁房屋，现要求腾房应给予足够的准备及另找房屋的时间，原审限令在30日内腾房似时间太短，应适当宽延，以三个月为宜。陈某某在起诉时没有要求米某承担经济责任，米某在本案中也无承担连带责任的法律基础，原判令米某与牛王庙居委会连带承担对陈某某的违约责任，不符合法律规定。米某使用该间房屋的费用，依法不在本案审理范围，可由牛王庙居委会与米某另行处理。所以米某关于不与牛王庙居委会连带承担对陈某某的违约责任的上诉请求成立，应予支持。原审认定事实清楚，但处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百五十一条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销南阳市宛城区人民法院(2008)宛民初字第X号民事判决；

二、米某在本判决生效后次日起三个月内将位于南阳市独山大道与建没东路交叉口东北角东苑X号营业楼一楼面南的门面房一间交付给陈某某使用；

三、本判决第二项中的房屋的房租每月1750元，自2008年8月2日起至米某将该房交付给陈某某之日止，由陈某某从给牛王庙居委会的房租中扣除。

一、二审案件受理费各175元，由牛王庙居委会、米某各负担175元。

本判决为终审判决。

审判长刘某华

审判员张南

代理审判员尤扬

二○一○年五月二十八日

书记员徐艳华