上诉人（原审被告）陆某。

委托代理人董某某。

被上诉人（原审原告）莫某。

上诉人陆某因与被上诉人莫某租某合某纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）西民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年7月4日受理后，依法组成合某庭，并于2011年8月3日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人陆某及其委托代理人董某某，被上诉人莫某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：南宁市X村罗塘西坡X号楼的集体土地建设用地使用证登记的使用权人为梁忷藩，其与陆某为夫妻关系。诉争房屋于1986年12月29日办理准建证，证上载明“自发证之日起十二个月竣工有效，逾期收回另行安排”。1989年，陆某方开始建设诉争房屋的第1、X层，并于1997年增建X层半，于2009年再增建X层半，2009年10月6日诉争房屋完工。2009年10月，莫某与陆某口头协商订立租某合某，约定由莫某承租某争房屋的四层房屋，租某为每年3.5万元，租某6年。2009年10月27日，莫某向陆某交付租某定金2000元，约定从2009年12月1日起收租某。2009年11月30日，莫某向陆某交付租某1万元。2010年4月2日，陆某通过短信告知莫某，其已将诉争的房屋转租某他人。莫某认为陆某违反合某约定，收取租某后未将房屋按约进行装修，又单方解除合某将房屋转租某人，导致合某已无法继续履行，故诉至该院，并提出前述诉请。

一审法院经审理认为：首先，关于本案租某合某是否成立的问题。莫某主张陆某应对承租某屋装修完毕后再行交付，陆某对此提出相反意见，现双方均未能直接证明本方主张。根据陆某缴纳了定金和预缴租某的事实，结合某易习惯及莫某、陆某双方在本案的陈述，莫某、陆某双方协商时应对房屋的交付条件作出了约定。继而，因该房屋于2009年10月6日已竣工，则莫某所陈述的承租某房屋尚在建的意见并不属实，再参酌南宁市租某市场的现状，以莫某实际缴纳的租某以及期限计算，应认为陆某方的辩驳意见成立，即由莫某承租某自行装修房屋。至此，双方当事人就合某标的物、租某、租某、交付条件等主要条款达成合某，莫某、陆某双方口头订立的租某合某成立。其次，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租某合某纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租某就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租某订立的租某合某无效”。现诉争的房屋未依法按照建设工程规划手续进行施工，故莫某、陆某口头订立的租某合某虽为双方真实意思表示，但因标的物违反法律的强制性规定而致该合某无效。依照《中华人民共和国合某法》第五十八条之规定，合某无效或被撤销后，因该合某取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。莫某、陆某双方订立合某后，陆某主张已按照合某约定通知莫某受领房屋，只是莫某怠于受领，但未能举证证明。根据莫某、陆某双方陈述，确认诉争房屋并未实际交付使用，因此，在该案中不产生房屋占有使用费，租某合某确认无效后，陆某应返还莫某的租某1万元以及定金2000元。至于莫某主张的利息损失，在本案当中，陆某将违法建筑用于出租，莫某未按交易惯例进行审核，双方对损失的发生和结果均存在过错，故对莫某的该项主张，应不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合某法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租某合某纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、陆某返还莫某租某1万元以及定金2000元；二、驳回莫某要求陆某赔偿利息损失的诉讼请求。案件受理费60元，由莫某负担3.8元，陆某负担56.2元。

上诉人陆某不服一审判决，上诉称：一审法院判决认定事实错误，适用法律不正确。一、一审法院认定上诉人与被上诉人的租某台同无效的理由是租某合某的标的物，即上诉人所有的房屋，没有按建设工程规划手续进行施工，这与事实不相符。事实上，上诉人用来出租某被上诉人的房屋并非违章建筑。上诉人的房屋于1986年12月29日办理了准建证，办理准建证后便开始着手建房，1987年底建成了两层，至此该房屋已经按准建证上规定的时间建成。1997年上诉人在原来两层房子基础上，增建一层半，后于2009年又加建一层半，并于2009年10月6日完工，对于上诉人的房屋，准建证上并没有注明应当建几层高，因此，上诉人后来加层增建也就不违反准建证上的要求。上诉人将该房屋一到四层出租某被上诉人，并没有违反法律的强制性或者禁止性规定，双方达成的口头租某协议也没有违反法律法规的强制性或者禁止性规定，协议本身并不具备合某无效的特征及要件。在没有相关行政部门作出认定的情况下，—审法院认定房屋系违章建筑，并因此得出以该房屋为标的达成的租某合某无效的结论，这与事实不符。二、一审法院认定：“该诉争房屋并未实际交付使用，因此在本案中不产生房屋占有使用费，因此判令上诉人返还被上诉人租某x元以及定金2000元。”，这与事实不符。从一审被上诉人提交的证据及庭审调查的情况看，上诉人于2009年10月27日收取被上诉人定金2000元时约定上诉人将房子于2009年12月1日租某被上诉人做宾馆，房子由被上诉人自己进行装修，上诉人也于2009年11月30日收取被上诉人第一季的租某x元。此时，上诉人便多次通知被上诉人前来收房，但是被上诉人总是说在老家忙，过段时间再说，当时上诉人就想反正我已经收了租某，也通知你来收房了，你自己不来，房子我也是给你留着。可被上诉人一直拖到2010年3月23日才打电话问上诉人，房子现在怎么样从这可以看出，被上诉人是知道自己交的房租某经到期，才急忙打电话询问房子是否还留给他，如果上诉人没有通知过他前来收房，为什么被上诉人不进行询问或者要求上诉人交房而非要等房租某期了才问答案不言自明。但是一审法院却忽略了这一点不提。因为被上诉人之前支付的租某已经到期，为了防止损失的进—步扩大，上诉人只能将房子进行简单装修，以便能出租某去。试想，如果上诉人想违约一房多租，为什么非要等到被上诉人所交付的房租某尽后才于2010年4月2日将房子出租某第三人可想而知，上诉人将房租某第三人是无奈之举。但是一审法院却忽视了这一情节，错误判决上诉人将x元租某返还给被上诉人，导致上诉人蒙受更大的损失。综上，一审法院判决在认定事实及适用法律上均有错误，请求二审法院依法予以纠正，撤销一审判决第一项，维持第二项。

