重庆市第一中级人民法院
民事判决书
（2011）渝一中法民终字第x号
上诉人（原审被告）：张某，男。
委托代理人：杨某乙，男。
被上诉人（原审原告）：重庆××物业管理有限公司，住所地重庆市X组织机构代码×××××-×。
法定代表人：王某，该公司总经理。
委托代理人：江某某，男。
上诉人张某与被上诉人重庆××物业管理有限公司（以下简称××物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市X区人民法院于2010年10月8日作出（2010）渝北法民初字第x号民事判决，张某对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了询问，张某的委托代理人杨某乙，××物业公司的委托代理人江某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2006年9月1日，××区××街道××大道××号业主委员会（甲方）与重庆××物业管理有限公司（乙方）签订《临时物业管理服务合同》，约定甲方将坐落于重庆市X区××大道××号的物业委托乙方实行物业管理，其中约定停车库按30元/月•个收取物业服务费，委托服务期限为四个月，自2006年9月1日起至2006年12月31日止。合同签订后，原告即进场提供物业服务。上述合同到期后，双方于2007年1月1日再次签订《物业管理服务合同》，由乙方继续为重庆市X区××大道××号物业提供物业管理，其中约定停车库按30元/月•个收取物业服务费，委托服务期限为三年，自2007年1月1日起至2009年12月31日止。庭审中，被告原告对诉称的其位于××大道××号的车库27个，建筑面积共计963.73平方米的事实无异议。被告车库位于原告物业服务区域内，被告从2006年9月起一直未交纳物业服务费。另查明，原告XX物业公司曾于2010年5月7日向重庆市X区人民法院起诉被告张某，要求被告支付其拖欠的物业服务费，后又撤回起诉。
XX物业公司一审诉称：2006年9月1日、2007年1月1日原告先后两次与XX区XX街道XX大道XX号业主大会签订《XX大道XX号物业管理服务合同》，合同期限分别约定为四个月、三年，两个合同都约定车库物管费为30元/月•个。原告根据合同约定派遣物业管理员1人、水电维修人员1人、护卫人员3人、清洁人员1人共6个人对XX号全体业主履行合同义务，对XX大道XX号全体业主进行治某秩序、消某、清洁、水电维修、排水排污等公共物业服务至今。被告是XX大道XX号物业管理区域内的负一层车库的业主同时也是物业使用人，其物业适用面积共为963.73平方米，分划为固定车位27个，用作经营停放车辆。原告为被告经营的车辆提供了进出大门的关门、开门、车道保洁、车道阻塞的疏通、排污、车库消某管理、维护等公共性物业服务，被告理应按照合同约定向原告交纳2006年9月至2010年7月共计47个月的物业服务费：30元/月•个×27个车位×47个月=x元。原告认为被告所有的车库属于XX大道XX号物业区域的一部分，享受了原告的物业服务，理应缴纳物业服务费，可被告一直拒绝交纳，遂起诉至人民法院，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费x元；2、本案诉讼费由被告承担。
张某一审辩称：原告所述的车库到底由谁在进行管理是有争议的，车库一直都是由被告自己管理的，原告从未给被告提供物业服务，且原告主张2008年9月1以前的物业服务费已经超过诉讼时效。
一审法院认为，渝北区XX街道XX大道XX号业主委员会与重庆XX物业管理有限公司于2006年9月1日签订的《临时物业管理服务合同》及2007年1月1日签订的《物业管理服务合同》不违反法律、法规禁止性规定，为合法、有效合同。故被告张某作为XX大道XX号车库的业主，理应按照合同约定缴纳物业服务费。对被告辩称车库一直都是由被告自己管理的、原告从未给被告提供物业服务的意见，因被告车库位于原告物业服务范围内，原告也为该区域提供了物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，故对于被告的上述辩称意见，该院不予采纳。