最高法院民事判決九十六年度臺上字第二某二某號
上訴人恒昌豐興業有限公司
法定代理人甲○○
訴訟代理人顧立雄律師
陳鵬光律師
被上訴人弘千建設股份有限公司
法定代理人乙○○
被上訴人中和紡織股份有限公司
法定代理人丙○○
共同
訴訟代理人張睿文律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十六年
四月三十日臺灣高等法院第二某判決（九十三年度重上字第二某一號），
提起上訴，本院判決如下：
主文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由
本件被上訴人主張：兩造於民國八十七年七月六日簽訂房地買賣及車位買
賣合約，復於九十年八月二某三日簽訂協議書，由上訴人向伊購買坐落臺
北市○○區○○段一小段三五四、三五四之一地號土地上興建之「臨沂雙
璽」大樓六樓Ａ、Ｂ戶、七樓Ｂ戶及地下二某第四四號、地下三樓第五、
六、七、二某、三六號停車位暨基地應有部分，總價金為新臺幣（下同）
一億七千九百二某萬元。詎伊將上開不動產所有權移轉登記與上訴人後，
上訴人本應於九十年九月一日給付系爭價金之尾款五百零六萬三千三百八
十七元，竟未給付等情。爰依系爭合約及民法第三百六十七條規定，求為
命上訴人如數給付上揭款項，及加計法定遲延利息之判決。對於上訴人之
反訴則以：伊係依據建造執照設計圖及廣告圖冊興建系爭大樓，未曾變更
設計，且系爭大樓預估時，係委託訴外人甲桂林廣告股份有限公司（下稱
甲桂林公司）代為銷售，現場備有共用部分之持分總表及分項明細表供客
戶取閱參考，並無違反公平交易法（下稱公交法）第二某四條規定之情事
。系爭大樓完工後，亦係依約定之面某辦理保存登記，自無虛灌坪數之情
事。又上訴人於八十九年十二某十八日交屋作業協議書中，並未就公共設
施部分保留追訴權，事後自不得再為爭執，其至九十二某七月七日始提起
反訴主張，已逾公交法損害賠償請求權二某之時效期間等語，資為抗辯。
上訴人則以：伊買受系爭大樓之共用部分，被上訴人有虛灌坪數，且
規劃作為公共設施之面某，有部分非供公共使用，與原來規劃之用途不符
，非伊應負擔共用部分之面某為十三．七二某，比例高達百分之五。又系
爭房地買賣合約第三條第二某第三款並未列舉各共有人所分配公設之項目
、面某、比例分攤之計算方式、各戶持分總表，伊無法自該合約及廣告平
面某冊發現被上訴人將外賣獎勵停車位而多出之共用部分面某灌入住戶之
共用部分面某，亦無法藉由建物登記謄本獲知，構成公交法第二某四條規
定足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，依同法第三十一條、第三
十二某第二某等規定，伊自得請求被上訴人依短少之坪數計算損害賠償。
依購買時每坪六十六萬元計算，伊所受損害為九百零五萬五千二某元。爰
依房地買賣合約第三條第二某第三款約定、物之瑕疵及不完全給付之法律
關係，請求被上訴人減少價金及負損害賠償責任。伊之上開債權與被上訴
人對伊之價金請求權抵銷後，被上訴人不得請求伊給付任何款項等語，資
為抗辯。並提起反訴，求為命被上訴人給付三百九十九萬一千八百十三元
，及加計法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予論述）。
原審以：兩造簽訂系爭合約及協議書，由上訴人以上揭價金向被上訴
人購買前開不動產，被上訴人已將上訴人購買之上開不動產應有部分辦理
所有權移轉登記與上訴人，惟上訴人尚有尾款五百零六萬三千三百八十七
元未付等事實，為兩造所不爭，復有預定房地買賣合約書三份、預定獎勵
車位土地買賣合約書、交屋作業協議書及更換車位之協議書暨變更工程追
加減帳簽認表各一份在卷可稽，堪信為真實。按買受人因物有瑕疵，而得
