原告上海甲物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。

法定代表人涂某，总经理。

委托代理人郑某，该公司工作人员。

委托代理人裘某，该公司工作人员。

被告李某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

被告陈某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。

原告上海甲物业管理有限公司诉被告李某、陈某、李某、李某物业服务合同纠纷一案，本院于2009年11月30日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张莉独任审判。原告于2009年12月10日庭审前撤回了对于被告李某、李某的诉讼。本案于2009年12月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑某、裘某，被告李某、陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海甲物业管理有限公司诉称：原告系上海市松江区X镇X路某弄的物业管理企业，被告系上海市松江区X路某弄某号某室业主，但被告自2006年7月起未向原告缴纳物业管理费，原告多次催讨，并于2008年11月15日发律师函催讨，被告一直未予支付，故原告提起诉讼要求被告支付自2006年7月至2009年9月的物业管理费人民币（以下币种同）9,261.72元，并承担逾期付款的滞纳金16,671.10元（按所拖欠费用的日0.3%计算至2009年9月30日），案件受理费由被告承担。

被告李某、陈某辩称：原告的确系被告所在小区的物业管理企业，被告也确实从2006年7月开始未缴纳过物业管理费。但不缴纳物业费是有原因的，主要是因为原告没有提供服务，具体表现如下：1、自2006年7月开始被告居住的房屋屋顶防水层出现问题，原告未及时修复，在长达两年的时间里房屋漏水严重导致被告无法居住、使用，损失达到7万余元，根据物业服务合同附件五，原告承诺每半年检查一次房顶，发现防水层有破裂应及时修补；2、2008年10月原告帮助被告修理屋顶时在被告院子里搭脚手架导致院内一塌糊涂，至今未修复；3、被告门口公共停车位路面破损，原告拖了三、五年，未予修复。原告的行为违反了《上海市物业管理条例》第一条、第五十一条第三款的规定，故被告不同意原告的诉讼请求。

被告为证明自己的主张当庭播放了存储于其手机内的视频，内容为被告门口的路面及院子内现在呈现的状态，证明被告门口公共部位的停车位路面有破损，同时证明原告为修理被告屋顶搭建脚手架，被告院子遭到破坏未予修复。

原告质证认为对于该视频显示的内容无法确认时间和地点，如果被告有证据证明院子的确因维修被损坏，被告可以让维修人员进行修复。

庭审后被告将视频内的内容刻录成光盘提交本院。

经审理查明：2002年9月30日，原告与上海乙置业有限公司（以下简称乙公司）签订了《沿海物业管理全权委托合同》，合同约定：乙公司委托原告对“”小区进行物业管理，管理期限为二年，自正式入伙之日起计，本物业入伙时间为2002年9月30日之前；物业管理费按照物价局审核的标准暂定每月每平方米2.00元（非住宅用途之用房收费标准另行商定）；业主和物业使用人逾期缴纳的从逾期之日按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。2004年9月30日，乙公司与原告签订了《一期物业管理全权委托补充协议》一份，协议约定：延长合同履行期限，时间为2004年10月1日至2005年9月30日。2005年9月30日乙公司与原告又签订了《一、二期物业管理全权委托补充协议》一份，协议约定：延长一、二期合同履行期限，时间由2005年10月1日起至2006年9月30日止。上述三份合同均约定合同执行期间，小区物业管理委员会成立，以与业委会签订的物业委托管理合同为有效合同，本合同自然终止。2007年7月19日上海市松江区小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，合同约定：上海市松江区业主委员会委托原告对小区进行物业管理，管理期限为二年；物业管理费按照每月每平方米1.50元（含班车运行费）收取。

另查明：2002年9月23日经松江区物价局确定该小区的收费标准为每月每平方米2.00元，

还查明，本案被告系松江区X镇X路某弄（一期）某号某室业主，被告于2004年7月7日被松江区房地产登记处核准登记为该房屋的权利人，该房屋类型为公寓，建筑面积为158.32平方米。被告未能缴纳自2006年7月至2009年9月物业管理费，原告催讨未果，遂涉讼。

审理中原告确认自2006年1月开始其自动调整物业费的标准为每月每平方米1.50元；被告确认其房屋为一复二的复式房屋，房屋漏水部位位于二楼房顶，房顶上面系三楼人家的露台。

以上事实，由原告提供的物业管理全权委托合同、补充协议及物业服务合同、上海市房地产登记册、统一发票、律师函及投递邮件清单、当事人的陈某等证据证明，本院予以确认。

本院认为：物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。本案所涉的物业管理部分属前期物业管理，原告作为开发商选聘的前期物业管理企业，为该小区提供前期物业管理服务；部分为该小区业委会成立后，原告与业委会签订物业管理合同，原告为小区提供物业管理服务。原告作为开发商和小区业委会选聘的物业管理企业，为该小区提供了物业管理服务，故原告有权收取物业管理费。在两份合同约定的管理期间以外，因原告实际为小区提供了物业管理服务，按照公平原则，原告也有权收取该期间的物业管理费。被告作为的业主，在原告为被告所在小区履行了物业管理服务后，被告应当依据诚实信用的原则，向原告履行支付物业管理费的义务，故原告要求被告支付自2006年7月至2009年9月的物业管理费合计9261.72元（1.50元/月平方米×158.32平方米×39个月）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。

关于被告的抗辩：一、被告二楼房顶防水层出现问题原告未尽到及时修复的义务，本院认为被告二楼房顶应属被告自用的专有部位，而被告提到的物业服务合同附件五系对于房屋公共部位维护的约定，故被告以此作为抗辩不能成立，如果房屋质量的确存在问题，被告可以另循法律途径予以解决；二、被告认为2008年10月原告帮助被告修理房顶后其院子因被告维修人员搭建脚手架而遭到破坏未予修复，被告为证明自己的主张提供了现在院子状况的视频，本院认为在原告予以否认而被告又无其他证据相作证的情况下难以认定被告院内现在的情况系原告维修人员造成，故被告不能以此作为拒付物业费的理由；三、被告认为其门口公共部位的停车路面有破损，本院认为，关于小区公共管理、公共、共用部分或公共设施、设备存在的问题，属于全体业主的权利，现小区业主委员会也已经成立，业主应向业主委员会反映，由全体业主协商。若物业公司在管理过程中，确因过错侵害了业主的权益，业主委员会可通过合法途径解决。

此外，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理公司应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区的利益，并依法及时主张自己的权利。对于被告迟延支付物业管理费，作为原告理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院难以支持。

据此，依照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：

一、被告李某、陈某于本判决生效后十日内支付原告上海甲物业管理有限公司自2006年7月至2009年9月的物业管理费9,261.72元；

二、驳回原告上海甲物业管理有限公司的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费448元，减半收取224元，由原告上海甲物业管理有限公司负担199元（已付），被告李某、陈某负担25元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员张莉

书记员张英杰