上诉人（原审原告）上海垣广房地产经纪有限公司。

法定代表人陈某，董事长。

委托代理人蒋信伟，上海市中信正义律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）上海海之星房地产开发有限公司。

法定代表人张某某，董事长。

委托代理人夏斌，上海市申松律师事务所律师。

委托代理人傅伟军，上海市申松律师事务所律师。

上诉人上海垣广房地产经纪有限公司（下称“垣广公司”）因委托合同纠纷一案，不服上海市第一中级人民法院（2008）沪一中民二（民）初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2008年12月17日公开开庭进行了审理。上诉人垣广公司的委托代理人蒋信伟，被上诉人上海海之星房地产开发有限公司（下称“海之星公司”）的委托代理人夏斌、傅伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：2005年11月28日，垣广公司、海之星公司签订一份《总代理合同》，约定由垣广公司代理销售海之星公司位于上海松江松东路（环城路X弄）商业房屋，面积6,917.44平方米；销售底价为第一至第三层为6,100元/平方米，第四至第六层为3,900元/平方米，垣广公司销售不得低于上述底价，除非取得海之星公司书面确认；双方以销售房屋按套结算（以每幢房屋预售合同经房产交易中心登记为准），代理佣金为总价的3％，超出底价部分双方各x&%；代理期限为一年，考核标准为一年内x%的销售，垣广公司每销售一套房屋结x%的佣金x%部分在“超出考核标准后”一次性结算。

合同履行中，垣广公司工作人员以海之星公司名义于2006年4月13日与买房人黄某签订了《购房意向单》，约定购买本案松东路商铺（6,959.91平方米），单价3,800元/平方米，定金为10万元等。当日，黄某向海之星公司支付了定金。

同年4月18日，买房人黄某、张建富出具了一份《承诺书》，确认购买松江区X路X弄X、5、X层商铺（面积同上），实际成交价为3,800元/平方米，并表示海之星公司将合同价提高系为两位贷款需要，发生问题与之无关；同时两人承诺除按合同价承担各项应付费用外，还承担3,800元/平方米与合同价之间的差x'i3%，以补偿海之星公司；今后如发生退补等与房价有关的结算均以3,800元/平方米结算（黄某应纳税金为848,030.4元、张建富应纳税金为1,100,744.4元）。

当日，垣广公司即以海之星公司名义与买方签订了预售合同，书面约定单价以6,600元/平方米将松江区X路X弄X号第X层、X号第X层、X号第X层售与张建富、张金锋（共有），X号第X层、X号第X层、X号第X层房屋售与黄某。同年4月19日、6月29日、6月29日、9月8日，黄某支付735,189元、张建富（贷款）支付1,554万元、黄某（贷款）付1,197万元、黄某付51,244元（总计为人民币28,396,433元）。两买方已接收上述房屋，并于2006年6月21日申请了产权登记。

2008年1月23日、2月7日、5月22日，海之星公司分别向垣广公司支付了销售佣金30万元、20万元、20万元。同年1月24日，垣广公司向海之星公司出具证明，确认本案代理销售合同已完成，“关于合同条款中3％佣金部分，经甲方（海之星公司）确认合计人民币七十万元整。今已向乙方（垣广公司）支付”。

2008年3月，垣广公司诉至法院，请求判令：海之星公司向垣广公司支付代理佣金人民币9,510,187.5元，逾期付款利息人民币1,054,278元（按照中国人民银行的同期贷款利率自2006年5月1日起算，暂算至2008年3月17日，要求计算至实际支付日）。

原审法院认为，垣广公司、海之星公司签订的《总代理合同》系双方真实意思表示，与法无悖，由此形成之委托合同关系应属合法、有效。

依照双方合同约定，垣广公司已按约完成了海之星公司委托之房屋销售任务，海之星公司应该按约支付约定的代理费用。查本案标的房屋销售实际已经垣广公司、海之星公司确认，以低于约定销售底价之价格售与买房人，垣广公司、海之星公司，特别是垣广公司作为实际经销方，对于实际销售价格3,800元/平方米是明知的，实际其工作人员在购房意向单中已与买房人确定之，应依之按约结算代理费用。履行中海之星公司已支付垣广公司70万元，余款仍应予以支付。

关于佣金付款期限，因销售系一次完成，不存在（约定的）分次给付，故法庭以约定的结算日期——房产登记日期2006年6月21日为准。

关于逾期付款违约金之标准，依照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》、《最高人民法院关于修改<最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复>的批复》之规定，应当比照中国人民银行颁布之逾期贷款违约金标准计算。考虑到中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）X号）规定，“……罚息利率由现行按万分之二点一计收计算，改为在借款合同载明的贷款利率水平上x%x%……”，本案诉讼标的并未涉及贷款及约定利率，法庭斟酌以为，本案违约金标准具体可以中国人民银行同期同类贷款利率为基础，考虑到海之星公司违约行为并无特别恶意之情节，参考上述幅度，以xg4%为宜。

据此，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，《最高人民法院关于修改<最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复>的批复》之规定，于2008年10月21日作出如下判决：上海海之星房地产开发有限公司应于判决生效后十日内向上海垣广房地产经纪有限公司给付代理佣金人民币93,429.74元及逾期付款利息（自2006年6月22日至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币85,187元（垣广公司已预交）由上海垣广房地产经纪有限公司负担80,000元、上海海之星房地产开发有限公司负担5,187元。

垣广公司不服原审判决，上诉称：1、上诉人行使债权的根据是《总代理合同》，《总代理合同》约定的费用结算依据是经房地产交易中心登记的“预售合同”记载的交易价格，而不是实际成交价。2、上诉人与被上诉人从未对《总代理合同》发生过变更的合意，所以被上诉人应当严格履行原合同的约定义务。3、《证明》并不证明上诉人放弃了3％佣金以外的可得代理费的权利。4、原审判决依据的一些证据材料违反合法性要求，不应作为定案依据。如被上诉人对预售合同的价格假称是为多获取贷款而故意提高的，该理由本身违法。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人原审全部诉请。

被上诉人海之星公司辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，本案房屋实际成交价是3，800元/平方米，并未超过《总代理合同》约定的销售底价，上诉人主张要求给付超出底价x(%佣金的说法不成立，故要求二审法院驳回上诉，维持原判。

本案二审庭审中，双方当事人均提出原审判决书第3页支付佣金的日期有误，应当是“2007年2月7日、2007年5月22日、2008年1月23日”，当事人陈某属实，本院予以纠正。

本院经审理查明，原审法院其他查明的事实属实。

本院认为，本案双方当事人之间签订的《总代理合同》真实、合法、有效。按照合同约定，垣广公司完成约定的房屋销售任务，海之星公司理应支付相应的代理费用。本案房屋已实际经双方当事人确认，以低于约定销售底价的价格出售。根据双方约定，海之星公司应该支付垣广公司总价3％的代理佣金，对此，双方当事人均无异议。现垣广公司上诉称，其还应享有销售价超出底价x%的代理费用,本院认为，当事人对自己的主张有义务提供证据予以证明。本案中，垣广公司工作人员以海之星公司名义与买房人签订的《购房意向单》约定，以3，800元/平方米的价格销售本案标的房屋，其后买房人出具的《承诺书》也验证了实际成交价为3，800元/平方米，该价格低于《总代理合同》约定的销售底价，因此，垣广公司要求海之星公司另外再支付超出底价x%的代理费用，缺乏事实依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币85,187元，由上诉人上海垣广房地产经纪有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长张洁

审判员赵超

代理审判员马红

书记员赵慧