原告沈A。

委托代理人刘D。

被告沈B。

委托代理人沈E。

第三人温C。

委托代理人谢F。

原告沈A诉被告沈B房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理,并于2009年5月4日追加温C为本案第三人。原告沈A之委托代理人刘D，被告沈B之委托代理人沈E，第三人温C之委托代理人谢F均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告沈A诉称，2005年10月25日原告的继父沈G因借款，将原告带到公证处，要原告将上海市杨浦区H村X号X室（以下简称系争房屋）房产担保，原告在不知情的情况下签字，但原告与委托书中的蔡I从不认识。后蔡I隐瞒原告将系争房屋出卖给被告沈B。2008年6月20日原告收到银行催款通知书后，经查询方知被告沈B又将房屋转卖给第三人温C。原告认为系争房屋买卖无效，故诉至法院，要求确认原告与被告之间及被告与第三人之间签订的两份房屋买卖合同无效，系争房屋产权人恢复为沈A。

被告沈B辩称，房屋买卖手续均是合法的，并未隐瞒操作。沈G原表示要送女儿出国向被告借款，被告遂提出要将房产作为抵押担保，所以先办理了公证委托，于2005年10月25日又办理了价值人民币（以下币种均为人民币）150,000元的他项权利抵押。之后沈G再次提出借款，并称房屋市值300,000元，只要被告再借100,000元，两三个月就还，届时还不出就将房屋卖给被告。之后因原告未还款，故被告通过公证委托等材料办理了房屋买卖，将房屋做到被告名下。后因原告迟迟不搬出，被告又发生资金周转困难，又于2007年2月将系争房屋以300,000元出售给第三人温C。被告认为，原告对借款是明知的，对签字的后果也应该知晓，至今原告没有还钱的表示，侵犯了被告的权利，故不同意原告诉请，且买卖合同签订于2006年7月，至今也已超过诉讼时效。

第三人温C辩称，第三人是通过合法途径取得系争房屋权属，故不同意原告诉讼请求。

经审理查明，上海市杨浦区H村X号X室房屋（系争房屋）原权利人为原告沈A，2005年原告就办理系争房屋事宜委托案外人蔡I办理，并在委托书落款签字，该委托书中含有“1、代为签订房地产买卖转让合同，2、代为向有关房地产交易管理、登记部门办理该房屋的产权交易、过户登记手续，……7、代为办理房屋的抵押登记以及注销手续，办理相关公证手续……委托期限自2005年10月25日至上述事宜办妥后终止。”等内容。2005年10月25日，原告沈A就前项委托书在上海市虹口区办理了《委托书公证书》（2005）沪虹证字第XXXX号。同日，原告沈A又与被告沈B签署《抵押担保借款合同》，约定系争房屋抵押期自2005年10月25日至2005年12月24日，房产协议价值300,000元，借款150,000元，并对利息、逾期还款违约金做出约定；同时，双方还至房地产交易中心办理了抵押登记，办理了《他项权利（抵押）证明》，登记债权数额150,000元，债务履行期限2005年10月25日至2005年12月24日止。2006年7月27日，案外人蔡I代理原告沈A与被告沈B签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为250,000元，同时约定原告沈A于2006年7月30日前腾出系争房屋。2007年2月26日，被告沈B与第三人温C又就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为310,000元，同时约定被告沈B于2007年5月1日前腾出房屋。2007年4月，系争房屋权利人登记为第三人温C。现原告认为直至2008年6月20日收到交通银行对第三人的贷款《催收通知书》，经查询才知道房屋转卖，故诉至本院，作如上诉请。

审理中，被告沈B表示其与原告沈A所签的买卖合同中转让价款250,000元，实际为原告沈A的两笔借款150,000元和100,000元。其中，150,000元的借款有《抵押担保借款合同》、《上海市房地产登记申请书》和《上海市房地产登记证明－他项权利（抵押）》为证，另一笔100,000元借款的借条已遗失故无法提供。同时，被告表示，就150,000元的借款既办理公证委托，又办理抵押登记的目的在于如果原告沈A还不出钱，就将抵押的房产过户到被告名下。后因原告沈A没有还款，故履行了买卖手续。

第三人温C表示，其购买系争房屋用于投资，房屋实际买卖价格为300,000元，现已支付280,000元，被告沈B认可该节事实。同时，第三人表示，其对房屋投资不是第一次，因系争房屋买卖价格低于市场价，作为投资是便宜的，故在买卖之前没有看房，对于出售方自己没有占有房屋而向其承诺半年内交房并迁出户口的风险没有考虑到。

本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。被告以买卖形式取得系争房屋，虽然从手续上看，案外人蔡I凭原告出具的公证委托书获得代理权，并代理原告与被告签订了买卖合同，但被告在庭审中亦自述，公证委托的目的在于被告在未能受偿150,000元的借款、取消抵押登记之时，可将系争房屋过户至其名下，以抵消债务，故公证委托只是被告希望债权获偿的一种手段，而非真实的买卖委托。且即使原告签署的公证委托中含有委托买卖内容，但具体买卖授权的内容并不明确，尤其是买卖合同约定房价款为250,000元，被告表示该价格是两笔借款总额，却又未能对另一笔100,000元借款举证，故该买卖中无法证明原告同意以250,000元的价格出售系争房屋，及被告支付了250,000元的购买对价，该买卖行为在意思表示真实性上存在瑕疵。此外，根据相关法律规定，抵押权的实现，是债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款受偿；抵押合同约定债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效；故被告在就150,000元的债权办理抵押登记后，已获得抵押权，应通过合法途径使抵押权受偿，其在债权未获清偿后直接将抵押房产过户至其名下的行为无效。综上，原告诉请要求确认其与被告之间的房屋买卖合同无效，符合法律规定，可以支持。买卖合同无效后，本应对房款返还做出处理，但被告未能提供支付对价的证据，仅有150,000元的款项抵押凭证，因与本案房屋买卖非同一法律关系，故本案不作处理。原、被告之间的买卖合同确认无效后，就被告与第三人之间的合同而言，被告在原告仍居住在系争房屋内、无法实际取得房屋的情况下，仍与第三人进行房屋交易，存在不足，而第三人作为房屋买卖投资，并非首次交易，根据经验足以发觉转让中的疑点等情形并进行审查，现第三人认为价格以低于市值，利于投资为由，而未能尽到合理审查义务，不能认定其为善意受让人，应认定其与被告之间的买卖无效；被告与第三人之间的买卖合同确认无效后，被告理应返还其收到的280,000元房款，至于第三人提出还有房款损失，可另案主张。买卖合同确认无效后，由于系争房屋还存在因第三人的贷款而由银行登记抵押，因抵押合同从属于借款合同而并不从属于买卖合同，故买卖合同无效并不必然导致抵押合同无效，待抵押权涤除后，房屋产权理应恢复，但原告主张立即恢复产权，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：

一、原告沈A与被告沈B于2006年7月27日签订的上海市杨浦区H村X号X室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；

二、被告沈B与第三人温C于2007年2月26日签订的上海市杨浦区H村X号X室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；

三、被告沈B应于本判决生效之日起十日内返还第三人温C房款人民币280,000元；

四、原告沈A主张上海市杨浦区H村X号X室房屋产权恢复至其名下之诉讼请求，不予支持。

本案受理费人民币8800元，由被告沈B负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长王锡琴

审判员朱萍

代理审判员陈良

书记员 未s