关于被告提出的2008年9月1以前的物业服务费已经超过诉讼时效抗辩意见，该院认为，原告最早在2010年5月7日向人民法院提起诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，诉讼时效原告提起诉讼而中断，故原告所主张某2008年5月之前的物业服务费，因已超过诉讼时效，该院不予支持。对被告的上述抗辩意见，该院予以部分采纳。从2008年5月至2010年7月，被告应向原告缴纳物业服务费为27个×30元/月•个×27个月=x元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告张某在本判决生效后十日内立即支付原告重庆XX物业管理有限公司2008年5月至2010年7月物业服务费x元；二、驳回原告重庆XX物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费375元，由原告重庆XX物业管理有限公司负担175元，被告张某负担200元。
张某不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销重庆市X区人民法院（2010）渝北法民初字第x号民事判决；2、查清事实，依法改判；3、一、二审诉讼费由XX物业公司负担。主要事实和理由：1、一审判决认定事实错误，小区未召开业主大会选聘物管公司，小区业委会私下与XX物业公司签订的《临时物业管理服务合同》及《物业管理服务合同》为无效合同。2、XX物业公司并未按无效的《临时物业管理服务合同》及《物业管理服务合同》的约定，对上诉人张某享有的车库提供消某、治某、水电、交通、清洁及车辆停放秩序管理等物业服务。车库一直由业主自行管理，XX物业公司不可能对车库进行了物业管理。
XX物业公司答辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审中，XX物业公司提交了以下新证据：一、《选聘物管征求意见表》（复印件）、二、小区业委会《公告》、三、重庆市X区XX街道XX路社区居委会于2011年2月28日出具的《证明》、四、XX物业公司收取物管费的台账、五、XX物业公司收取物管费收据存根。
该司举示一、二、三号证据拟证明：XX大道XX号小区业委会于2006年12月对小区业主征求意见，所占户数及面积超过50％的业主统一选聘XX物业公司进行物业管理，因XX物业公司没有参加业主大会未持有《选聘物管征求意见表》原件，征求意见表原件在原业委会处，该司只在原业委会处得到一份《选聘物管征求意见表》的复印件。现原业委会已经解散，小区未选举新一届业委会，不能取得征求意见表的原件。
张某的质证意见为：《选聘物管征求意见表》系复印件，不能证明其真实性；小区业委会《公告》不能印证实际召开业主大会且形成面积和户数均过半数的决定；XX区X区居委会出具的《证明》与本案没有关联性。上述证据均不属于新证据。
该司举示四、五号证据拟证明：《物业管理服务合同》对于专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主实际予以履行。
张某的质证意见为：XX物业公司提交的收取物管费台账和收据存根从形式上看，实际履行过半。但因台账和收据存根均是XX物业公司单方面形成的证据，缺乏证明力，对其真实性不予认可。上述证据亦不属于新证据。
二审中，本院到该小区X区门卫）、邹某、田维全（停车库管理人员）的调查笔录并予以质证，双方质证意见为：
XX物业公司质证意见为：认可小区车库内部由上诉人张某及徐某、张某请人管理，XX物业公司未进入车库内部进行物业管理。原因为：1、业主未移交车库给XX物业公司管理；2、XX物业公司对车库的物业管理服务，仅限于对车库所在的小区的公共地段部分进行物业管理服务。
张某质证意见为：对调查笔录的证人证言内容予以认可。对于车库由张某自行请人管理的原因是张某不清楚该小区选聘了XX物业公司作为物业管理服务企业，也不清楚小区业委会将停车库交由XX物业公司进行物业管理服务。