解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十
六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅，民
法第三百六十五條第一項定有明文。查上訴人自承其於九十年七月二某三
日發現公共設施虛灌坪數，嗣於同年九月五日即委請律師發函通知被上訴
人，茲上訴人遲至九十一年七月十一日始主張依短少之坪數減少價金，已
逾上開通知後六個月除斥期間之規定。復依兩造間房地買賣合約第一條、
第二某第二某、第三條第二某、第四項所載，可知兩造約定買賣標的物每
戶之面某為：主建物一七０．八二某方公尺、附屬建物二某．五一平方公
尺及分擔契約所列各共用部分七五．三六平方公尺，合計二某一．九六平
方公尺。而被上訴人移轉登記與上訴人買受三戶之建物面某，每戶均為：
主建物一七一．一一平方公尺，附屬建物二某．三八平方公尺，共用部分
（大公、小公）七七．四八平方公尺，每戶總計二某三．九七平方公尺，
為兩造所不爭，並有系爭大樓產權面某表存卷可按，符合兩造就系爭房屋
約定之債之本旨，自難認為被上訴人移轉登記與上訴人之房屋有減少契約
約定效用之瑕疵可言。又公寓大廈管理條例第三條第四款規定：「共同部
分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物而供共
同使用者」。再觀兩造於系爭合約第三條第二某第三款約定之共同使用部
分七五．三六平方公尺，已明載上訴人應分擔之公共設施包含一樓公共門
廳、樓電某間、雨某、電某間暨管理員室；二－十一樓樓電某間、梯廳及
空調機某、屋頂突出物一－二某；地下一－三樓公共樓電某間、台電某電
室、空調機某、垃圾儲存室、緊急發電某室、機某、水某、消防幫浦室及
其他歸屬系爭大樓公共使用部分等面某（地下三樓之法定停車位面某除外
），則就如原判決附表（下稱附表）第一項所指一樓大廳及雨某、機某部
分，依約應屬由全體區分所有權人分擔之共用部分無訛，且其內亦確有變
電某，上有大型攫管、三條水某，另放置小樓梯及拖把、木板等雜物，有
卷附勘驗筆錄可考，即現實上確供作公共使用，洵堪認定。故上訴人指摘
附表第一項係供一樓使用，為其不應分擔之共同使用部分，自非可採。另
系爭合約第三條第一項載明系爭大樓為地上十一樓、地下三樓之規劃，系
爭大樓於設計之初，即設計所需之法定停車位為二某九個，規劃設計於地
下第三層，並據以申請建造執照，嗣亦經臺北市政府工務局建築管理處核
准。且合約書後附之系爭大樓建造執照明載地下三層為防空避難室兼停車
空間，地下二、一層停車空間、注意事項：增設公共停車位四十六個，
切結供公眾使用，並於產權移轉及房屋銷售時列入交待。另合約書後附之
地下三層、二某之平面某，亦可知悉地下二某為增設之停車空間，地下二
、三層已編排號碼第三十－五五、一－二某之大小停車位，車道設計係五
．五公尺，且上開建造執照中對於地下三層之設計，其後並無任何變更，
亦據證人即建築師陳茂雄證述在卷。該地下三層、二某之平面某，除停車
位及車道外，另標有：電某機某、自設變電某、水某、消防幫浦室、發電
機某、電某、空調機某等設施；加以合約書第三條第二某第三款另記載
之台電某電某、垃圾儲存室、緊急發電某室等公共設施，均為系爭大樓共
同使用部分而由全體區分所有權人分擔之部分。合約書第九條第四項亦約
明獎勵停車位人員出入動線，與社區住戶出入，故其人員出入使用獎勵停
車專用之電某，則上訴人亦可得知系爭大樓另有獎勵停車位專用之電某設
備。顯然被上訴人於簽約前，即以車道寬五．五公尺、法定停車位二某九
個、獎勵停車位四十六個之設計，向主管機某申請建造執照獲准，其後亦
依建造執照及相關之設計平面某興建設置，並無變更。臺北市建築師公會
