申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：肖某某，男，19××年××月××日出生。
委托代理人：李某，湖南某某（略）事务所（略）。
委托代理人：孙某某，湖南某某（略）事务所（略）。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：周某，男，19××年××月××日出生。
肖某某与周某租赁合同纠纷一案，湖南省长沙市芙蓉区人民法院于2009年12月4日作出(2009)芙民初字第X号民事判决。周某不服，向本院提起上诉，本院于2010年7月28日作出（2010）长中民二终字第X号民事判决，已经发生法律效力。肖某某不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2010年10月11日作出（2010）湘高法民申字第X号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，经合议庭评议，现已审理终结。
2009年6月24日，周某起诉肖某某称：2006年7月1日，周某与肖某某签订《租赁合同》，至2009年6月25日止，肖某某已拖欠租金一年以上，达x元。肖某某在未经周某同意的情况下，拆除门面的部分天花顶楼板，并在室内安装楼梯直达二楼，严重破坏房屋主体，造成极大安全隐患。特请求：1、判令肖某某支付至2009年6月25日止的房租x元和滞纳金以及2009年6月26日起至实际搬离租赁房屋止的房租和滞纳金；2、判令解除双方之间的租赁合同，肖某某将租赁房屋恢复原状；3、肖某某所交的押金4500元不退还，做违约金处理；4、判令肖某某承担本案诉讼费用。
湖南省长沙市芙蓉区人民法院一审查明：周某和肖某某于2006年7月1日签订《A陶瓷建材城租赁合同》约定：甲方（周某）将A陶瓷建材城B-C门面租给乙方（肖某某）经营；每月租金2701.3元，押金4500元；经营期限自2006年7月1日起至2016年6月30日止，乙方须在2006年7月1日起按季度（三个月）提前15天支付下季度租金；乙方使用不当或者人为原因造成房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复；乙方不按时支付租金，每逾期一天，承担千分之三的滞纳金，逾期15天，甲方有权收回铺面，并由乙方承担一切经济损失，不退还乙方押金。该合同甲方开户行填写了周某在建行的账号。合同签订后，周某向肖某某交付了上述铺面，肖某某按合同约定向周某交纳了租房押金4500元，并以向周某在建行的账户存入租金的形式，支付租金至2007年10月17日。2008年1月，肖某某在周某不在长沙的情况下，将B栋D号门面地面开凿缺口，在周某的C号门面中间增设通往X楼的楼梯。2008年5月26日，周某与肖某某各出资x元成立石中岩公司，该公司位于长沙市A陶瓷建材新城B栋X房，并将B栋X楼作为该公司产品展示区，X楼展示厅须经过周某的C号门面内加建的楼梯作为通道。2008年10月，周某向肖某某提出退出石中岩公司，2009年3月22日，周某向有关部门投诉，称肖某某未经其同意，擅自将所租门面楼面改造成楼梯通道。肖某某的侄女余畅曾在石中岩公司任出纳，2008年10月13日，余畅经手向周某名下招商银行账户存入x元。肖某某称此款是他根据周某的要求，作为2008年11月1日以后的门面租金，委托余畅存入周某账户的，并提供招商银行的客户回单予以证明。周某对此不予认可，称余畅是石中岩公司出纳，自己为图方便经常委托余畅替其存钱，该笔存款是自己交钱给余畅办理的，用于偿还到期信用款。周某与肖某某为租金的支付等事宜协商未果，酿成纠纷，周某于2009年2月向原审法院提起诉讼，后于2009年5月13日申请撤诉获准。此后双方纠纷并未解决，周某再次起诉。
