申请再审人（一审原告、二审上诉人）贾某甲

委托代理人李某某

被申请人（一审被告、二审被上诉人）周某某

委托代理人孙小帅，河南震世（略）事务所（略）。

原审第三人贾某乙

申请再审人贾某甲因与被申请人周某某、原审第三人贾某乙房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2009）南民一终字第X号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2010年8月20日作出（2010）豫法民申字第x号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人贾某甲及其委托代理人贾某年、李某某，被申请人周某某及其委托代理人孙小帅、原审第三人贾某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2008年12月23日，贾某甲向南阳市宛城区人民法院起诉称，其长期在外工作，祖上留有几间旧房，经自己翻修后，长期无人居住，待去年回到村里，才知道本村居民周某某已经居住在该房子里，经多次催要并经村委、乡司法所调解，周某某以种种理由不搬迁。请求判令周某某立即腾出现在居住的位于袁庄社区居委会门牌号为X号的房屋。2009年2月5日，周某某申请追加贾某乙为第三人；同时请求判令贾某乙返还购房金x元，房屋维修、装修、整理费x元，购房金两年的利息9172.08元，房屋两年来的增值费x元，协议违约金x元，由贾某乙先返还购房金和经济赔偿再由周某某退房。理由是，因周某某在购房时与父母分家无房可住，得知贾某乙的房子两年无人居住，遂与其商量买卖房屋的事。贾某乙一再强调房子是由自己所建，经协商签订了房屋买卖协议。周某某一次性支付贾某乙x元，之后又对房子进行装修、维修、整理，共计花费x元，搬入居住至今。居住期间物价上涨，购房款是借来的，申请人因购房生活困难，故请求经济补偿后再购房后方可退房。周某某同时答辩称，双方系同村村民，知道该房归贾某乙所有，贾某乙与周某某的协议合法、真实，贾某甲要求退房的理由不足。如果第三人毁约退房，应先退购房款。

南阳市宛城区人民法院一审查明，贾某甲与贾某乙系父子关系。1999年4月30日，贾某甲与贾某乙由中人李某林执笔，立一文约：“爷贾某林机瓦房三间座北面向南面，原边旧界同中言明卖于四子贾某乙为业，折合人民币壹万元整，同中言明，空中无凭，立字据证。”贾某甲的三个儿子贾某乙、贾某章、贾某新分别在该文约上签字同意。同年七月，第三人经村组同意，翻建房屋五间。2007年4月22日，贾某乙与周某某签订房屋买卖协议。协议约定：贾某乙将自己所有的汉冶办事处元庄村X组结构为砖混，面积为13.5×12.6的房屋出售给周某某。双方协商价为九万八千元，周某某于2007年4月22日将款支付给贾某乙，一次付清。贾某乙保证该房无任何四邻纠葛及产权纠纷，并于协议生效交款之日完好无损交给周某某。如出现四邻及买卖纠纷由贾某乙负责解决。协议签订当日，双方将房、款两清。周某某搬入该房居住至今。

南阳市宛城区人民法院认为，双方争议的房屋是贾某乙经相关人员同意，经村组同意对房屋予以翻建之后，经协商，自愿签订买卖协议，将房子卖给周某某，有四邻证言及贾某乙提供的买房文约、建房清单相互印证，足以证实争议之房系贾某乙所建，贾某乙处分该房产合法有效。一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条的规定，判决：驳回贾某甲的诉讼请求。

贾某甲上诉称，1.应该将争议的房屋返还给贾某甲，贾某乙与周某某之间系另一种法律关系。2.1999年4月30日的文约系复印件，一审法院没有查明该协议的真实性即认定为有效协议，事实不清。3.居委会证明证实房子是贾某甲的。请求：撤销原判，改判由周某某将房屋返还给上诉人。周某某答辩称，贾某甲与贾某乙的问题应另案解决。请求二审驳回上诉，维持原判。贾某乙述称，原审判决没有查明事实，我不同意原审判决。

本院二审查明的事实与一审相同。本院二审认为，贾某甲无确凿的证据证明房子归己所建、所有。贾某乙将房子出售给周某某系真实意思表示，且周某某已经长期居住使用，故应认定买卖协议有效。故二审判决：驳回上诉，维持原判。

贾某甲申请再审称，1.本案事实不清。一审认定1999年4月30日贾某甲与第三人贾某乙由中间人执笔立《文约》与事实不符。因本案中所谓的第三人李某林已死，被申请人提供的文约又为复印件。根据最高人民法院的司法解释，该《文约》不能作为定案依据。再者，其也没有收到x元房款，该《文约》没有实际履行。一审认定贾某甲的三个儿子贾某乙、贾某章、贾某新分别在《文约》上签字同意错误，实际上贾某章、贾某新根本没在《文约》上签过名，也不知此事。2.二审认定周某某与贾某乙的房屋买卖合同有效错误。该房屋系贾某甲祖上贾某林所留，二审法院仅以贾某乙及其四邻的证言就推断本案所涉买卖协议有效不合实际，因为贾某乙根本没有处分权，有处分权的是贾某甲。3.关于房屋主权问题。1998年贾某甲将祖上所留的三间机瓦房出钱翻建，贾某乙协助建房系子女应尽义务，该房产不归贾某乙。况且，贾某乙也承认一时糊涂受利益驱动，私自卖了不该卖也无资格卖的房屋。贾某乙对涉案房产的处分是否合法，一、二审没有查清。请求：撤销原判，依法确认房屋买卖合同无效，退赔申请人的财产、负担申请人申请再审损失。

周某某再审答辩称，1.二审判决事实清楚，适用法律正确。购买房屋有协议为证，购买后答辩人又对房屋进行改建、扩建，均无人提出异议。房屋系第三人所建并由第三人出卖，符合法律规定。2.申请人请求确认买卖协议无效超出原审诉讼请求，再审不应审理。原审案由为返还原物，没有要求确认买卖协议效力。该协议系双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，为真实有效协议。3.关于争议房屋权属问题。争议房产的四邻最清楚该房系谁所建，贾某乙在原审的陈述也最有证明力。即使该房无准建许可证、宅基地使用证，也不影响贾某乙对该房的物权及处分权。贾某甲与贾某乙系父子关系，如贾某乙擅自将其房产卖掉，贾某甲不可能不知，周某某购买房屋后已经居三年时间又对房屋进行扩建装修。周某某系善意第三人，不可能对贾某甲承担任何责任。请求：驳回申请人的再审申请，维持原判。

本院再审查明的事实除与原审相同外，另查明：争议的房屋在汉冶办事处辖区，该办事处证明，贾某甲系元庄九组老户，有老宅一处，1998年经村同意，按规划翻建五间房屋，规划面积14米×12.6米。

本院再审认为，1.贾某甲主张返还原物，该物系房产，贾某甲未能举出该房的所有权证明，虽有汉冶办事处证明其有老宅一处，但该房由1999年4月的文约证明已经处分给贾某乙。2.贾某甲与贾某乙在买卖房屋时签订了买卖协议，该买卖协议有效，且已履行，房子已经及时交付，房款也及时付清。3.周某某系善意购买人。贾某乙出示的1999年文约、贾某乙负责翻建房屋等行为使周某某足以相信贾某乙有房屋支配权和处分权。故贾某甲请求返还原物的主张不能成立。原审判决事实清楚，适用法律正确，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

维持本院（2009）南民一终字第X号民事判决。

本判决为终审判决。

审判长尹庆文

审判员王中强

审判员王浩

二0一一年三月二十九日

书记员马静