本院认证如下：对于物业服务合同，因小区X区全体业主行使业主大会决议，故审查物业服务合同的效力，必然应当对小区X组织召开业主大会对选聘物业服务企业作出共同决定、业主召开业主大会如何形成决议、是否经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意等内容进行审查，一审法院未对此予以审理属于认定事实不清。同时，对于《物业管理合同》也应对实际履行情况予以审理，一审判决认定XX物业公司对小区X区域提供了物业服务，缺乏事实依据，亦属事实不清。对于一审判决认定事实不清的部分，本院二审在查清事实后依法判决。
XX物业公司举示的小区业主选聘XX物业公司作为物业服务企业的选聘物管征求意见表虽然系复印件，不能单独作为证据采信，但是XX物业公司还举示了小区业委会对召开业主大会是否决定选聘XX物业公司作为物业服务企业的公告，该《公告》系原件，张某对其真实性并无异议，本院予以采信。对于XX物业公司举示的该司收取物管费的台账及收据存根亦为原件，张某未提出证据予以反驳，本院仍予以采信。XX物业公司举示的物管费台账和收据存根能证明专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主实际履行物业服务合同。再结合XX区X区居委会提供《证明》证明：该小区原业委会届满，没有选举产生新一届业委会，小区业主也没有选聘新物业管理公司和签订新的物业服务合同，XX物业公司与上一届业委会签订的物业管理服务合同已于2009年12月31日到期，为了维护小区稳定和谐，XX物业公司在社区居委会的协调下，从2010年1月1日起至今仍按原物业管理服务合同为小区提供物业服务。XX物业公司举示该《证明》，加盖了重庆市X区XX街道XX路居委会的印章，张某对其真实性未提出异议，仅提出不是新证据且与本案不具有关联性，本院对该《证明》予以采信。XX街道XX路居委会的该《证明》，不仅能证明该小区原业委会解散，XX物业公司在居委会的协调下继续按原物业管理服务合同实际履行，还能印证该小区选聘XX物业公司作为物业服务企业得到XX街道XX路居委会的认可。综上，XX物业公司提交的证据可以证明该司不当然持有小区业委会选聘XX物业公司进行物业管理服务的征求意见表原件，现亦因客观原因不能收集到该证据原件，张某亦未举示反驳证据证明其主张，故对于该小区选聘物管征求意见表（复印件），本院予以采信。
本院二审查明：2006年12月下旬，渝北区X街道XX大道XX号小区业主委员会在与XX物业公司临时物业管理服务合同届满之前，通过发布《公告》和发放《选聘物管征求意见表》征求意见的方式，召开业主大会对是否选聘XX物业公司进行物业管理作出共同决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，决定选聘XX物业公司作为物业管理。2007年1月1日，该小区业主委员会与XX物业公司签订为期三年的《物业管理服务合同》，该合同得到经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的履行。合同到期后，因该小区业主委员会届满且未选举新一届业主委员会，小区业主亦未选聘新的物业管理公司和签订新的物业管理合同，XX物业公司在社区居委会协调下，从2010年1月1日起至今仍按原《物业管理服务合同》履行。
另查明：该小区停车库总计49个停车位，其中张某享有27个车位的所有权，徐某、张某享有22个车位的所有权。张某与徐某系夫妻关系，徐某与张某系母女关系。徐某、张某与XX物业公司物业服务合同纠纷一案，本院另案审理中。
再查明：XX物业公司接手该小区物业管理后，对车库外的公共区域进行了管理，但未进入车库内进行管理。张某、徐某、张某另行聘请二至三名工作人员对车库进行消某、水电、清洁、车辆停放秩序等范围的管理，并控制进出车库的卷帘门。XX物业公司对此事实予以认可，该司认为根据《物业管理服务合同》，其对车库的物业管理，仅仅限于对小区X区域的管理。目前，该车库大致一半的车位由张某、徐某、张某对外出租，另一半空闲。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，根据本案事实及上诉人张某的上诉理由，本案的争议焦点为：一、《物业服务合同》的效力；二、《物业服务合同》是否全面履行，XX物业公司是否可以依据该合同收取物业服务费。本院分别评析如下：
