原告洪XX，男，X年X月X日生，汉族,住上海市XX区XX路XX号甲。

被告黄X，男，X年X月X日生，汉族，住上海市奉贤区XX农场XX村X号X室。

原告洪XX诉被告黄X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年9月26日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员沈燕明独任审判，并于2010年10月21日公开开庭进行了审理。原告洪XX、被告黄X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告洪X诉称，2010年7月2日，原、被告签订《购房定金协议》，约定被告将坐落于奉贤区XX镇XX村的农民房转让给原告，原告当日交付了定金（人民币，下同）20,000元。嗣后，原告向奉贤区房屋土地管理局咨询，得知双方交易的农村宅基地房不可向非集体组织之外的居民出售，故原、被告双方签订的合同为无效合同。据此，原告向被告要求返还定金，但被告不同意退款。故原告诉至法院要求判令被告归还原告定金20,000元。

被告黄X辩称，原、被告确实签订了购房协议，被告也收到了20,000元定金，但是双方在购房定金协议中明确约定如原告不要房屋，定金是不退的。被告收到定金后交付给了实际房东张XX。

经审理查明，2010年7月2日，原、被告签订《购房定金协议》一份，约定被告将其所有的坐落于奉贤区XX镇XX村X村宅基地使用房屋一套转让给原告，合同总价350,000元，当日原告给付了被告定金20,000元。后原告得知系争房屋不得交易，向被告要求归还定金20,000元，但被告不同意归还，遂涉诉。

以上事实，由原告身份证复印件、被告户籍资料、《购房定金协议》及庭审笔录等证据予以佐证，经本院审查，予以确认。

本院认为，根据法律规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村X组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村X村经济组织的农民集体所有的，由村X村集体经济组织或者村X组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织经营、管理。宅基地使用权是农村X组织成员应享有的权利，未经有关部门和组织的批准，本集体经济组织成员以外的人无权享有。根据《上海市X村个人住房建设管理办法》第二十一条的规定，符合农村个人建房用地条件的农村居民，可向乡（镇）人民政府申请购买本集体经济组织内的他人房屋。本案原告非被告所有的农村宅基地房屋所在地集体经济组织成员，故双方就该宅基地房屋买卖所签订的协议违反了相关的法律，当属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：

被告黄X于本判决生效之日起十日内返还原告洪XX人民币20,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币300元，减半收取，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员沈燕明

书记员夏萍