原告肖某某，男。

被告刘某某，女。

原告肖某某（以下简称原告）诉被告刘某某（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员龙新群独任审判，于2011年7月15日公开开庭进行了审理。原告，被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2006年5月22日，被告与开发商湖南高宝利房地产开发有限公司签订《上城星座大厦租赁合同》。租赁标的为长沙市X路上城星座大厦五楼整层，租赁期限为五年，租期从2006年6月1日起至2011年5月31日止。在租赁期间，原告在开发商湖南高宝利房地产开发有限公司购得上述租赁物，原告取得上述租赁物的出租人地位。现被告与开发商的租赁合同租期已满，经原告催收，被告拒不返还租赁物。诉讼请求：1、判令被告立即腾空原告的房屋（长沙市X路上城星座大厦五楼整层）；2、判令被告赔偿原告占用房屋的损失10万元整；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。

被告辩称，1、本案系被告经理李允清与原告代理人许湘军恶意串通，私下合谋，损害原告及被告之行为，依法应归属无效；2、被告愿意提高租金继续经营，未给肖某某本人造成任何损失，许湘军擅自与第三人刘某某签订合同系无效合同，且第三人刘某某并无实际损失，诉请赔偿占用房屋损失10万元没有依据。

经审理查明，2006年5月22日，湖南高宝利房地产开发有限公司与被告签订一份《上城•星座大厦租赁合同书》，该合同书约定，湖南高宝利房地产开发有限公司（甲方）将位于长沙市X路上城星座大厦五层整层，建筑面积约为1268.37平方米的商铺出租给被告（乙方），承租的商铺仅限用于经营足浴、保健；租赁期限为五年，租赁期从2006年6月1日起至2011年5月31日止；第一年及第二年月租金标准x元，第三年及第四年月租金标准x元，第五年月租金标准x元。签订本合同时，乙方向甲方支付首期租金，每期租金提前壹个月向甲方支付下壹期的租金；乙方在签订合同当日，支付甲方3万元履约保证金，租赁经营期间乙方给甲方造成任何损失，甲方有权在履约保证金内扣除乙方应付的任何款项。合同期满或解除合同，乙方的装修本着“来修去丢”的原则，甲方不予补偿，乙方不得任意拆除已形成的装修设施。乙方履约期间无违约行为，合同期满时，在同等条件下，有优先承租权。如继续承租时，需在合同期满前二个月以书面形式告知甲方，经甲方同意后签订新合同。否则，甲方有权自行处置本合同中的房产；合同终止或解除后，乙方退还租赁房屋给甲方，室内装修应维持当时的现状，不得损坏和破坏，甲方无需补偿乙方。因各种原因而提前解除合同或合同期满不再续约时，乙方应如期退还商铺，并将存放在商铺内的一切财物搬走。逾期超过十五天则视为乙方自动放弃对财物的所有权，甲方有权处理，乙方不得追究。

2006年10月10日，被告向长沙市工商行政管理局雨花分局办理个人经营营业执照（注册号：x），字号名称为：长沙市雨花区泰源足浴休闲俱乐部，经营者姓名刘某某，经营场所长沙市雨花区X路X号上城星座五楼。

合同履约期内，湖南高宝利房地产开发有限公司将所租赁房屋转让给原告，并于2008年12月1日在长沙房产局办理了房屋产权证（长房权证雨花字第x号），房屋所有权人登记为原告单独所有。

2011年2月20日，被告向原告提出续租上城星座五楼的申请报告。2011年2月28日原告向被告提供回复函，在同等条件下，被告方享有优先续签合同的权力；根据市场租赁行情，将会对五楼的租赁价格做相应的调整；被告方于2011年3月7日前将3月1日至5月30日止三个月房租及原来所欠物业公司的费用交来我司，以保证现有合同的正常履行。

2011年5月16日，长沙世爵物业管理有限公司代表原告向被告发出《工作联系函》，函称：被告与原业主湖南高宝利房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》将于2011年5月30日到期。原合同到期日收回该物业的使用权，原被告租用的上城星座五楼整层物业将另行使用安排。

2011年6月19日，被告以“长沙市雨花区泰源足浴休闲俱乐部”的名义向原告发出《工作联系函》，函称2011年5月12日，原告与刘某某签订新的《上城•星座大厦租赁合同书》，该合同书约定，原告将位于长沙市X路上城星座大厦五层整层，建筑面积约为1268.37平方米的商铺出租给被告，承租的商铺仅限用于经营足浴、保健等；租赁期限为捌年，租赁期从2011年6月1日起至2019年5月30日止，第壹年租金为68万元，以后逐年递增，第捌年租金为84万元。

2011年6月20日。原告与刘某某签订《解除租赁合同协议》。

2011年6月27日，原告向本院提起诉讼，请求裁决。

以上事实，有《上城•星座大厦租赁合同书》、个体工商户营业执照、申请报告、回复函、工作联系函、当事人的陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。

本院认为，被告与湖南高宝利房地产开发有限公司签订的《上城•星座大厦租赁合同书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效。各方当事人应当严格依合同约定履行各自的义务。合同履行期间，湖南高宝利房地产开发有限公司与原告就租赁给被告的房屋签订了转让协议，并办理房屋所有权人登记，原告依法取得了被告租赁房屋的所有权。根据买卖不破租赁的原则，原被告应受该租赁合同的约束。2011年2月20日被告向原告提出续租的申请，原告回复，在同等条件下，被告方享有优先续签合同的权力，但之后，原告通知合同到期后，其对该房产另行安排使用。在合同到期后，双方虽然多次协议续租事宜，但未达成一致，原被告的租赁合同因期满而终止。原告要求被告腾空占用原告的房屋，符合合同和法律规定，本院予以支持。被告拒不返还租赁物，应赔偿原告占有房屋的损失费，原告要求被告支付逾期腾房使用费损失，符合法律规定，本院予以支持。占有使用费的标准参照原合同最后一年的月租金标准计算，原告主张过高部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：

一、被告刘某某于本判决生效后3日内腾空原告肖某某所有的长沙市X路上城星座大厦五楼房屋。

二、被告刘某某于本判决生效后3日内支付原告肖某某占用使用房屋的损失费（2011年6月起按每月x元的标准支付至腾房之日止）；

三、驳回原告肖某某的其他诉讼请求。

本判决生效后，如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2300元，因适用简易程序减半收取1150元，由被告刘某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员龙新群

二○一一年七月二十八日

书记员张金玲