被上诉人莫某答辩称：一审法院对本案的判决是认真负责，实事求是的。一审判决上诉人返还被上诉人租某1万元以及定金2000元是公正、合某、合某的。关于房屋占用费的问题，对于该房，被上诉人一天都没有使用过，不应承担房屋占用费。被上诉人于2010年3月23日追问上诉人，上诉人复短信“房子正在装修”。2010年3月31日22时被上诉人又接到上诉人短信“房子租某，给别人了”(提供短信依据)，前后7天，上诉人在没有通知被上诉人的前提下，不守信用，将本案讼争房屋租某给他人，违反了双方口头租某协议的约定，因此，一审法院认定：“该诉争房屋并未实际交付，因此在本案中不产生房屋占有使用费”是正确的。综上，请求二审法院依法裁定，判令上诉人赔偿被上诉人一切经济损失。

本案争议焦点是：上诉人陆某应否返还被上诉人莫某租某x元及定金2000元

双方当事人除依据在一审法院已提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新的证据，且对一审查明的事实没有异议，本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为：关于本案租某合某是否有效的问题。上诉人与被上诉人对双方口头达成租某协议的事实均没有异议，本院予以确认。上诉人主张本案租某合某的标的物即其所有的房屋已于1986年办理了准建证，准建证并未注明增建层高限制，上诉人后来加层增建没有违反准建证上的要求。因此，该房屋并非违章建筑，一审法院认定上诉人与被上诉人达成的口头租某协议无效是错误的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租某合某纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称该司法解释）第一条“本解释所称城镇X镇规划区X村庄规划区内的房屋租某合某纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”，第二条“出租某就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租某订立的租某合某无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，上诉人所有的房屋属于城市X区内的房屋，应受该司法解释调整。该司法解释于2009年9月1日开始施行，上诉人所有的房屋于2009年在原有三层半的基础上再增建X层半，并于2009年10月6日完工。二审庭审中，经询问，上诉人自认其所有的房屋在2009年增建的部分于2009年10月6日完工前未取得建设工程规划许可证也未经主管部门批准建设，上诉人亦未提交证据证明其在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。故上诉人所有的房屋在2009年增建部分应属违章建筑，因此，上诉人与被上诉人口头订立的租某协议虽为双方真实意思表示，但因协议标的物违反该司法解释而致无效。综上，上诉人的主张不成立，本院不予支持。

关于上诉人陆某应否返还被上诉人莫某租某x元及定金2000元的问题。上诉人主张收取被上诉人定金2000元及第一季的租某x元后多次通知被上诉人前来受领房屋，只是被上诉人怠于受领，因此，上诉人不应返还被上诉人租某x元以及定金2000元。对其该主张，上诉人未能举证证明被上诉人怠于受领，二审庭审中上诉人亦自认诉争房屋并未实际交付被上诉人使用，因此，在本案中不产生房屋占有使用费。如前所述，双方达成的口头租某协议无效，依照《中华人民共和国合某法》第五十八条“合某无效或被撤销后，因该合某取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，上诉人应返还被上诉人的租某1万元以及定金2000元，上诉人的主张没有法律依据，本院不予支持。至于被上诉人主张的利息损失，一审法院认定双方对损失的发生和结果均存在过错，不支持被上诉人的该项主张正确，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费120元由上诉人陆某负担；一审案件受理费的负担按一审判决执行。

本判决为终审判决。

审判长付浩

代理审判员高翔宇

代理审判员王文强

二○一一年九月十九日

书记员李彬