湖南省长沙市芙蓉区人民法院一审认为：肖某某称2007年10月17日后他以现金方式向周某支付租金到2008年6月30日，但没有提交相应证据，不予采信。肖某某称他与周某于2008年5月合资开办石中岩公司后，周某的C号门面实际由石中岩公司使用并支付租金，石中岩公司已支付租金至2008年10月底，并提供石中岩公司账目予以证明，但该财务帐未有租金支付凭证，不足以证明石中岩公司向周某支付了从2008年6月至10月底期间的租金。肖某某是租赁合同相对方，负有向周某支付房屋租金的合同义务，从2008年3月1日至2009年5月30日止发生的租金为x.5元。余畅于2008年10月13日存入周某在招商银行账户的x元的银行客户回单原件由肖某某持有，周某没有提交证据证实该款是其本人委托余畅存入，肖某某辩称该款是其支付周某租金的理由成立，予以采信。因此，按照周某要求肖某某支付从2008年3月1日开始的租金计算，肖某某实际已支付租金至2009年5月底。因周某与肖某某对租金的支付情况存在争议，在上述x元是否肖某某支付的租金未予定性前，肖某某有合理抗辩权，故周某以肖某某拖欠租金为由要求解除《租赁合同》的理由不成立，不予支持，但在确定肖某某于2008年10月13日支付周某房屋租金x元的情况下，肖某某应按实际使用房屋时间支付所欠周某租金。因此，对于周某要求肖某某支付租金的请求，部分予以支持。2008年1月肖某某在所租周某C号门面内搭建楼梯是事实，但周某直到2009年3月份才向相关部门投诉，可以认定肖某某搭建楼梯的行为事后得到了周某的认可，现无鉴定部门意见确认该行为危及房屋安全，且该房屋仍在肖某某的合同租赁期内，故对周某要求对该租赁房屋恢复到租赁前状态的请求，不予支持。如前所述，周某要求解除租赁合同的理由不成立，故其要求肖某某所交的押金4500元不退还，作违约金处理的理由也不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出(2009)芙民初字第X号民事判决：一、肖某某在本判决生效之日起五日内支付周某房屋租金(从2008年3月1日起至生效判决确定给付之日止，按2701.3元/月计算，其中应扣除已付租金x元)，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定处理；二、驳回周某的其他诉讼请求。本案一审受理费1159元，由周某负担800元，肖某某负担359元。
周某不服，向本院上诉称：一、一审法院仅凭肖某某持有户名为周某的x元客户回单即确认是肖某某所存的租金，不审查周某提交的存款回单上存款人是周某的名字，不审查肖某某所述存款细节与实际情况不相符合的情节，也不审查该x元与双方租赁合同约定的交租时间、交租金额、交租账号以及交租习惯不符，属于认定事实错误，认定事实的证据不足。二、一审法院并未查清从双方租赁房屋开始，肖某某到底缴纳了多少房租和押金，而直接引用租金诉讼时效的规定，漏算了2007年11月10日至2008年3月1日的租金。三、即便按照一审法院对x元的错误认定及漏算2007年11月10日至2008年2月28日租金，肖某某也已违反了《租赁合同》规定，其拖欠租金超过15天，周某要求解除合同符合合同约定及法律规定。四、周某对于肖某某在其门面内搭建楼梯事先未告知事后未许可，肖某某擅自对房屋进行结构拆改，变动房屋建筑主体和承重结构，依法应予拆除且周某一直要求肖某某拆除，一审法院认为无鉴定部门确认该行为危及房屋安全且仍在租赁期内，不支持恢复原状的请求，属于事实认定错误。五、一审法院判决肖某某支付从2008年3月1日起至判决生效之日止（扣除x元）的租金，但驳回周某要求肖某某支付租金滞纳金的诉讼请求，是适用法律错误，其驳回滞纳金请求无任何法律依据。六、肖某某并未主动交纳房屋押金，肖某某手中的押金条是其从前租户周某某那里转过来的，周某某擅自转让房屋已经违反合同约定，周某已依约扣除了周某某所交的4500元押金。请求二审法院撤销原判，支持周某的一审诉讼请求，判令肖某某承担本案一、二审案件受理费。
本院二审查明的事实与原审法院查明的基本一致，另查明：周某（甲方）和肖某某（乙方）于2006年7月1日签订《A陶瓷建材城租赁合同》1份，该合同第四条第3款约定：租金缴纳办法：乙方定期向甲方提供的银行存款账户内支付租金（存款），甲方开具收款收据（或收条）。第七条违约责任第4款约定：乙方不按时支付租金，每逾期1天，承担千分之三的滞纳金，逾期15天，甲方有权收回铺面，并由乙方承担一切经济损失，不退还乙方押金。合同尾部甲方开户行一栏为周某在建行的账号。肖某某在一审判决以后，于2009年12月24日和2010年3月15日分两次向《A陶瓷建材城租赁合同》中指定的甲方开户行即周某在建行的账号支付了x.5元和8104元，其认为租金已交至2010年6月底。