一、关于物业服务合同的效力问题。根据本院认证，本院认定XX区XX街道XX大道XX号小区业主委员会在与XX物业公司临时物业管理服务合同届满之前，通过发布《公告》和发放《选聘物管征求意见表》征求意见的方式，召开业主大会对是否选聘XX物业公司进行物业管理作出共同决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，决定选聘XX物业公司作为物业管理。该小区业委会代表全体业主与XX物业公司签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，其效力为有效合同。上诉人张某上诉认为《物业管理服务合同》无效的上诉理由，与事实不符，本院不予采纳。
二、关于《物业管理服务合同》是否全面履行，XX物业公司是否可以依据该合同收取物业服务费的问题。对于上诉人张某提出XX物业公司未对张某享有所有权的27个车位提供消某、治某、水电、交通、清洁、车辆停放秩序的物业管理，车库一直由业主自行管理，XX物业公司不可能进行了物业管理的上诉理由，本院认为，虽然《物业管理服务合同》仅约定对停车库按每个车位每月30元的标准交纳物管费，没有对物业管理服务范围进行约定，但结合《物业管理服务合同》的性质、目的及交易习惯，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（五）项的规定，停车库车位的物业管理服务，物业管理服务企业应当提供消某、治某、水电、清洁、交通、车辆停放秩序的管理服务，物业管理服务企业必须进入车库进行全面管理。XX物业公司认为该司对车库的物业管理服务，仅限于对车库所在小区的公共地段部分进行物业管理服务的认识是错误的，根据本案查明事实，XX物业公司未进入车库进行管理，没有全面履行物业管理服务合同中对车库部分的物业管理服务。一审判决认定XX物业公司对小区X区域进行了物业服务属于认定事实不清。由于该小区业委会代表全体业主与XX物业公司签订的《物业管理服务合同》为有效合同，对全体业主具有效力，自然对小区车库部分所有权人张某具有效力。上诉人张某提出不清楚该小区选聘了XX物业公司作为物业管理服务企业，也不清楚小区业委会将停车库交由XX物业公司进行物业管理服务，故不应交纳物业服务费的上诉理由与事实不符，本院不予支持。对于XX物业公司提出停车库的业主未移交车库进行物业管理的抗辩理由，因该司作为该小区依法选聘的物业管理服务企业，应当对小区物业进行全面管理，该司仅凭《物业管理服务合同》对张某主张某业服务费缺乏事实依据，且未提供证据证明停车库业主拒绝移交车库，亦未主动行使物业管理服务企业的管理权利对车库进行全面管理。对于XX物业公司该抗辩理由，本院亦不采信。根据查明的事实，车库内部实际由由业主张某自行请人管理，XX物业公司未对车库内部进行管理。
由于XX物业公司作为该小区的物业管理服务企业，对整个小区X区域进行了物业管理服务，张某作为业主自行对车库进行管理服务，再结合该小区停车库所有车位的所有权均属于张某、徐某、张某一家人的事实，本院确定XX物业公司仅对车库物业服务履行了部分义务，本院酌情确定XX物业公司可以按照每个车位每月15元的标准向车库部分车位所有权人张某收取物业管理服务费，即27个×15元/月•个×27个月=x元。
综上，上诉人张某上诉理由部分成立，对其成立部分本院予以支持。原判认定事实不清，本院查明事实后依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销重庆市X区人民法院（2010）渝北法民初字第x号民事判决第二项；
二、变更重庆市X区人民法院（2010）渝北法民初字第x号民事判决第一项为：被告张某在本判决生效后十日内立即支付原告重庆XX物业管理有限公司2008年5月至2010年7月的物业管理服务费x元；
三、驳回原告重庆XX物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费375元，由重庆XX物业管理有限公司负担275元，张某负担100元；二审案件受理费750元，由重庆XX物业管理有限公司负担550元，张某负担200元。
本判决为终审判决。
审判长胡敬
审判员刘家秀
代理审判员康炜
二○一一年九月十三日
书记员杨某
