上诉人（原审被告）李某某，男，汉族。

被上诉人（原审原告）侯某某，男，汉族。

委托代理人孙某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

上诉人李某某因与被上诉人侯某某租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2010）新民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李某某，被上诉人侯某某的委托代理人孙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2008年7月19日，侯某某与李某某签订厂房租赁协议一份，约定由侯某某租赁李某某位于新郑市X镇X村新郑路西的厂房用于经营麻辣食品厂，双方约定租赁期为2008年7月19日至2013年7月19日止，租金为前三年每年是x元，以后每三年租金以20%递增。合同签订后双方依约履行。2008年8月份，侯某某因生产需要对租赁的厂房进行了装修和建设，侯某某经营到2009年11月12日时，因当日突然天降大雪，造成侯某某租赁的李某某的厂房屋顶大面积垮塌，致使侯某某无法进行正常的生产经营，于是侯某某就于2009年11月20日决定将机器设备和生活用品搬走，并终止和李某某的租赁协议，李某某称侯某某没有通知自己就私自终止租赁协议，不同意侯某某搬离。后经双方协商侯某某支付给李某某动力安装费2300元，然后将机器设备和生活用品拉走，双方终止了2008年7月19日签订的租赁协议。但合同解除后侯某某认为是因李某某的厂房的质量问题造成的厂房屋顶塌落，才致使合同无法继续履行，应当退还自己租金并赔偿自己的经济损失，于是诉至法院请求处理。李某某则认为自己的厂房垮塌主要原因是侯某某使用不当和保护不力造成的，合同不能继续履行的原因在侯某某，侯某某应当赔偿自己的损失，于是针对侯某某的诉讼向法院提出反诉，请求处理。

原审法院认为：在侯某某与李某某租赁合同纠纷一案中，根据庭审查明的事实和对侯某某、李某某出示的证据的分析认证可以认定李某某与侯某某签订的租赁合同没有违反相关法律规定，是合法有效的。但因2009年11月12日突然天降大雪，致使侯某某租赁李某某的厂房屋顶发生大面积垮塌，这是因双方无法预料的不可抗力因素造成的，所以侯某某、李某某对出现的无法预料的意外事故均不存在过错，结合本案的实际情况侯某某、李某某双方所造成的损失应当由各自负担为宜。2009年11月20日双方已经通过协商解除了2008年7月19日签订的厂房租赁协议，因侯某某向李某某支付了x元的厂房租金，而截至双方于2009年11月20日解除合同，侯某某应当向李某某支付租金x元，故对侯某某要求李某某返还剩余租金x元的诉讼请求，一审法院予以支持。对侯某某要求李某某返还动力安装费2300元的诉讼请求，因当时双方协商解除合同时侯某某自愿同意支付给李某某的，故对侯某某的这一诉讼请求，一审法院不予支持。对侯某某要求李某某退还建设装修费x元和要求李某某赔偿各种损失的诉讼请求，因天降大雪致使厂房大面积垮塌，是不可抗力的因素造成的，双方均不存在过错，所以侯某某的这一损失应当由自己承担，故对侯某某的这一诉讼请求，一审法院不予支持。对李某某的反诉请求，因租赁物在使用过程中因不可抗力因素已经全部毁损，致使合同目的不能实现，所以双方解除了于2008年7月19日所签订的厂房租赁协议，双方均不存在过错，所以李某某的损失应当由自己承担，故对李某某的反诉请求法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百三十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、李某某应于判决生效后十日内返还侯某某厂房租金x元。二、驳回侯某某的其他诉讼请求。三、驳回李某某的反诉请求。如果李某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由侯某某承担2700元，李某某承担200元。反诉费2940元，由李某某承担。

李某某不服一审判决，上诉称:一审法院认定的部分事实不清，适用法律有误，导致对李某某应否返还侯某某x元租金一项判决不公正。侯某某2009年搬走时已经与李某某说好两清，互不追究，即多交的房租不再退还，损失各自承担。因为，1、厂房垮塌有客观原因，但侯某某吊顶过重、未尽到合理管护义务也是导致垮塌的重要原因（未吊顶的没事）。2、侯某某搬走时也未按合同约定提前以书面形式通知李某某。3、侯某某要求在合同约定的用电负荷以上增设变电设备，致使李某某为增容变压器支付了大笔费用。在双方协议两清时，侯某某虽未做出书面承诺，但李某某有理由相信侯某某的叔叔及其律师具有代理侯某某同李某某协商此事的权利，属于表见代理。但一审法院未适用合同法中关于表见代理的规定，故提起上诉，请求二审法院依法撤销新郑市人民法院（2010）新民初字第X号民事判决书中的第一项，改判驳回侯某某的此项诉讼请求；本案一审、二审的诉讼费用由侯某某承担。

侯某某答辩称：1、李某某的房屋存在严重的质量问题，在2009年11月12日因天降大雪致使屋顶大面积垮塌，协议无法继续履行，侯某某向李某某提出搬迁终止租赁协议被拒，后经协商解除协议，但双方未谈退还租金问题。侯某某对吊顶进行增设得到了李某某的同意，而且也从未有过不保护厂房设施的行为。《合同法》第233条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”据此，侯某某有权及时依法解除该租赁协议，无需以书面形式通知李某某。2、增设变电设备是协议约定内容，侯某某无需承担任何费用，租赁协议明确规定，增设变电设备是李某某应履行的单方义务，也是侯某某承租李某某厂房的先决条件之一。3、李某某称侯某某叔叔及其律师有代理权是没有根据的，当时是侯某某的叔叔与另外一位朋友前往调和，侯某某从未特别授权，事后李某某没有催告，侯某某也无追认。综上，一审判决第一项事实清楚，适用法律得当，请求驳回李某某的上诉请求，维持一审判决。

本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实相同。

本院认为：李某某与侯某某签订的租赁合同意思表示真实，并不违反法律规定，合法有效。合同之所以不能继续履行，是因突然天降大雪造成的，双方对此均无过错。在双方当事人已经协商解除了厂房租赁协议的情况下，一审法院判令双方的损失各自负担，李某某返还剩余租金x元，并无不当。李某某上诉称侯某某搬出厂房时已经与其说好两清，互不追究，即多交的房租不再退还，损失各自承担，但侯某某对此不予认可，李某某亦未能提供有效证据证明该协商结果之存在，在协商内容尚不能明确的情况下，并不存在表见代理的适用问题。根据民事诉讼法之规定，李某某对其主张的事实负有举证责任，在其不能证明上述协商结果存在的情况下，应承担举证不能的不利后果。综上，李某某的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由上诉人李某某承担。

本判决为终审判决。

审判长海小广

审判员王华伟

代理审判员马莉

二○一○年十一月四日

书记员余萍燕（代）