原告陈某，女，X年X月X日出生，汉族，个体户，住（略）。

委托代理人陈某林，广西顺景律师事务所律师。

被告梧州明兴房地产开发有限公司，住所地：梧州市X路X号。

法定代表人肖某，董事长。

委托代理人殷某，该公司副总经理。

原告陈某与被告梧州明兴房地产开发有限公司（以下简称明兴公司）商铺买卖合同纠纷一案，本院于2010年10月21日受理后，依法组成合议庭，于2011年4月18日、6月15日公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托代理人陈某林，被告明兴公司的委托代理人殷某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某诉称，被告为向原告推销梧州市X路X号太阳广场二某X、2056两间商铺，将《太阳广场商业铺位购销合同》的格式文本及合同附件（太阳广场二某商铺平面图）给原告看，这两间商铺的特定商业环境是：两间商铺四某边均为商铺的铺面及其有相应的消费通道，包括位于南边的2028、2029、2030、2031及2032这五间商铺的铺面都是用玻璃材料作为门扇和隔墙，同时该合同还约定，每一间商铺业主均不得改变其结构、用途，不得加长、加宽，不得占用公共面积及通道，不得变更或破坏商铺立面和结构等内容。2007年8月24日，原告与被告签订了《太阳广场商业铺位购销合同》，向被告购买了太阳广场二某X、2056两间商铺，并付清了商铺价款给被告。但在原告购买并使用了上述两间商铺不久，被告未经规划部门批准和设计单位同意，就将其上述尚未卖出的2028、2029、2030、2031、及X号五间商铺的原有玻璃门和玻璃隔墙取消，更改为封闭式的围墙，并把最南边的公共消费通道及其相应的X号至X号共七间铺面及其相应的铺位取消，将该围墙内归南宁肯德基有限公司使用。原告认为，被告上述行为，使原告的两间商铺失去了《太阳广场商铺购销合同》约定的应有商业环境，影响了原告这两间商铺应有的使用功能，造成原告不能实现合同目的，被告变更该建筑物区分所有权应有的商业环境，违反了法律的强制性规定，侵害了原告的合法权益。考虑到要求被告恢复原状的困难和损失及被告的根本性违约，依据《商品房销售管理办法》第二某四某、《物权法》第七十一条和八十三条、最高人民法院第十四某及《合同法》和《太阳广场商铺购销合同》第二某四某等规定，请求法院判令梧州市X路X号太阳广场二某X、2056两间商铺由原告退回给被告，由被告将原告的购铺价款x元退回给原告，并按照购铺价款的20%赔偿原告的损失x.80元。

原告陈某对其主张在举证期限内提供的证据有：（1）原告与被告明兴公司于2007年8月24日签订的《太阳广场商业铺位购销合同》及其附件（平面图附图）复印件，证实原告与被告之间就买卖太阳广场二某X、2056两间商铺的事实、合同约定应有的商铺商业环境和被告应承担退房款及赔偿责任；（2）太阳广场的二某商铺照片三张，证实太阳广场的二某商铺均统一为玻璃墙体和玻璃门以及合同约定原告商铺应有的商业环境和被告应承担退房款及赔偿责任；（3）销售不动产统一发票复印件，证实原告付清购买两间商铺的购房款；（4）被告未经批准变更商铺的照片3张、南宁肯德基有限公司在太阳广场的二某平面规划图1张，证实被告将2028、2029、2030、2031、及X号五间商铺的原有玻璃门和玻璃隔墙变更为密封围墙，并把最南边的公共消费通道及其相应的X号至X号共七间铺面及其相应的铺位取消，将该围墙内归南宁肯德基有限公司使用，被告改变了合同约定的应有商业环境，影响了原告这两间商铺应有的使用功能，造成原告不能实现合同目的，违反了法律的强制性规定，侵害了原告的合法权益，被告应承担退房款及赔偿责任；（5）房屋所有权证复印件，证实太阳广场二某X、2056两间商铺的房屋所有权属原告所有。

被告明兴公司辩称，利用太阳广场共用部分出租经营，收益用于太阳广场共用设备、设施维护是被告公司下属梧州市阳顺物业管理有限公司依法征得三分之二某上业主同意的合法行为，出租给南宁肯德基有限公司经营的铺位的改动也没有改变商业环境，原告也没有提供其遭受损失的依据，原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告明兴公司提供的证据有：①梧州市市政管理局《关于要求处罚纠正梧州明兴房地产开发有限公司占用太阳广场二某公共通道等行为的回复》复印件，证实占用公共通道经过了相关部门认可、合法的；②太阳广场业主征询意见表复印件，证实占用公共通道和把2008—X号商铺出租给南宁肯德基有限公司经过了太阳广场三分之二某主的同意，合法有效；③梧州市X区人民法院（2010）蝶民初字第X号民事判决书复印件，证实占用公用通道合法有效；④被告的营业执照复印件；⑤被告法人代表的身份证复印件。

经过开庭质证，被告对原告提供的证据的真实性没有异议，但认为原告提供的证据不能证实在合同中有商铺商业环境的约定以及被告改变商业环境并应承担退铺、赔偿责任。原告对被告提供的证据④⑤没有异议，对证据①，认为不是行政行为，不具有约束力，也不能证明被告改变商业环境的合法性，证据②，是被告侵犯业主利益的行为，没有征求业主的意见，是无效的，证据③与本案没有关联性。本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信；对双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。

