上诉人（原审被告）：河南宋基药材市场管理服务股份有限公司，住所地，禹州市X路X号。

法定代表人：何某，系该公司董事长。

委托代理人：樊绍桢，河南大正律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：刘某，男，汉族。

委托代理人：张某某，男，汉族。

上诉人河南宋基药材市场管理服务股份有限公司因与被上诉人刘某房屋买卖纠纷一案，刘某于2010年10月21日诉至禹州市人民法院，请求判令河南宋基药材市场管理服务股份有限公司履行双方签订的房屋买卖合同，协助其办理房屋产权登记手续，诉讼费并由河南宋基药材市场管理服务股份有限公司负担。禹州市人民法院于2011年6月23日作出（2010）禹民一初字第X号民事判决，河南宋基药材市场管理服务股份有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2011年8月17日受理此案后依法组成合议庭，并于2011年9月14日公开开庭审理了此案。上诉人河南宋基药材市场管理服务股份有限公司的委托代理人樊绍桢、被上诉人刘某及其委托代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2006年4月20日，原告作为乙方被告作为甲方，原、被告双方签订了房屋转让合同。原告购得被告位于禹州市X路“宋基禹州商城”一层B区X号房屋，原告于4月20日一次性交付房款x元。合同第八条约定；自甲方交付该房屋之日起，乙方应协助甲方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在交房之日起200个工作日内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的5％赔偿乙方损失。双方按合同交付房屋后，没有办理房屋产权过户手续。2010年11月20日，郑州市X区法院（2010）金执字第X号执行裁定，将该房屋查封。

原审法院认为：原被告签订的房屋转让合同是双方当事人的真实意思表示，其转让合同有效。双方应按照合同约定履行各自的义务。原告已支付了房屋的全部价款且已实际占有，被告应协助原告办理房产过户手续。被告辩称，该房屋需要拆扒且被查封无法办理过户手续，要求解除房屋买卖合同的理由不成立，本院对其意见不予采纳。依照《商品房销售管理办法》第三十四条第三款之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：

被告河南宋基药材市场管理服务股份有限公司在本判决生效后十日内协助原告刘某办理房屋所有权登记手续。本案受理费2580元，由被告承担。暂由原告垫付，待执行判决时一并支付原告。

上诉人河南宋基药材市场管理服务股份有限公司上诉及庭审称：因为河南宋基药材市场管理服务股份有限公司没有取得商品房预售许可证，故双方签订的房屋转让合同无效。该房屋被郑州市X区法院查封，致使房屋不能办理过户手续。原审判决房屋转让合同有效，证据不足，适用法律错误，刘某没有证据证明河南宋基药材市场管理服务股份有限公司取得了预售许可证。综上请求依法改判。

被上诉人刘某辩称：本案的房屋转让合同不适用商品房预售的法律规定，金水区法院的查封措施，是对房屋状态的控制，不能确定房屋的归属。双方签订的合同系有效合同，虽然没有进行房屋变更登记，但根据物权法的合同效力与物权变动相区分的原则，不影响房屋转让合同的效力。请求维持原判。

根据各方当事人的上诉、答辩和陈述意见，本院将本案争执的焦点归纳为：双方签订的房屋转让合同是否有效，以及相对应的法律后果。

本院经审理查明的事实与一审一致。

本院认为，本案系由履行房屋转让合同过程中，双方对合同效力及其附随义务的履行产生争议而发生的纠纷，本案案由虽然是买卖合同纠纷，其实质是确认房屋所有权的纠纷。

结合本案的争议焦点和各方当事人的意见，本院认为，双方当事人于2006年签订房屋转让合同，买受方已经全额支付房价，出卖方已经将房屋交付给买受方且由买受方实际占有、使用，房屋买卖系双方当事人的真实意思表示，且买受方已经全部履行了自己的义务，出卖方也已经完成了除协助办理房屋过户以外的所有义务。现在河南宋基药材市场管理服务股份有限公司以其没有商品房预售许可证为由，主张合同无效，如前所述，房屋转让合同的大部分义务都已履行完毕，刘某诉请河南宋基药材市场管理服务股份有限公司办理房产证，不是因为房屋预售发生的纠纷，更不是发生在房屋预售阶段的纠纷，河南宋基药材市场管理服务股份有限公司以没有商品房预售许可证为由主张合同无效，显然属于适用法律错误。

关于金水区法院对该房屋的查封问题，本院认为，因为房屋登记在河南宋基药材市场管理服务股份有限公司的名下，依据物权登记公示原则，该查封并无不当，但这仅仅是一种程序性查封，只能控制物的状态，不是对物的权属的确认，与本案对房屋所有权的确认并不矛盾，也不会导致过户不能问题。

关于合同效力与物权变动的关系问题，本院认为，物权法明确规定了物权是否变动，不影响之前的合同的效力。物权买卖合同只要具备合同法上合同有效的条件，即为有效合同。本案中没有导致合同无效的实质要件，且合同义务已经大部分履行5年之久，故本院对该案房屋转让合同的效力予以确认。据此，一审判决判令河南宋基药材市场管理服务股份有限公司继续履行房屋转让合同的附随义务即协助办理房屋过户手续，并无不当。

综上，双方签订的房屋转让合同系有效合同，合同双方都应全面履行合同义务，原审判令河南宋基药材市场管理服务股份有限公司协助刘某办理房屋所有权登记手续，符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2580元由上诉人河南宋基药材市场管理服务股份有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长杨某俊

代理审判员吕军尚

代理审判员彭某勇

二0一一年九月十五日

书记员张亚清