上诉人（原审被告）王xx。

委托代理人贾某乙，男，X年X月X日出生，汉族。住（略）。特别授权。

委托代理人马银霞，河南西亳律师事务所律师。特别授权。

被上诉人（原审原告）崔xx。

被上诉人（原审原告）乔xx。

被上诉人（原审原告）乔xx。

被上诉人（原审被告）乔xx。

原审被告王xx。

上诉人王xx因与被上诉人崔xx、乔xx、乔xx、乔xx、原审被告王xx房屋买卖纠纷一案，不服偃师市人民法院（2010）偃民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年2月16日公开开庭审理了本案。上诉人王xx及其委托代理人贾某乙、马银霞，被上诉人崔xx、乔xx、乔xx及其共同委托代理人秦可等到庭参加了诉讼。乔xx、王xx经传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原审法院查明，原告崔x年通过他人介绍与乔应锁认识，并在一起共同生活，二人未办理结婚证。1992年经申请，批划一处宅基地，即本案涉及的宅基。1995年原告崔xx带乔xx到洛阳做生意，直到2000年乔应锁去世一直未与其在一起生活。被告乔xx在原告崔xx、乔xx在洛阳市打工、生活期间，为家庭问题，于2001年1月7日给崔xx出具保证书一份，主要内容为其保证弟弟乔xx回来后有居住地方，如遇宅基及建房和家中大事要和其妈崔xx联系。偃师市X村民委员会在该保证书上加盖印章。2010年初，未经三原告允许，被告乔xx私自与被告王xx、王xx协商，将该宅基及其上的房产卖给被告王xx。王xx办理了土地使用权证。

三原告身份证上的地址均为偃师市X组。在三原告提交的偃师市公安局加章证明的全户常住人口登记表中，乔金祥为户主，于1999年12月死亡。原告乔xx、乔xx分别登记为孙子、孙女，分别出生于X年X月X日、1985年7月20日，原告崔xx登记为儿媳，被告乔xx登记为孙子，出生于X年X月X日。乔应锁登记为子（已死亡）。

原审法院认为，农村宅基地属于集体所有，宅基地使用权的取得及转移必须依照法定的程序。依法取得宅基地使用权后的宅基地其使用权为家庭成员所共有。本案诉争的宅基地为三原告及被告乔xx共同生活期间，以家庭名义向集体申请的，其使用权依法归属于所有家庭成员。被告乔xx未经三原告的同意，私自将该宅基地上的房屋卖给被告王xx，侵犯了三原告对该宅基地的合法使用权，且违犯有关法律规定，其买卖行为是无效的民事行为。三原告要求确认被告乔xx与他人之间所签房屋买卖协议无效，理由正当，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，判决：被告乔xx与王xx之间所签房屋买卖协议无效。本案受理费100元由被告乔xx承担。

上诉人王xx诉称，一、原审法院认定事实错误，适用法律不当。1、我国的《土城管理法》确立的是房宅一体主义，地随房走，上诉人和被上诉人乔xx通过本村X组织内部转让宅基，并经村委同意，其转让行为是合法有效的。2、上诉人已经本村村委同意，按合法程序，逐级审批，由偃师市人民政府颁发了土地使用证，该行为又经过政府的审查系合法有效继而办了证。3、被上诉人乔xx的宅基根本没有办理集体土地使用证，没有确权，所以上诉人和被上诉人之间转让房宅的行为实际只是转让批宅基时所缴宅基款的行为。乔xx的宅基根本没有确权办证，更不可能为家庭成员共同申请批划。而上诉人通过村委办理了宅基证后，支付给乔xx的系建筑物的对价款，至于该款在其家庭成员内部怎么分配，与上诉人无关。二、原审程序违法，判决明显错误。退一万步讲，上诉人所使用的房宅经偃师市人民政府确权后，颁发有合法有效的土地使用证，该土地使用证是具有法律效力的。如果前三位被上诉人认为侵犯了其合法权益．三位被上诉人应首先到偃师市政府土城部门撤销上诉人的土地使用证，然后再进行民事诉讼。而原审没有查清事实、程序不合法，判决错误。请求依法撤销偃师市人民法院（2010）偃民初字第X号民事判决书，并依法改判乔xx与王xx之间的房宅转让有效，或发回原审法院重审。本案上诉费由被上诉人承担。

被上诉人崔xx、乔xx、乔xx辩称，本案所涉房屋是乔xx与三被上诉人的共同财产。乔xx擅自出卖房屋，应属无效。第三人不是善意取得，不能取得该房屋所有权。请求驳回上诉，维持原判。

经审理查明的事实与原审查明的基本相同。另查明，该宅基地上的房屋系2002年所建。

本院认为，本案诉争的宅基地，是崔xx与乔应锁共同生活期间申请用地，并向村X组缴纳x元。2000年乔应锁去世。2001年1月7日乔xx给崔xx出具保证书，保证弟弟乔xx回来后有居住地方，如遇宅基及建房和家中大事要和其妈（崔xx）联系。偃师市X村民委员会在该保证书上加盖印章。2002年由乔xx组织在该宅基地上建房，至2009年该宅基地未办理用地使用证。乔xx出卖该房屋时，不具备法定出卖条件。且未经崔xx等家庭成员同意，影响家庭其他成员的相关权利。原审认定及判决并无不当。上诉人王xx的上诉理由不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人王xx负担。

本判决为终审判决。

审判长乔书贵

审判员吴健莉

审判员黄义顺

二Ｏ一一年四月二十日

书记员杨萱