本院二审认为：周某与肖某某于2006年7月1日签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反我国法律强制性规定，合法、有效，双方均应诚实全面履行。1、x元能否认定为肖某某所缴纳租金：肖某某是租赁合同相对方，负有向周某支付房屋租金的合同义务。余畅于2008年10月13日存入周某在招商银行账户的x元的银行客户回单原件由肖某某持有，肖某某据此主张该笔款项系其向周某支付的租金。经查，双方合同明确约定了租金的缴纳方式为向周某指定的建行账户存入租金，且须按季度（三个月）提前15天（收租期）支付下季度租金，故此肖某某该项主张不符合双方合同对交租方式、时间、金额的约定，所付款账号也与合同约定不符，肖某某亦没有举证证明双方变更了支付租金的账号，结合肖某某于一审判决后分两次向该合同中周某指定的开户行即周某在建行的账号支付租金的行为分析，该x元不能认定为肖某某向周某支付的租金，原判决仅以肖某某持有该银行客户回单原件即认定该笔款项系肖某某向周某支付的租金，证据不具有排他性，该主张依据不足，周某的该上诉理由成立，本院予以采纳。2、原判决计算周某租金的起止日期是否有依据：周某上诉称原判决漏算了其2007年11月10日至2008年3月1日的租金，经查，周某在原审庭审中明确表示其诉讼请求中租金的计算是从2008年3月1日计算至2009年6月25日止，故原审法院据此计算其租金是正确的，周某该上诉理由不成立。3、肖某某应向周某支付多少租金：经审理查明，肖某某于2007年10月17日交租金8100元，按照租金2701.3元／月计算，扣除4500元押金，其租金已交至2007年11月27日。肖某某于2009年12月24日和2010年3月15日分两次支付租金共计x.5元，那么肖某某的租金就从2007年11月27日缴纳至2009年1月3日。从周某主张的2008年3月1日计算至2009年6月25日止，共计发生租金x.58元，故此，肖某某应向周某支付该期间租金，周某起诉要求支付x元，本院予以准许。4、周某是否有权解除合同：双方合同约定：肖某某不按时支付租金，每逾期1天，承担千分之三的滞纳金，逾期15天，甲方即周某有权收回铺面，并由乙方承担一切经济损失，不退还押金。依前所述，肖某某缴纳租金已逾期15日，至于肖某某于一审宣判后主动向周某指定的建行账户缴纳租金的行为，属于肖某某主动履行部分合同义务的行为，但截止到2009年6月25日止其仍有拖欠周某租金的行为，且拖欠租金超过15天，故周某主张解除合同，由肖某某将承租房屋恢复到租赁前的状态，符合合同约定，本院予以支持。因肖某某拖欠租金已达到解除合同的15天，且周某亦据此主张了解除合同，故不符合该条所约定的由肖某某承担滞纳金的情形，原审法院由此未支持周某滞纳金的诉讼请求，有合同依据，周某上诉称原判驳回其滞纳金请求无依据不能成立，本院不予采纳。5、肖某某是否向周某缴纳了押金：双方合同约定，肖某某应向周某缴纳租房押金4500元，现肖某某不能提交其向周某缴纳押金的证据，肖某某称其是向他人转租的门面，转租的时候其把押金给了转租人，其手上持有转租人向周某缴纳押金的押金条。经查，肖某某所陈述的交押金的事实与双方合同的约定不相符合，且承租人与出租人签订租赁合同中所约定的押金，按惯例承租人应向出租人缴纳而不是向前手承租人缴纳；肖某某以持有前手承租人缴纳押金的押金条来主张自己缴纳了押金，证据不具有排他性，该主张依据不足，故此，不能认定肖某某已依合同向周某缴纳了押金，周某该上诉主张成立，本院予以采纳。该笔款项应在肖某某所交租金中予以扣除。因肖某某违约，按双方合同约定，该笔押金不予退还。周某该项上诉请求成立，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十七条、二百三十五条之规定，本院作出（2010）长中民二终字第X号民事判决：一、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院(2009)芙民初字第X号民事判决第一项为：肖某某在本判决生效之日起五日内支付周某房屋租金x元，2009年6月25日后至肖某某实际搬离周某位于A陶瓷建材城B-C门面之日止发生的租金，按2701.3元／月计算；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院(2009)芙民初字第X号民事判决第二项；三、解除周某与肖某某于2006年7月1日签订的《A陶瓷建材城租赁合同》，肖某某应在本判决生效后五日内将A陶瓷建材城B-C门面归还给周某，同时应将该租赁房屋恢复到租赁前的状态，或向周某支付恢复原状所需的费用；四、肖某某向周某所交租金4500元不予退还。如果逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1159元，二审案件受理费1159元，由被上诉人肖某某负担。