综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：2007年8月24日，原告与被告签订了《太阳广场商业铺位购销合同》，向被告购买了太阳广场二某X、2056两间商铺，并于2008年4月30日付清了商铺价款x元给被告。签订合同后，原告依法办理并取得了梧州市X路X号二某2055、X号商铺的房屋所有权证。原告与被告签订的《太阳广场商业铺位购销合同》第二某四某约定：“本合同自双方签字之日起生效。本合同生效后，甲、乙方双方任何一方无正当理由不能要求终止合同，责任方须按合同及其补充协议的有关条款的规定承担违约责任，并按实际付款的20%赔偿对方损失”等内容。2009年7月16日，被告明兴公司下属的梧州市阳顺物业管理有限公司发出内容为：“据梧政字（2003）X号文《关于加强梧州市物业专项维修资金管理，实施银行统一代管的通知》规定是2003年开始实施的，由于太阳广场是在2001年竣工完毕，2002年交付使用，因此在2002年出售商铺时没有收取维修资金。太阳广场公共部位的设备设施使用了7年多，已过了维修和维保期限。太阳广场的公共设备设施一直都需要维修和维护，按照物业管理条例的相关规定，公共设备设施的维修从维修资金支付。为了不增加业主和租户的负担，太阳广场利用商场内公共部位进行多方招商引资和多方经营，收益用于太阳广场设备设施的维保。现将X楼东面相对较偏僻的铺位统一出租给肯德基店使用（附装修图纸），特征询意见”的《太阳广场业主征询意见表》，张贴在太阳广场公告栏内。经过征询，包括明兴公司在内的太阳广场一层、二某、三层商铺的业主中有超过三分之二某铺业主签名同意将二某东面的商铺出租给南宁肯德基有限公司。在诉讼过程中，原告对明兴公司于2007年8月将太阳广场二某东面2008至2012、2014、2028至2032商铺及其部分公共通道出租给南宁肯德基有限公司经营使用和太阳广场负一层、太阳广场二某东面2008至2012、2014、2028至2032商铺、四某、五层、六层、七层楼层商铺的所有权属被告明兴公司所有的事实没有异议。

2010年10月21日，原告陈某以被告明兴公司的行为违反了与其签订的《太阳广场商业铺位购销合同》的约定，改变了商铺的商业环境，起诉至法院请求判令梧州市X路X号太阳广场二某X、2056两间商铺由原告退回给被告，由被告将原告的购铺价款x元退回给原告，并按照购铺价款的20%赔偿原告的损失x.80元。被告明兴公司则认为其将太阳广场二某东边的部分商铺及其部分的公用通道出租给南宁肯德基有限公司使用，并在事后取得超过三分之二某业主追认，符合有关法律规定，合法有效，且没有违反原告与被告签订的《太阳广场商业铺位购销合同》的约定，请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院认为，原告陈某与被告明兴公司签订的《太阳广场商业铺位购销合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告明兴公司作为太阳广场负一层、四某、五层、六层、七层楼层全部商铺及一、二、三层部分商铺（包括2008至2012、2014、2028至2032商铺）的业主，为弥补太阳广场物业专项维修资金的不足，将梧州市太阳广场二某东面2008至2014、2028至X号铺位及2008至2014与2028至2032铺位之间的通道租赁给南宁肯德基有限公司使用，并在事后通过其物业管理公司以《太阳广场业主征询意见表》的形式，公开向太阳广场的业主进行征询，并取得了太阳广场三分之二某上商铺业主的事后追认同意，其行为符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，应认定被告明兴公司与南宁肯德基有限公司之间的租赁行为及出租上述铺位的公共部分通道行为，合法有效。根据原告陈某与被告明兴公司签订的《太阳广场商业铺位购销合同》的约定，由于被告不存在终止与原告的商铺买卖行为，也没有对原告使用其所有的商铺造成损害，原、被告双方在合同中也没有具体约定保持何种的商业环境，且原告在付清商铺款项后已将梧州市X路X号太阳广场二某2055、X号商铺的物权变更为其所有，诉讼发生后，被告也表示不同意按原合同价格回购原告的商铺和物权，因此，原告以被告明兴公司的行为违反双方签订的《太阳广场商业铺位购销合同》第二某四某的约定和改变商铺应有的商业环境为由，请求法院判令梧州市X路X号太阳广场二某X、2056两间商铺由原告退回给被告，并由被告支付购铺价款及按照购铺价款的20%赔偿原告损失的诉讼请求，缺乏事实理由和法律依据，本院依法不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：

驳回原告陈某对被告梧州明兴房地产开发有限公司的诉讼请求。

本案案件受理费x元（原告已预交），由原告陈某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。

如当事人提出上诉的，应在上诉期限届满后七日内，应当交纳上诉案件受理费，逾期不交纳的，按自动撤诉处理。

审判长李碧波

审判员苏恒

人民陪审员梁栋

二O一一年六月十六日

书记员李亦歆