原告龚a，女，汉族，户籍地山西省×市×区×大街×号×楼×单元×号。

委托代理人贺a，上海市A律师事务所律师。

被告吉a，男，汉族，户籍地江苏省×县×乡×村×组×号，现住上海市×区×路×号。

委托代理人吉b，女，汉族，户籍地上海市×区×路×弄×号×室。

委托代理人王a，上海市B法律服务所法律工作者。

原告龚a与被告吉a房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年10月29日立案受理。依法由代理审判员许瑜华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人贺a，被告吉a及委托代理人吉b到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告龚a诉称，原告于2006年11月23日将本市×区×路×号×层房屋出租给被告使用，并签订了《房屋租赁合同》。根据合同约定，租金的支付方式为付三押一、先付后用，故被告应于2009年9月30日前向原告支付2009年10月1日至2009年12月31日期间的租金，共计人民币（下同）7,260元，但被告至今仍未支付上述租金。现原告依据合同的相关约定，诉至法院，要求依法判令：一、解除原被告所签订的关于上海市×区×路×号的《房屋租赁合同》；二、判令被告立即向原告返还租赁房屋；三、被告立即迁出在该租赁房屋内的营业执照；四、被告向原告支付自2009年10月1日起至被告实际返还租赁房屋之日止的租金；五、被告向原告支付滞纳金806.67元；六、被告向原告支付违约金4,840元。

被告吉a辩称，不同意原告的诉讼请求。被告并不欠原告租金，被告已于2009年11月2日付清了2009年10月至12月的租金；被告也并无逾期支付租金的情况，原、被告双方并未约定明确的租金支付时间和地点，2007年和2008年的租金都是原告本人自行收取，2009年开始被告通过汇款方式支付租金，且每次支付租金之前都需经原告确认付款方式和时间，而且由于租金汇付的帐户也是他人帐户，因此被告也有充分的理由认为在汇付每期租金之前必须先经过原告本人确认；即便解除条件成就，也不能直接导致合同解除，只有当事人行使解除权后合同才能予以解除，现原告在未依法行使解除权进行催告的情况下直接诉请解除，是不符合法律规定的。

经审理查明：2006年11月23日，案外人薛a受原告龚a（签约甲方）的委托与被告吉a（签约乙方）签订《房屋租赁合同》一份，由原告将其所有的位于上海市×区×路×号房屋出租给被告。合同约定：租赁期限自2007年1月1日至2011年12月31日；月租金为2200元，自2009年1月1日起，月租金递x%；租金支付方式为付三押一，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。房屋租赁期间，乙方如拖欠房租累计十天以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋；乙方拖欠房租累计十天以上，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方按照月租金的双倍向甲方支付违约金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方需按日租金的一倍支付滞纳金。签约当日，被告支付了2007年第一季度的租金6,600元和押金2,200元。

在合同履行期间，原、被告双方予以确认的租金共有10笔，分别为2006年11月23日、2007年9月22日、2007年12月10日、2008年4月8日、2008年5月30日、2008年9月28日、2009年1月4日、2009年3月30日、2009年7月7日以及2009年11月2日支付的租金。其中，原、被告双方就2007年9月22日、2007年12月10日的租金对应哪段租期存有争议。对于2007年9月22日的租金，原告认为支付的是2007年第四季度的租金，被告则认为支付的是2007年第三季度的租金；对于2007年12月10日的租金，原告认为支付的是2008年第一季度的租金，被告则认为支付的是2007年第四季度的租金。

由于原告认为被告拖欠2009年第四季度的租金已超十天，遂以诉称理由诉至法院。在审理期间，被告于2009年11月2日将第四季度的租金7,260元存入案外人龚b的帐户。

另查明，龚b系原告哥哥，庭审中，原告认可龚b有权代其收取被告交付的租金。

上述事实，由原告提供的房屋产权证、《房屋租赁合同》、银行对帐单、证人证言，被告提供的收条、转帐回单、存款回单及当事人的相关陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有证据效力，本院予以采信。

本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，依法成立并生效，双方均因严格遵守。本案的争议焦点在于被告是否存在拖欠租金的违约行为

对此，原告认为是付三押一、先付后用，被告须在每一季度开始前交清租金，故被告于2009年11月2日才支付2009年第四季度的租金，其拖欠租金的行为已超过十天，符合合同所约定的解除条件；被告则认为原、被告并无固定的租金支付期限，双方习惯于经原告确认付款方式和付款时间后支付租金，合同履行过程中被告既有季度前付款，也有季度中付款、季度末付款，因此2009年11月2日支付2009年第四季度的租金符合双方的习惯，被告并未违约。

本院认为，原被告所签之合同仅约定租金的支付方式是付三押一，对于租金的支付时间未作具体约定。根据法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，在原被告双方未就租金支付时间达成补充协议且无其他条款作为判定依据的情况下，可依原、被告双方的交易习惯作出判断。按照合同约定的付三押一的租金支付方式，合同履行至2009年底，被告应付租金共计12笔（即每一季度支付一次租金），其中经双方确认的租金共有10笔，对于其余2笔租金的支付时间，原、被告双方均未能提供证据证实，这也是双方就其中部分租金对应哪段租期这一问题产生不同理解的直接原因，从而导致了原、被告双方就习惯中的租金支付时间形成不同的认识。根据证据优势原则，在双方证据支持的事实均不能达到高度盖然性程度时，法院应当依据举证责任分配原则作出裁判，由负有证明责任的一方当事人承担不利的诉讼后果。因此，依据谁主张谁举证的原则，本案中证明被告逾期支付租金的举证责任在原告，故应由原告承担不利后果。

综上，原告以被告拖欠房租累计十天以上为由要求解除合同、返还房屋、迁出营业执照、支付滞纳金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。另，被告现已支付租金至2009年12月底，因此对于原告要求被告支付剩余租金的诉讼请求，本院也不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决如下：

驳回原告龚a的全部诉讼请求。

案件受理费减半收取计25元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员许瑜华

书记员钱洁