原告周某某。

被告张某某。

原告周某某与被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年12月7日立案受理，依法由代理审判员杨慎瑜适用简易程序，于2009年12月25日公开开庭进行了审理，原告周某某、被告张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告周某某诉称，2008年11月1日，被告将位于龙山路X号1、X号铺出租给原告，租赁期限从2008年11月1日至2010年12月31日止，并约定在租赁期限内被告不得收回铺面；租赁期间双方不得违约，如有违约，由违约方赔偿4000元违约金给对方。但被告于2009年11月27日和第三方签订租赁合同，并让原告退还铺面。后来，被告只退还了原交纳的2000元保证金给原告，另外2000元未退。原告认为，被告在租赁期间与第三方签订租赁合同，是违约行为。故诉至法院，要求判令：1、被告退还保证金2000元给原告；2、被告赔偿原告违约金4000元。

原告周某某向法庭提供的证据有：1、原、被告签订的租赁合同；2、被告收取租金的收据；3、被告收取租赁保证金的收条。

被告张某某辩称，原告所诉称的不是事实。原告自店铺开张以来，生意一直清淡。2009年10月，原告提出寻找新的承租人，并自行张贴店铺转让广告。同年11月，苏××找到原告协商租赁事宜。原告随后打电话给本人，要求本人按原租赁合同约定的租金(即2009年12月租金为1800元，2010年租金为2000元/月)将铺面出租给苏××。本人当时并不同意，要求2010年的租金为2200元/月，但苏××不接受该租金价格。后来，原告提出希望本人退还保证金的一半2000元，另外2000元作为终止租赁合同的补偿。最后，本人接受了原告提出的条件，并要求与被告签订书面协议。但被告收到本人退回的保证金2000元后，拒绝签订书面协议，拒绝退回保证金收据，并起诉至法院。因此，原告起诉的诉请毫无依据，请法院驳回原告的诉讼请求。

被告张某某向法庭提供的证据有：1、被告与苏××签订的租赁合同；2、被告书写的终止租赁合同协议；3、苏××出具的书面证词。

经过开庭质证，被告对原告提供的证据1-3均无异议。原告对被告提供的证据1无异议；对被告提供的证据2有异议，认为原告并没有在上面签名；对被告提供的证据3有异议，认为证词所说的时间不真实。本院认为，对原告提供的证据1-3、以及被告提供的证据1，双方当事人均无异议，本院予以确认，并作为认定案件事实的依据；对被告提供的证据3，可以证明向被告承租的新租户由原告介绍，双方当事人对以上证据虽然有异议，但没有提供足以反驳的相反证据，本院亦予以确认，并作为认定案件事实的依据。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：2008年11月7日，原告周某某与被告张某某签订一份租赁合同。双方在合同中约定：1、被告将龙山路X号1、X号铺出租给原告使用，租赁期限从2008年11月1日起至2010年12月31日；2、2008年11月1日至2008年12月31日每月的租金为1500元，2009年1月1日至2009年12月31日每月的租金为1800元，2010年1月1日至2010年12月31日每月的租金为2000元；3、在签订本合同时，原告向被告支付保证金4000元，租赁期满后，在清算完租金、水电费、管理费、卫生费等所有应缴费用后，被告将保证金退还给原告；4、租赁期间双方不得违约，如有违约，由违约方赔偿4000元违约金给对方。同日，原告向被告交纳保证金4000元。

2009年11月，原告在街上张贴铺面转租广告，案外人苏××见到广告后与原告联系，原告便把苏××介绍给被告协商转租事宜。2009年11月30日，被告与苏××签订新的租赁合同，由苏××承租龙山路X号1、X号铺。2009年12月3日，原告与苏××办理水电费交接手续，并将大部份物品搬出铺面。事后，被告向原告退还保证金2000元，余款2000元未退，故原告诉至法院成讼。

本院认为，原、被告于2008年11月7日签订租赁合同，双方形成租赁合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。

(一)被告与苏××签订新的租赁合同是否构成违约

原告在街上张贴铺面转租广告后，把苏××介绍给被告协商转租事宜，原告的行为表明其已向被告作出解除原租赁合同的意思表示。被告在原租赁合同期间与苏××签订新的租赁合同，是基于原告已作出解除租赁合同的意思表示。因此，被告的行为不构成违约。原告认为被告与苏××签订新的租赁合同构成违约，并要求被告赔偿违约金4000元，理据不足，本院不予支持。

(二)被告是否应退还全部保证金

原告和被告虽然没有签订解除租赁合同的协议，但被告与苏

××签订新的租赁合同后，原告与苏××办理了水电费交接手续，并将大部份物品搬出铺面。因此，原、被告双方事实上已解除了原租赁合同。根据双方的约定，原、被告的租赁合同终止时，被告应退还全部保证金。现被告已退还保证金2000元，余款2000元未退。原告要求被告退还保证金2000元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。被告认为其与原告已达成口头协议，双方约定被告只退还保证金2000元，余款2000元作为终止租赁合同的补偿。但被告没有提供确凿、充分的证据证明其主张。因此，被告的主张，证据不足，本院不予采纳。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十一条、第九十七条的规定，判决如下：

一、被告张某某应退还保证金2000元给原告周某某。

二、驳回原告周某某的其他诉讼请求。

本案诉讼受理费50元，减半收取25元，由原告周某某负担17元，被告张某某负担8元。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。

代理审判员杨慎瑜

二00九年十二月二十九日

书记员林旭东