原告金××。

委托代理人姚××。

被告张××。

委托代理人杨大春，浙江雅河律师事务所律师。

被告林××。

被告陈××。

原告金××诉被告张××房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加林××、陈××作为共同被告参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金××的委托代理人姚××，被告张××的委托代理人杨大春律师到庭参加诉讼。被告林××、陈××经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原告金××诉称，原告于2007年3月11日与被告张××委托代理人陈××、林××签订一份《房屋租赁合同》，约定被告张××将位于上海市虹口区X路××××号虹口商城内二层编号为××××号的铺位出租给原告。合同约定房屋租期为三年，租赁期限自2007年4月1日至2010年3月31日。原告当日付清第一年的租金31,512元，合同保证金2,600元，服务费500元。原告自2007年1月15日正式开始营业，3月底由于系争房屋无产权证和营业执照被工商部门宣布为非法经营，4月4日彻底封铺停业。由于被告的违约行为给原告的商铺经营造成严重损失，故起诉要求：1、判令三被告共同退还原告所付的一年租金、保证金及服务费34,612元；2、判令三被告共同赔偿原告违约金34,612元。

被告张××辩称，自己不是本案适格的共同被告。我方和原告没有任何租赁合同关系，也没有与林××、陈××签订任何委托或租赁协议。虹口商城二层××××号商铺不是我方的商铺，原告起诉没有依据。

被告林××、陈××未作答辩。

经审理查明，案外人王××为上海市虹口区X路××××号虹口商城内二层编号为××××号商铺的预售合同的购房人。2007年3月11日，被告林××、陈××以被告张××名义与原告签订一份《房屋租赁合同》，该合同出租方为“张××”，落款处为“陈××、林××代办”字样，约定由原告承租位于上海市虹口区X路××××号虹口商城内二层编号为××××号的铺位，租赁期限自2007年4月1日至2010年3月31日。租金支付方式为一年一付，第一年为31,512元，第二年为35,512元，第三年为39,512元。原告于合同签订的当日付清首年租金31,512元，合同保证金2,600元，服务费500元。由被告陈××收取上述款项并向原告出具了相应的收据。

2007年4月4日，因系争商铺无产权证不能办理营业执照，被工商管理部门查处而停止经营活动。

审理中，原告提供以“授权人”吴××、张××、陈某某名义于2006年9月20日出具的《委托授权书》，内容为委托林××、陈××等人全权代表虹口商城二楼业主进行招商，该《委托授权书》具名为打印文字，无“授权人”三人的签名或盖章。

上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、收据、《委托授权书》及双方当事人的陈述等证据佐证。

本院认为，本案争议的焦点为原告与各被告相互间的法律关系的认定以及民事责任的承担。合同的签订应以双方的真实意思表示为基础，被告张××既非系争的预售合同的购房人，也未与被告林××、陈××签订房屋租赁合同。被告林××、陈××系擅自冒用张××的名义与原告签订房屋租赁合同，应由其承担民事责任。该二名被告与原告之间为租赁合同关系。此外，打印格式的《委托授权书》并无三名业主代表签名或盖章，事后也无进行追认的事实，故不具有效力。

关于本案民事责任的承担主体和内容。《合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，这是出租人的主要义务。本案原告承租商铺的用途是经营服装、箱包，但因商铺无产权证进而无法办理营业执照，被工商管理部门查处停业，导致原告承租商铺的合同目的不能实现，对此应由作为出租人的被告林××、陈××对原告承担民事责任。被告林××、陈××收取原告的首年租金31,512元，合同保证金2,600元，服务费500元，共计34,612元应全额予以退还。因原告与被告林××、陈××之间的租赁合同对违约金未作约定，原告提出的违约金诉求缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、被告林××、陈××应于本判决生效之日起10日内返还给原告金××租金31,512元，合同保证金2,600元，服务费500元；

二、对原告金××的其他诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1,530.60元，公告费55.95元，均由被告林××、陈××共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长曹北霖

审判员葛琳

代理审判员胡正军

书记员尤佳