肖某某不服，申请再审称：一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、二审判决认定x元不是交付的租金错误。2、二审判决认定没有缴纳4500元押金错误。二、有新的证据，足以推翻原判决。证据一，2010年6月15日肖某某通过招商银行向周某支付了一个季度的租金，共计8104元；证明了该8104元就是支付周某的租金，只是与合同约定的账号不同而已，以证明二审判决单纯以合同约定的支付方式作为对租金性质的判决依据是错误的。证据二，2004年7月29日，肖某某从周某某手中转让的押金条，这份证据证明了肖某某已将押金4500元交付给周某某，从而间接向周某支付了押金。周某对此是明知的。否则，周某在肖某某第一次交租时不可能只要求支付一个季度的租金8C元，并将门面交付。综上所述，请求依法撤销二审判决，维持一审判决。
本院再审在原审查明事实的基础上查明：2008年5月，周某与肖某某出资成立石中岩公司，B-C门面作为该公司经营场所的一部分，至2008年10月，周某向肖某某提出退出石中岩公司。2008年10月13日，余畅持周某的招商银行卡办理了x元存款。周某和肖某某均认为该业务是自己委托所存，肖某某持有该存款的客户回单原件。再审过程中，余畅作证称该笔存款系肖某某委托办理。
另查明：B-C门面系肖某某从周某某处转租，周某某向周某交纳的4500元押金条在转让时一并转给了肖某某。
本院认为，根据查明的事实和当事人的再审请求，本案再审审查的焦点问题是：
（一）关于谁是余畅存入x元的实际存款人
2008年10月13日，余畅持周某招商银行卡办理了x元存款业务，对该事实，肖某某和周某均没有异议，但双方均认为是自己委托所存。周某称肖某某在一审时描述余畅凭账号存款不实。本院认为，肖某某持有该笔存款的银行客户回单原件，存款办理人余畅再审过程中也称该笔存款系肖某某委托所存，足以证明肖某某是x元存款的实际存款人，肖某某关于存款细节的出入，不足以影响其是实际存款人的认定。
（二）关于租房押金4500元认定问题
前承租人周某某在转让门面时将4500元押金一并转让给肖某某，对此，在周某和肖某某签订《租房合同》时，周某并没有提出异议，说明周某认可租房押金转让的事实。周某在一审起诉时也已经自认“请求判令肖某某所交押金4500元不退”。故肖某某已经交纳4500元押金的事实本院予以认定。
（三）关于双方之间的租赁关系
双方合同约定：肖某某不按时支付租金，逾期15天，周某有权收回门面并不退还押金。肖某某称2008年3月1日起的租金已由石中岩公司支付的事实没有证据支持，本院认定肖某某直至2008年10月13日才交纳了门面租金，已逾期7月，周某有权凭双方签订合同解除双方之间的租赁关系，并不退还4500元押金。
综上所述，原一、二审判决认定事实部分不清，证据不足，再审予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，第一百八十六条第一款之规定，判决如下：
一、撤销本院（2010）长中民二终字第X号民事判决第一项、第二项，维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2009）芙民初字第X号民事判决第一项、第二项；
二、维持本院（2010）长中民二终字第X号民事判决第三项。
三、变更本院（2010）长中民二终字第X号民事判决第四项“肖某某向周某所交租金4500元不予退还”为：“肖某某向周某已交租金4500元不予退还”。
本案一审案件受理费1159元由周某承担800元，肖某某承担259元；二审案件受理费1159元，由周某承担800元，肖某某承担259元。
本判决为终审判决。
审判长旷学瑛
审判员王发强
代理审判员游浩然
二○一一年六月九日
书记员严新龙
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……
第一百八十六条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
