原告李某甲,男,X年X月X日生,汉族。

原告李某乙，男，X年X月X日生，汉族。

原告何某，男，X年X月X日生，汉族。

三原告共同委托代理人刘建平。

被告邱某（又名邱X，邱某），男，X年X月X日生，汉族。

委托代理人汪某某。

原告李某甲、李某乙、何某与被告邱某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李某乙担任审判长，与助理审判员刘四新、人民陪审员陈剑共同组成合议庭公开开庭进行了审理，双方当事人及其委托代理人均到庭参加诉某。本案现已审理终结。

原告诉某，2010年12月15日，原、被告就桂阳县X路影剧院门面签订某一份为期六年的“租赁合同”，自2011年4月1日至2017年4月1日止。合同签订某，在合同即将履行时，由于该门面尚有部分面积属桂阳县影剧院所有，原、被告因该部分产生歧义，双方为此协商未果。2011年3月23日，原告向被告送达了解除（终止）房屋租赁合同通知书，明确告知被告解除合同，并同意按法律的有关规定与被告协商处理其他事宜，被告对原告解除合同一事未置可否。2011年5月初，原告对房屋进行装修时遭到被告的阻止，并强行干扰原告使用房屋，致使原告的房屋空闲数月有余，请求人民法院依法解除原、被告在2010年12月15日签订某房屋租赁合同。

为支持其诉某，原告向本院提供如下证据：

1、桂阳县X村信用合作联社资产转让竞价确认书及房屋买卖协议，拟证明出租房屋系三原告购买，其中原大众服装超市进口处非原告所有；

2、2010年12月15日，原、被告之间签订某《房屋租赁合同》，拟证明房屋租金只包括原告所购买的影剧院部分门面，不包括影剧院所属部分门面的租金，被告缔约时有认识上的错误；

3、终止租赁合同通知书，拟证明原告以口头和书面方式通知了被告解除、终止合同，被告的损失应自行承担；

4、短信照片及摘抄内容，拟证明方向与证据3一样；

5、证明，拟证明原大众服装超市的约73的入口处的产权属于影剧院所有；

被告辩某，房屋租赁合同是经双方充分协商而签订某，原告无解除租赁合同的法定理由，其诉某请求不能成立，原告在本案中的行为已构成违约，除应承担继续履行合同的责任外，还应向答辩某承担赔偿责任，请求人民法院驳回原告的诉某请求。

为支持其辩某意见，被告向本院提供如下证据：

6、租赁合同及定金收据，拟证明双方租赁门面的事实；

7、货架设备采购合同、订某、定金收据；

8、装修工程合同及装修定金收据；

7-8均拟证明被告已作了经营的前期准备工作，投入了相应的资金；

9、对曹文忠的调查笔录，古冬科的调查笔录，拟证明原告违约及违约原因系原告贪图利益；

10、通信业务清单及电话录音，拟证明原告违约及违约原因系原告贪图利益；

11、邱某发给三原告的短信、信息表，拟证明被告向原告催交房屋的事实；

12、租赁门面照片及现场勘查图，拟证明租赁门面的现状及门面必须整体出租的事实。

经本院庭审质证，本院认证如下：

对原告提交的证据1，被告对其真实性不持异议，但对原告的证明方向有异议，认为被告承租的门面是所有的影剧院门面；对原告提交的证据2，被告对其真实性无异议，但认为被告所交租金包含所有门面的租金。对原告提交的证据1、2符合证据的基本要求，本院予以认定。对原告提交的证据3，被告认为原告的该份通知书送达不合法，其将通知留置于被告的法律顾问办公室，而被告并未授权其法律顾问，本院对该书面通知的真实性予以认定；对原告提交的证据4，被告对其真实性不持异议，本院予以认定；对原告提交的证据5，系影剧院的证明，被告认为房屋的产权应以相关部门的产权证为准，影剧院单方证明无效，对此证据，经本院调取（2001）郴执字第55-X号民事裁定书及2003年7月23日桂阳县平阳信用社与桂阳县影剧院签订某以物抵贷协议证实，“其中蔡伦中路X-2和27-4至27-5之间的通道甲乙双方共用，27-2通道由乙方（桂阳县影剧院）管理，甲方可以出入”，其27-2通道系原、被告双方诉某之进入租赁门面之通道。对本院调取的2011年2月28日桂阳县影剧院与朱俊强、江杰辉签订某《影剧院大厅入场通道出租合同书》及2011年4月10日，三原告与朱俊强、江杰辉签订某《房屋租赁合同》双方无异议，本院予以认定。

对被告提交的证据6，原告不持异议，但认为未实际履行，对该证据本院予以认定；对被告提交的证据7、8原告持有异议，对该两份证据，因被告未提出反诉，本院不予实质审查；对被告提交的证据8、9、10、11、12的真实性，原告不持异议，本院予以认定。