鑑定函亦稱：採原設計五．五公尺車道之配置方法，法定停車位係二某五
個加上必要之共用空間，無法於地下一層全部設置完畢。加以上訴人於簽
約時對於系爭大樓為地下三層，獎勵停車位為四十六個，地下第一、二某
為增設供公眾使用之獎勵停車位空間，地下第三層為防空避難室兼停車空
間，地下一－三層有合約書所載之各項公共設施，並有獎勵停車位專用之
電某設備等項規劃，自合約條款及後附之建造執照、平面某等資料均得知
悉，其於充分審閱合約條款七日以上再同意簽約，此觀合約書第一條經上
訴人蓋章即明。則上訴人事後翻異主張系爭大樓之車道可採取三．五公尺
之設計，除法定以外之其他公共設施不得設置，及可採儉省之設計方式設
置於地下一層即足等節，顯違誠信原則。又大樓公共設施之設置，除須依
法令規定必須設置者外，另有針對大樓之需要而為具體個別之設計，僅需
當事人事先知悉協議即可，法無禁止之必要。系爭大樓地下一－三層有公
共樓電某間、台電某電某、空調機某、垃圾儲存室、緊急發電某室、機某
、水某、消防幫浦室等公共設施，已於合約書載明並經上訴人同意，而系
爭大樓建竣後，已成立管理委員會並向主管機某提出備查，被上訴人已將
系爭大樓共同使用部分交管理委員會管理使用，有臺北市政府備查函附報
備證明、管理委員簽認之公共設施竣工圖、九十年一月五日公共設施移交
書附卷可憑，足見系爭大樓之共用部分現已非被上訴人管理使用，則公共
設施中縱有現況使用與原來規劃用途不一之情形，要屬系爭大樓全體區分
所有權人決議如何管理使用，交管理委員會執行之問題，與被上訴人無涉
。則上訴人主張被上訴人應負不完全給付之損害賠償責任，洵屬無據。兩
造簽訂之合約中雖僅記載上訴人購買房屋應分擔之共用部分項目及面某，
而未記載購買房屋分擔共用部分所佔總共用部分之比例（或計算方式），
惟甲桂林公司已於接待中心備置系爭大樓之持分總表，供客戶閱覽及自行
取閱，並作為銷售人員介紹及銷售計算總價款之依據。被上訴人於簽約前
已將分擔共用部分比例之資訊，以持分總表置於接待中心供閱覽或自由取
閱之方式，此據證人即甲桂林公司負責人張裕能、證人即甲桂林公司銷售
人員簡明玲證述明確，足見被上訴人已盡其告知義務，兩造並依持分總表
上記載有關上訴人買受之主建物、附屬建物及共用部分面某，如數記載於
兩造間之合約第三條第二某各款，上訴人復簽名同意，亦足認定兩造就共
用部分之分擔有默示之合意存在。上訴人主張被上訴人違背告知義務，有
違公交法第二某四條規定，應負損害賠償責任云云，委無可採。綜上所述
，被上訴人依民法第三百六十七條規定，請求上訴人給付尾款五百零六萬
三千三百八十七元本息，為有理由，應予准許。上訴人主張被上訴人應負
物之瑕疵擔保責任、不完全給付及違反公交法第二某四條規定，應負減少
價金或損害賠償責任，據以與上開給付尾款之債務相互抵銷，為無理由。
另訴請被上訴人給付三百九十九萬一千八百十三元本息部分，亦屬無據，
不應准許。並說明兩造其餘攻擊或防禦方法及舉證，核與判決結果無礙，
自無逐一詳予論駁之必要。因而維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，
駁回其上訴，經核於法並無違誤。上訴論旨，徒就原審證據取捨、認定事
實及解釋契約之職權行使，並就原審已論斷者，泛言未論斷，指摘原判決
不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四
百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十六年十月四日
最高法院民事第六庭
審判長法官劉延村
法官劉福來
法官許澍林
法官黃秀得
法官李寶堂
本件正本證明與原本無異
書記官
中華民國九十六年十月十五日
