上诉人（原审被告）李某，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。

被上诉人（原审原告）桃江县煤炭公司，住所地：桃江县X镇X路X号。

法定代表人毛某，该公司经理。

委托代理人尹某某，该公司副经理。代理权限为特别授权。

委托代理人李某军，桃江县浮邱山法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。

上诉人李某与被上诉人桃江县煤炭公司（以下简煤炭公司）返还原物纠纷一案，湖南省桃江县人民法院于二０一一年五月三日作出（2011）桃民一初字第X号民事判决，李某文不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2011年6月10日公开开庭进行了审理。上诉人李某、被上诉人煤炭公司的委托代理人尹某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，煤炭公司在桃江县X镇X路X号有楼房一栋，该楼第一层为单个门店，其中一间由李某租用经营多年。2008年11月17日，双方续签了《房屋租赁协议》，合同约定租期从2009年1月1日至2010年12月31日止，年租金6800元。2010年10月，煤炭公司通知李某，门店不再续租。合同期满后，煤炭公司于2011年元月12日书面通知李某，限其于2011年元月15日前自动搬迁，但其未搬迁。2011年1月17日煤炭公司组织人员强行搬迁，在撬李某门店时双方发生争执，桃江县公安局桃花江派出所接警后对双方进行了调查，但未作处理。另查明，煤炭公司曾于2010年9月15日与案外人胡少安签订房屋租赁协议，将其文化路X号整栋大楼X-X层整体租赁给胡少安，2011年1月20日，双方因故协商签订了解除房屋租赁合同的协议书。

原审法院认为，煤炭公司、李某之间签订的房屋租赁合同合法有效，双方应自觉履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案双方合同至2010年12月31日，李某在合同期满后应按照合同约定返还煤炭公司门店。李某答辩意见认为，合同到期后煤炭公司对李某继续使用所租门店无异议，原租赁合同继续有效，该意见与客观事实不符，不予采信；李某认为煤炭公司已将所争议门店转租给案外人，使其丧失了优先承租权的问题，因煤炭公司在与案外人签订租赁协议后又签订了解除合同的协议，故其提出的优先承租权的事实依据已消灭；其次，双方于2008年签订的租赁协议未约定优先承租权，我国法律亦对优先承租权没有规定，故李某提出的优先承租权不予采纳。煤炭公司诉讼请求二要求李某赔偿延误商机的损失x元，未提供有效证据，不予支持；煤炭公司诉讼请求三要求李某按1100元/月补交租金，依据不足，仍应按双方上一年度租金标准计算至李某搬出门店时止。李某提出煤炭公司解除合同应赔偿其x元损失的主张，因未提供有效证据证实，亦无法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十五条的规定，判决：一、解除桃江县煤炭公司与李某签订的房屋租赁合同。二、由李某返还所租桃江县煤炭公司门店一间，限于本判决生效后三日内履行。三、由李某按6800元/年补交桃江县煤炭公司租金，从2011年1月1日计算至李某搬出门店时止，并限于搬离门店之日付清。案件受理费400元，由李某负担。

李某不服该判决，向本院提起上诉称：被上诉人将诉争门店出租他人，上诉人在同等条件下具有优先承租的权利。原判认定事实不清，法律适用不当，请求依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。

煤炭公司答辩称，原判正确，请求维持。

二审中，煤炭公司提交其预收房租条两张和退租金条两张及还款承诺书1份，用以证明其与案外人胡少安签定的门店房屋租赁经营合同确已解除之事实。李某质证对其真实性表示置疑，但末提供反驳证据。煤炭公司一审中已提供其与胡少安解除《房屋租赁合同》协议书，上述证据所证明的事实与原审认定的事实一致。

二审经审理查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。

本院认为，本案系房屋定期租赁合同引发的纠纷，上诉人与被上诉人2008年11月17日签订的《房屋租赁协议书》已于2010年12月31日因合同到期而终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故原审依据上述法律规定判决上诉人将其所租房屋返还给被上诉人并支付延时返还门店租金正确，本院依法予以维持。被上诉人与案外人胡少安签订的门店房屋租赁经营合同书已经解除，且其并未公告门店对外招租。被上诉人将诉争门店出租他人之事实不复存在，同时，双方的租赁合同中并未约定上诉人有优先承租权，我国法律亦无优先承租权的规定。故上诉人所提其在同等条件下具有优先承租权的上诉主张因无事实和法律依据而不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，法律适用准确，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费400元，由上诉人李某负担。

本判决为终审判决。

审判长夏蓉

审判员李某伟

代理审判员吴斌

二０一一年七月一日

书记员王清安