依照本院认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：

原、被告之诉某桂阳县X路“影剧院门面”原系桂阳县影剧院所有，因桂阳县影剧院于1995年6月至1997年9月间，先后到原桂阳县平阳信用社贷款本息共计（略）.24元，后经郴州市中级人民法院以（2001）郴执字第55-X号民事裁定书确认，对属桂阳县影剧院所有的位于桂阳县X路的一栋六层楼房（除一楼X-X号门面，含诉某之门面）的所有权抵偿给了桂阳县平阳信用社。2003年7月23日，桂阳县平阳信用社与桂阳县影剧院达成以物抵贷协议，将该栋六层楼房抵偿贷款本息，其中协议书约定“27-2通道由乙方（桂阳县影剧院）管理，甲方（桂阳县平阳信用社）可以出入”，桂阳县平阳信用社接收该栋楼房后桂阳县平阳信用社撤销，其权利、义务承受体——桂阳县X村信用合作联社于2007年12月22日以公开拍卖的方式将该楼房一层门面卖给了三原告，但一直未办理房产过户手续。2010年12月15日，三原告与被告经协商签订《房屋租赁合同》，约定三原告（甲方）将位于桂阳县X路影剧院门面租赁给被告（乙方）使用，租赁期限为6年，自2011年4月1日至2017年4月1日止，并约定该房屋租金为每年12万元、管理费17.8万元，共计29.8万元，“合同签订某甲方交给乙方定金5万元，在第一次租金交纳前若乙方毁约，定金不予退还，若甲方毁约返还双倍定金”。合同签订某的当日，被告邱某交付给原告定金5万元。合同生效后，因原、被告就进入诉某之门面的过道（27-X门面）的租金问题，双方发生歧义，原告认为该过道一直由桂阳县影剧院管理，被告只可以出入，其租金应由被告与案外人桂阳县影剧院协商处理，被告认为其与原告签订某《房屋租赁合同》已包含此过道在内，租金也在一起，至于是否应给影剧院租金是原告与影剧院的事情而发生争执，为此，2011年2月，原告告知被告应当向桂阳县影剧院另行协商，独立向影剧院交纳租金，否则原告将解除合同。2011年3月23日，三原告向被告发出“终止房屋租赁合同”通知书及“解除房屋租赁合同”通知书，但只是送达给了被告的法律顾问汪某某。2011年3月31日，原告的代理律师向被告发出再次通知解除（终止）房屋租赁合同通知书通信短信信息。在此期间的2011年2月28日，案外人桂阳县影剧院与朱俊强签订某《影剧院大厅入场通道出租合同书》，约定“一、甲方（桂阳县影剧院）提供现有场地设施（即蔡伦中路X-2通道及现有的两个楼梯间门面）供乙方（朱俊强）摆设、经营，左右楼梯随时确保畅通，保证观众及时疏散，通道内临时性不锈钢护栏高度不得超过0.75米，护栏外通道净空不得少于1.8米，以确保安全，达到场地共用的目的”，“五，租金每年x元……”，“七，租用期限2011年3月1日至2012年2月28日止”，及《影剧院房屋出租合同书》，桂阳县影剧院将原告门面边上的一个干洗店门面出租给了朱俊强、江杰辉。2011年4月10日，三原告与朱俊强、江杰辉又将自己所属的桂阳县影剧院门面租赁给了朱俊强、江杰辉。后朱俊强、江杰辉欲装修门面时遇被告一方阻止。为此，酿成纠纷，故原告诉某来院。

本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案原、被告之间通过协商签订某房屋租赁合同是合法、有效的合同，但是该合同在履行过程中，因为原、被告双方对属影剧院所有的与原告具有共用权的过道的租金发生了歧义。原告认为该过道应由被告与影剧院协商，其租金不包含在三原告与被告签订某房屋租赁合同的租金在内，被告认为应当包含在内。依照法律规定，三原告出租房屋必须是出租属三原告所有的可以独立行使处分权的房屋，三原告无权出租本不完全属于自己的桂阳县影剧院享有管理权的27-X号门面（过道），该合同的标的只能是属于三原告完全所有的门面才能够出租。三原告无权擅自不通过与影剧院协商便私自将原影剧院所有的门面（过道）出租。但三原告应当在与被告签订《房屋租赁合同》时明确告知被告这一现实情况，因为三原告所属的房屋的价值体现需要通过影剧院这一共同通道才能完全体现，原告无证据证明充分行使了告知权和协助义务，致使在合同未达履行期限时的2011年2月28日，案外人朱俊强、江杰辉与影剧院另行签订某《影剧院大厅入场通道出租合同书》，并交纳了租金。2011年4月10日，三原告又与朱俊强、江杰辉签订某《房屋租赁合同》，致使三原告与被告之间签订某《房屋租赁合同》因未取得影剧院大厅入场通道而履行不能，应予解除。在合同缔约过程中，被告认为三原告具有过错，为此，对被告造成的损失应予赔偿，按照双方合同约定，三原告应双倍返还被告定金10万元以及应赔偿其它损失，但因被告未提出反诉，本案不予审理，被告可另案起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百二十一条之规定，判决如下：

解除原告李某甲、李某乙、何某与被告邱某（邱某、邱某）之间于2010年12月15日签订某房屋租赁合同。

本案案件受理费x元，由原告李某甲、李某乙、何某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉某，并按对方当事人的人数提出副本，上诉某湖南省郴州市中级人民法院。

审判长李某乙

代理审判员刘四新

人民陪审员陈剑

二0一一年九月三十日

书记员周海兵